Die Immobilienpreise in Spanien sind in diesem Sommer um über 3 % gestiegen und dürften in den kommenden Monaten weiter zunehmen, heißt es in den neuesten Berichten der Sociedad de Tasación und Tinsa, zwei wichtigen Akteuren im Bewertungssektor.
Beide Unternehmen geben an, dass die Durchschnittspreise für neue und gebrauchte Immobilien im dritten Quartal weiter gestiegen sind, und es wird ein weiterer Aufwärtsdruck prognostiziert.
So meldet die Sociedad de Tasación (ST), dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis Ende September bei 1.903 Euro lag, verglichen mit 1.887 Euro im Juni. Dies entspricht einer positiven jährlichen Veränderung von 3,6 % und einem Halbjahresanstieg von 1,9 %. Dieser Aufwärtstrend dürfte bis zum Jahresende anhalten und den Durchschnittspreis möglicherweise auf 1.918 Euro pro m² ansteigen lassen.
Tinsa meldet außerdem einen Anstieg des Durchschnittspreises für neue und gebrauchte Wohnungen um über 3 % im dritten Quartal, der 1.804 €/m² erreichte. Dies entspricht einem Quartalszuwachs von 1,3 % und einem Jahresanstieg von 3,1 %. Das Unternehmen stellt fest, dass diese Wachstumsrate „im Einklang mit der Inflation“ steht und „eine gewisse Dynamik“ der Preise im Vergleich zur Stabilisierung der Vorquartale anzeigt.
„Die robuste Nachfrage nach Wohnraum, gepaart mit einem begrenzten kurzfristigen Angebot, hält die Durchschnittspreise unter Druck, insbesondere in Arbeitsmarktzentren und den Touristengebieten. Hier kann ein Vergleich der durchschnittlichen Einkommensniveaus Probleme bei der Zugänglichkeit aufdecken. Während der allmähliche Rückgang der Hypothekenkosten und die Wiederherstellung der Kaufkraft der Haushalte nach der Inflation die Kaufbemühungen verringern, wird es einige Zeit dauern, bis der anhaltende Angebotsmangel in diesen Gebieten behoben ist. Da die Nachfrage weiter steigt, ziehen die Preise für Wohnraum an“, erklärt Cristina Arias, Direktorin der Forschungsabteilung von Tinsa by Accumin.
Allgemeine Preiserhöhungen laut ST
Der ST-Bericht zeigt einen Anstieg der Preise für neue und gebrauchte Immobilien im Vergleich zum Vorjahr in allen Regionen, mit Preissteigerungen von 1,4 % in Extremadura bis hin zu 6,4 % auf den Balearen.
In absoluten Zahlen verzeichnete die Autonome Gemeinschaft Madrid erneut die höchsten Wohnpreise und überschritt mit 3.030 Euro zum ersten Mal seit Juni 2009 die Schwelle von 3.000 Euro pro m².
In diesem Quartal überholten die Balearen (2.646 €) Katalonien (2.609 €), das historisch gesehen den zweithöchsten Durchschnittspreis in Spanien hatte. Extremadura hingegen hat mit 958 Euro den niedrigsten Einheitspreis und bleibt die einzige autonome Region, welche die Marke von 1.000 Euro pro m² nicht überschreitet.
Auch nach Provinzen ist der Trend steigender Immobilienpreise weit verbreitet. Die fünf Provinzen mit den höchsten Zuwächsen waren Málaga und die Balearen (jeweils +6,4 %), gefolgt von Teneriffa (+5,9 %), Valencia (+5,7 %) und Cádiz (+5 %). Im Gegensatz dazu war Soria die einzige Provinz, die einen leichten Rückgang verzeichnete, mit einem Rückgang von -0,2 % im Vergleich zum Vorjahr.
In absoluten Zahlen verzeichnete Madrid (3.030 €) den höchsten Durchschnittspreis im ganzen Land und übertraf damit Barcelona (2.950 €) und Guipúzcoa (2.882 €). Am unteren Ende verzeichneten Ciudad Real (923 €) sowie Cáceres und Badajoz (jeweils 958 €) die niedrigsten Preise.
Zudem stellt das Bewertungsunternehmen einen Anstieg der Baukosten im Vergleich zum Vorjahr fest. Diese sind im vergangenen Jahr um 1,9 Prozent gestiegen und lagen zum Ende des dritten Quartals bei 1.275 Euro pro m². Im Vergleich zum Vorquartal bedeutet dies jedoch einen Rückgang um 2,7 Prozent.
