Les étrangers paient un prix record pour acheter une maison en Espagne

Les étrangers dépensent une somme sans précédent pour acheter une maison en Espagne. Selon les données des notaires, les non-résidents ont payé en moyenne 2 715 € par mètre carré au second semestre 2023, soit 6,1 % de plus sur un an et le chiffre le plus élevé jamais enregistré.

Ce prix a fait augmenter le prix moyen payé par l'ensemble des étrangers (résidents et non-résidents), qui s'est établi à 2 175 €/m2 et a retrouvé son niveau de 2008 après une croissance de 4,1 % sur un an ; ainsi que le prix total moyen payé pour les logements en Espagne, qui a atteint 1 712 €/m2, étrangers et Espagnols compris, avec une augmentation de 2,1 % sur un an.

Les prix moyens les plus élevés ont été payés par les acheteurs de Suède (3 077 €/m2), des États-Unis (3 006 €/m2), d'Allemagne (2 848 €/m2) et de Suisse (2 828 €/m2). Les acheteurs de Norvège, de Pologne, de Russie, des Pays-Bas, de France et d'Italie ont également dépassé le prix moyen payé par tous les étrangers tandis que les montants les plus bas ont été payés par les Marocains (723 €/m2), les Roumains (1 096 €/m2) et les Bulgares (1 219 €/m2). En termes relatifs, les plus fortes hausses de prix ont été enregistrées par les Polonais (17,9 %), les Russes (16,8 %) et les Chinois (10,7 %), bien au-dessus de la moyenne (4,1 %).

Une baisse générale des transactions

Cette hausse des prix contraste avec la baisse du volume des transactions. Les statistiques notariales évaluent à 63 183 le nombre d'achats immobiliers effectués par des étrangers en Espagne au cours du second semestre 2023, soit une baisse de 10 % sur un an. Il s’agit du chiffre le plus bas depuis le premier semestre 2021.

Leur part dans le total des transactions a également diminué, terminant l'année dernière à 20,9 %, après avoir accumulé deux semestres consécutifs au-dessus de 21 %. Il s’agit néanmoins du troisième meilleur chiffre depuis le début des enregistrements.

Cependant, il existe certaines régions du pays où les achats étrangers ont augmenté d'une année sur l'autre : Asturies (11,5 %), Cantabrie (4,0 %), La Rioja (3,4 %), Murcie (1,8 %) et Castille-La Manche (1,1 %).

Les 12 autres communautés autonomes ont enregistré des chiffres négatifs, avec les îles Canaries (- 21 %), les îles Baléares (- 20,7 %), l'Andalousie (- 12,4 %), la Catalogne (- 11 %) et la Navarre (- 10 %) en tête, suivis de la Communauté valencienne (- 8,7 %), Aragon (- 8,5 %), le Pays Basque (- 8,5 %), la Communauté de Madrid (- 5,9 %), l'Estrémadure (- 5 %), Castille et Leon (- 4,7 %) et la Galice (- 2,9 %).

Levante est la principale zone d'activité et les Asturies est à son maximum historique

Si l'on considère le nombre total de transactions, la Communauté valencienne reste en tête du classement espagnol avec 18 919, soit 29,94 % du total. En d’autres termes, trois logements sur dix achetés par des étrangers en Espagne se trouvent dans cette région. Depuis des mois, la région du Levant domine le marché immobilier, et pas seulement pour les acheteurs étrangers. La région autonome enregistre également plus de transactions que Madrid et la Catalogne dans le secteur domestique.

Les experts soulignent plusieurs facteurs à l’origine de cet intérêt croissant. Par exemple, la région a une demande résidentielle importante et stable, avec des résidences principales, des résidences secondaires et une clientèle espagnole et étrangère ; des prix abordables par rapport à d'autres endroits; une rentabilité élevée pour les investisseurs, de bonnes liaisons de transport et l'attrait de la vie méditerranéenne.

