Les prix de l'immobilier en Espagne devraient encore augmenter d'ici la fin de l'année

Les prix de l'immobilier en Espagne ont augmenté de plus de 3% cet été et devraient encore augmenter dans les mois à venir, selon les derniers rapports de la Sociedad de Tasación et de Tinsa, deux acteurs clés du secteur de l'évaluation.

Les deux sociétés indiquent que les prix moyens des logements neufs et d'occasion ont continué à grimper au troisième trimestre, avec des prévisions de pression à la hausse supplémentaire.

Par exemple, la Sociedad de Tasación (ST) rapporte que le prix moyen au mètre carré à la fin du mois de septembre s'élevait à 1 903 €, contre 1 887 € en juin. Cela reflète une variation annuelle positive de 3,6 % et une augmentation semestrielle de 1,9 %. Cette tendance à la hausse devrait se poursuivre jusqu'à la fin de l'année, ce qui pourrait faire monter le prix moyen à 1 918 € par m².

Tinsa fait également état d'une hausse de plus de 3 % du prix moyen des logements neufs et d'occasion au troisième trimestre, atteignant 1 804 €/m². Cela reflète une augmentation trimestrielle de 1,3 % et une hausse annuelle de 3,1 %. L'entreprise note que ce taux de croissance est en ligne avec l'inflation et indique un certain dynamisme des prix par rapport à la stabilisation observée au cours des trimestres précédents.

« La forte demande de logements, associée à une offre limitée à court terme, maintient les prix moyens sous pression, en particulier dans les centres d'emploi et les zones touristiques. Dans ce cas, la comparaison des niveaux de revenus moyens peut révéler des problèmes d'accessibilité. Si la baisse progressive des coûts hypothécaires et le rétablissement du pouvoir d'achat des ménages après l'inflation réduisent les efforts d'achat, la pénurie d'offre qui perdure dans ces zones prendra du temps à se résoudre. Alors que la demande continue d'augmenter, les prix des logements se resserrent », explique Cristina Arias, directrice du département de recherche de Tinsa by Accumin.

Hausse générale des prix, selon ST

Le rapport ST indique une augmentation annuelle du prix des logements neufs et d'occasion dans toutes les régions, avec des hausses allant de 1,4 % en Estrémadure à 6,4 % aux îles Baléares.

En termes absolus, la Communauté de Madrid a enregistré une fois de plus le prix unitaire le plus élevé, dépassant pour la première fois depuis juin 2009 le seuil de 3 000 € le m², atteignant 3 030 €.

Ce trimestre, les Baléares (2 646 €) ont dépassé la Catalogne (2 609 €), qui détient historiquement le deuxième prix moyen le plus élevé d'Espagne. A l'inverse, l'Estrémadure affiche le prix unitaire le plus bas, à 958 €, restant la seule région autonome à ne pas dépasser la barre des 1 000 € le m².

Par province, la tendance à la hausse des prix de l'immobilier est également généralisée. Les cinq provinces qui ont enregistré les plus fortes hausses sont Malaga et les Îles Baléares (+ 6,4 % chacune), suivies de Tenerife (+ 5,9 %), Valence (+ 5,7 %) et Cadix ( +5 %). En revanche, Soria a été la seule province à enregistrer une légère baisse, avec une baisse annuelle de - 0,2 %.

En termes absolus, Madrid (3 030 €) a enregistré le prix moyen le plus élevé au niveau national, devant Barcelone (2 950 €) et Guipúzcoa (2 882 €). En bas de l'échelle, Ciudad Real (923 €) et Cáceres et Badajoz (958 € chacune) ont enregistré les prix les plus bas.

L'expert a également noté une augmentation des coûts de construction sur un an, qui ont augmenté de 1,9 % au cours de l'année écoulée, pour atteindre 1 275 € par m² à la fin du troisième trimestre. Ce chiffre représente toutefois une baisse de 2,7 % par rapport au trimestre précédent.