Dem Bericht zufolge setzt der Immobilienvertrauensindex seinen Aufwärtstrend fort, der im ersten Quartal des Jahres begann, und erreichte bis zum Ende des dritten Quartals 2024 53,1 von 100 Punkten. Dies ist das zweite Quartal in Folge, das über der Gewinnschwelle von 50 liegt, was einem vierteljährlichen Anstieg von 2,2 % und einem Anstieg von 13,2 % in den letzten 12 Monaten entspricht. Alle autonomen Gemeinschaften verzeichneten im Jahresvergleich Verbesserungen ihrer Vertrauensindizes, wobei die Steigerungen zwischen 4,5 % auf den Balearen und 20,6 % in Asturien lagen. In absoluten Zahlen weist Asturien mit 57,5 Punkten den höchsten Optimismus auf, während Extremadura mit 47,3 Punkten den niedrigsten aufweist.
Schließlich geht aus dem Bericht hervor, dass der Real Estate Effort Index, der die Anzahl der Jahre des gesamten Gehalts misst, die für den Kauf eines mittelgroßen Eigenheims erforderlich sind, am Ende des dritten Quartals bei 7,4 Jahren lag. Dies entspricht einem Rückgang von 2,6 % im Jahresvergleich und einem Rückgang von 0,5 % im Quartalsvergleich. Im Allgemeinen variiert die Lücke zwischen 4,9 Jahresgehältern in Murcia und 9,2 Jahren in Madrid. Bemerkenswert ist, dass die Bürger auf den Balearen 19,7 Jahresgehälter aufwenden müssen, um ein Eigenheim kaufen zu können, was deutlich über dem nationalen Durchschnitt liegt.
In einigen Gegenden liegen die Preise laut Tinsa über dem Boom
Der Tinsa-Bericht führt im Detail auf, dass der durchschnittliche Wert von Eigenheimen in Spanien seit dem während der großen Rezession verzeichneten Tiefstwert (drittes Quartal 2015) um 41,3 Prozent gestiegen ist und derzeit 16,6 Prozent unter seinem historischen Höchstwert (viertes Quartal 2007) liegt, der im Sommer bei 1.804 Euro/m2 lag.
Es gibt jedoch einige Regionen, Provinzen und Provinzhauptstädte, die das Niveau des Immobilienbooms übertreffen. Laut dem Bewertungsunternehmen sind die Balearen die einzige Region, welche die in den Jahren des Booms erreichten Höchstwerte übertrifft und um 12,6 % höher liegt. Die Region, in welcher der Durchschnittswert neuer und gebrauchter Immobilien im Vergleich zum Tiefstwert nach der Krise am stärksten gestiegen ist, ist die Autonome Gemeinschaft Madrid (+68,3 %), gefolgt von den Balearen (+60,5 %) und Katalonien (+51,9 %).
Darüber hinaus zeigt die Studie, dass die Provinz Santa Cruz de Tenerife und die Stadt Málaga erstmals ihre historischen Höchstpreise für Immobilien überschritten haben.
„In diesem Quartal ist Santa Cruz de Tenerife neben den Balearen (+12,6 %) die einzige Provinz, welche die Spitzenwerte des vorherigen Zyklus übertroffen hat. Die kanarische Provinz liegt derzeit 0,7 % über ihren vorherigen Höchstwerten. Die Provinz Madrid liegt mit -6,7 % ebenfalls dicht dahinter, während Barcelona mit -20,3 % weiter zurückbleibt. Am weitesten von den Höchstwerten entfernt ist die Provinz Toledo, die derzeit -38,3 % unter ihrem Höchstwert liegt“, hebt die Studie hervor.
Was die Provinzhauptstädte betrifft, so zeigt das Dokument, dass die Städte, welche „die Höchststände der Blase von 2007 übertreffen“, Palma de Mallorca (+10,1 %) und erstmals Málaga (+1,3 %) sind. Nahe an diesen Höchstständen liegen Santa Cruz de Tenerife (3,1 % unter seinem Höchststand) und Madrid (-3,5 %).
Die teuersten Provinzhauptstädte Spaniens waren Ende September San Sebastián (4.268 Euro pro Quadratmeter), Madrid (3.895 Euro pro Quadratmeter) und Barcelona (3.849 Euro pro Quadratmeter), gefolgt von Palma de Mallorca (2.929 Euro pro Quadratmeter) und Bilbao (2.791 Euro pro Quadratmeter).
Umgekehrt stellt das Bewertungsunternehmen fest, dass in sechs Provinzhauptstädten die theoretischen Bemühungen um den Zugang zu Wohnraum bei über 50 Prozent des verfügbaren Einkommens liegen, und zwar in Barcelona, Palma de Mallorca, Cádiz, San Sebastián, Málaga und Madrid.