Pour Esther Abad, coordinatrice territoriale du Levante et de la Catalogne chez Foro Consultores, la forte proportion d'acheteurs étrangers dans cette communauté, notamment à Alicante, a été le principal moteur, car il s'agit d'un « profil avec un haut niveau d'activité, qui est moins sensibles aux hausses de prix et de taux d'intérêt que les acheteurs espagnols ».

L'Andalousie est derrière la Communauté valencienne, avec 11 768 transactions formalisées par des étrangers entre juillet et décembre 2023 ; viennent ensuite la Catalogne (9 773), Madrid (4 502), les îles Canaries (4 280) et les îles Baléares (3 028). Plus loin se trouvent Castille-La Manche (1 603), Castille et Léon (1 164) et Aragon (1 003), tandis que les autres communautés autonomes sont restées en dessous du millier de transactions.

Outre le prix moyen record payé par les étrangers pour les logements dans l'ensemble du pays, le volume de transactions formalisées dans les Asturies se distingue également, où pour la première fois plus de 700 ventes ont été enregistrées par des acheteurs étrangers. C'est la seule région où les transactions atteignent un niveau record.

La région autonome est devenue plus attrayante ces dernières années pour une clientèle internationale, qui recherche souvent des emplacements plus ruraux qu'urbains ou méditerranéens. Selon les données d'idealista, l'été dernier, la ville asturienne de Ponga figurait parmi les villes de moins de 5 000 habitants les plus recherchées par les utilisateurs étrangers pour acheter ou louer une propriété, occupant la neuvième place dans un classement dirigé par Benitachell (Alicante). En fait, la ville asturienne a enregistré une demande étrangère supérieure à la demande espagnole.

Les Britanniques continuent de dominer tandis que les Colombiens battent des records

Selon les notaires, le groupe d'étrangers qui ont le plus acheté de logements était celui des Britanniques, qui ont représenté 9,7 % du nombre total de transactions (6 155), suivis des Marocains (7,14 %) et des Allemands (7,11 %). « Le groupe des nationalités qui comprend le reste des acheteurs étrangers hors UE représentait 11,6 %, poursuivant ainsi la tendance à la hausse constatée au cours des semestres précédents », soulignent les notaires.

Les transactions des Norvégiens (- 30 %), des Allemands (- 25,8 %) et des Suédois (- 25,1 %) ont enregistré les plus fortes baisses d'une année sur l'autre, tandis que l'Irlande (12 %), l'Ukraine (9 %) et la Russie (4,7 %) ont enregistré les plus fortes hausses.

Même si la nationalité colombienne ne se distingue ni par le volume des transactions, ni par le fait d'avoir enregistré une augmentation prononcée, elle a atteint un niveau record, après avoir formalisé 932 transactions. Une grande partie de ce record vient du marché du luxe et de l’intérêt que suscitent les logements de qualité parmi les revenus les plus élevés de ce pays d’Amérique latine.

Selon Elena Jori, directrice de l'immobilier du cabinet de conseil immobilier Home Select, les ressortissants colombiens font partie des profils latinos qui recherchent davantage de logements dans des localités comme Madrid, attirés par le style de vie ou la protection de leur capital contre l'instabilité politique de leur pays d'origine.

Les acheteurs colombiens ont également représenté la plus forte baisse du prix moyen payé pour les logements (- 12,8 % sur un an), suivis par les acheteurs irlandais (- 7,6 %).

En analysant par résidence et autonomie, les Français ont dépassé les Allemands et les Britanniques au second semestre 2023 et ont dominé la part des ventes parmi les étrangers non résidents dans les deux régions castillanes, Estrémadure, Aragon, Catalogne, Navarre et Cantabrie. Les Britanniques étaient les principaux acheteurs dans la Communauté valencienne, à Murcie et en Andalousie, les Allemands dans les archipels, en Galice et dans les Asturies, les Américains dans la Rioja et au Pays basque et les Chinois à Madrid.

Parmi les étrangers résidents, les ressortissants marocains et roumains ont été les principaux acheteurs presque partout dans le pays, sauf en Galice, à Valence et dans les archipels, où la part des acheteurs portugais, britanniques, allemands et italiens était respectivement plus élevée.