Selon le rapport, l'indice de confiance immobilière poursuit sa tendance à la hausse amorcée au premier trimestre de l'année, atteignant 53,1 points sur 100 à la fin du troisième trimestre 2024. Il s'agit du deuxième trimestre consécutif au-dessus du point mort de 50, ce qui reflète une augmentation trimestrielle de 2,2 % et une hausse de 13,2 % au cours des 12 derniers mois. Toutes les communautés autonomes ont montré des améliorations de leurs indices de confiance d'une année sur l'autre, avec des augmentations allant de 4,5 % aux îles Baléares à 20,6 % dans les Asturies. En termes absolus, les Asturies ont le niveau d'optimisme le plus élevé avec 57,5 points, tandis que l'Estrémadure a le plus bas avec 47,3.

Enfin, le rapport révèle que l'indice d'effort immobilier, qui mesure le nombre d'années de salaire complet nécessaires pour acheter une maison de taille moyenne, s'élevait à 7,4 ans à la fin du troisième trimestre. Cela reflète une baisse de 2,6 % sur un an et de 0,5 % sur un trimestre. En général, l'écart varie de 4,9 années de salaire nécessaires à Murcie à 9,2 années à Madrid. Il convient de noter qu'aux îles Baléares, les citoyens doivent dépenser 19,7 années de leur salaire pour acheter une maison, ce qui dépasse largement la moyenne nationale.

Les prix sont au-dessus des prix maximum du boom immobilier dans certaines régions, selon Tinsa

Le rapport Tinsa détaille que la valeur moyenne des logements en Espagne a augmenté de 41,3 % depuis le minimum enregistré pendant la grande récession (T3 2015) et se situe actuellement 16,6 % en dessous de son maximum historique (T4 2007), s'établissant à 1 804 €/m2 en été.

Cependant, certaines régions, provinces et capitales provinciales dépassent les niveaux du boom immobilier. Selon l'agence d'évaluation, les îles Baléares sont la seule région à dépasser les maximums atteints pendant les années de bulle, avec une hausse de 12,6 %. Par ailleurs, la région où la valeur moyenne des logements neufs et d'occasion a le plus augmenté par rapport à son minimum d'après-crise est la Communauté de Madrid (+ 68,3 %), suivie des îles Baléares (+ 60,5 %) et de la Catalogne (+ 51,9 %).

De plus, l’étude indique que, pour la première fois, la province de Santa Cruz de Tenerife et la ville de Malaga ont dépassé leurs prix maximum historiques de l’immobilier.

« Ce trimestre, Santa Cruz de Tenerife rejoint les îles Baléares (+ 12,6 %) comme les seules provinces à dépasser les valeurs maximales du cycle précédent. La province canarienne se situe actuellement à 0,7 % au-dessus de ses précédents sommets. La province de Madrid est également proche, à - 6,7 %, tandis que Barcelone reste plus loin avec - 20,3 %. La plus grande distance par rapport aux maximums se trouve dans la province de Tolède, qui se situe actuellement à - 38,3 % en dessous de son pic », souligne l'étude.

Dans le cas des capitales provinciales, le document révèle que les villes qui « dépassent les sommets de la bulle de 2007 » sont Palma de Majorque (+ 10,1 %) et, pour la première fois, Malaga (+ 1,3 %). Santa Cruz de Tenerife (3,1 % en dessous de son sommet) et Madrid (- 3,5 %) sont proches d'atteindre ces sommets.

Fin septembre, les capitales provinciales les plus chères d'Espagne étaient Saint-Sébastien (4 268 € par mètre carré), Madrid (3 895 € par mètre carré) et Barcelone (3 849 € par mètre carré), suivies de Palma de Majorque (2 929 € par mètre carré) et Bilbao (2 791 € par mètre carré).

À l’inverse, le cabinet d’évaluation note que six capitales provinciales sont confrontées à des efforts théoriques d’accès au logement dépassant 50 % du revenu disponible : Barcelone, Palma de Majorque, Cadix, Saint-Sébastien, Malaga et Madrid.