I prezzi delle case spagnole dovrebbero aumentare ulteriormente entro la fine dell'anno

Secondo gli ultimi report di Sociedad de Tasación e Tinsa, due attori chiave nel settore delle valutazioni immobiliari, i prezzi delle case in Spagna sono aumentati di oltre il 3% quest'estate e si prevede che aumenteranno ulteriormente nei prossimi mesi.

Entrambe le società indicano che i prezzi medi delle abitazioni nuove e usate hanno continuato a salire nel terzo trimestre, con previsioni di un'ulteriore pressione al rialzo.

Ad esempio, Sociedad de Tasación (ST) segnala che il prezzo medio al metro quadro alla fine di settembre era di € 1.903, in aumento rispetto ai € 1.887 di giugno. Ciò riflette una variazione annuale positiva del 3,6% e un aumento semestrale dell'1,9%. Si prevede che questa tendenza al rialzo persisterà fino alla fine dell'anno, aumentando potenzialmente il prezzo medio a € 1.918 al m².

Tinsa segnala inoltre un aumento di oltre il 3% del prezzo medio delle abitazioni nuove e usate nel terzo trimestre, raggiungendo i 1.804 €/m². Ciò riflette un aumento trimestrale dell'1,3% e un aumento annuo del 3,1%. La società nota che questo tasso di crescita è "in linea con l'inflazione" e indica "un certo dinamismo" nei prezzi rispetto alla stabilizzazione osservata nei trimestri precedenti.

"Una robusta domanda residenziale, unita a un'offerta limitata a breve termine, mantiene i prezzi medi sotto pressione, in particolare nei centri di lavoro e nelle aree turistiche. Qui, il confronto dei livelli di reddito medio può rivelare problemi di accessibilità. Mentre la graduale diminuzione dei costi dei mutui e il ripristino del potere d'acquisto delle famiglie dopo l'inflazione stanno riducendo gli sforzi di acquisto, la continua carenza di offerta in queste aree richiederà del tempo per essere risolta. Mentre la domanda continua a crescere, i prezzi residenziali si stanno restringendo", spiega Cristina Arias, Direttore del Dipartimento di Ricerca Tinsa by Accumin .

Aumenti generali dei prezzi, secondo ST

Il report ST indica un aumento annuo dei prezzi delle abitazioni nuove e usate in tutte le regioni, con incrementi che vanno dall'1,4% in Estremadura al 6,4% nelle Isole Baleari.

In termini assoluti, la Comunità di Madrid ha registrato ancora una volta il prezzo unitario più alto, superando per la prima volta da giugno 2009 la soglia dei 3.000 € al m², attestandosi a 3.030€.

In questo trimestre, le Isole Baleari (2.646 €) hanno superato la Catalogna (2.609 €), che storicamente ha detenuto il secondo prezzo medio più alto in Spagna. Al contrario, l'Estremadura ha il prezzo unitario più basso a 958€, rimanendo l'unica regione autonoma che non supera i 1.000€ al m².

Anche per provincia, la tendenza all'aumento dei prezzi delle case è diffusa. Le cinque province con i maggiori incrementi sono state Malaga e le Isole Baleari (+6,4% ciascuna), seguite da Tenerife (+5,9%), Valencia (+5,7%) e Cadice (+5%). Al contrario, Soria è stata l'unica provincia a registrare un leggero calo, con una diminuzione annua dello -0,2%.

In termini assoluti, Madrid (€3.030) ha registrato il prezzo medio più alto a livello nazionale, superando Barcellona (€2.950) e Guipúzcoa (€2.882). Nella fascia più bassa, Ciudad Real (€923) e sia Cáceres che Badajoz (€958 ciascuna) hanno registrato i prezzi più bassi.

Inoltre, il perito ha notato un aumento anno su anno dei costi di costruzione, che sono aumentati dell'1,9% nell'ultimo anno, raggiungendo € 1.275 al m² alla fine del terzo trimestre. Tuttavia, questa cifra rappresenta un calo del 2,7% rispetto al trimestre precedente.

Secondo il report, il Real Estate Confidence Index continua il suo trend ascendente iniziato nel primo trimestre dell'anno, raggiungendo 53,1 punti su 100 entro la fine del terzo trimestre del 2024. Ciò segna il secondo trimestre consecutivo sopra il punto di pareggio di 50, riflettendo un aumento trimestrale del 2,2% e un aumento del 13,2% negli ultimi 12 mesi. Tutte le comunità autonome hanno mostrato miglioramenti nei loro indici di fiducia anno su anno, con aumenti che vanno dal 4,5% nelle Isole Baleari al 20,6% nelle Asturie. In termini assoluti, le Asturie hanno il livello più alto di ottimismo a 57,5 punti, mentre l'Estremadura ha il più basso a 47,3.

Infine, il report rivela che il Real Estate Effort Index, che misura il numero di anni di stipendio pieno necessari per acquistare una casa di medie dimensioni, era pari a 7,4 anni alla fine del terzo trimestre. Ciò riflette un calo del 2,6% anno su anno e un calo dello 0,5% trimestre su trimestre. In generale, il divario varia da 4,9 anni di stipendio necessari a Murcia a 9,2 anni a Madrid. In particolare, nelle Isole Baleari, i cittadini devono spendere 19,7 anni del loro stipendio per acquistare una casa, superando significativamente la media nazionale.

Prezzi superiori al boom in alcune zone, secondo Tinsa

Il report Tinsa specifica che il valore medio delle abitazioni in Spagna è aumentato del 41,3% rispetto al minimo registrato durante la grande recessione (terzo trimestre 2015) e attualmente è inferiore del 16,6% rispetto al suo massimo storico (quarto trimestre 2007), attestandosi a 1.804 €/m2 in estate.

Tuttavia, ci sono alcune regioni, province e capoluoghi di provincia che superano i livelli del boom immobiliare. Secondo la società di valutazione, le Isole Baleari sono l'unica regione che supera i massimi raggiunti durante gli anni della bolla, attestandosi al 12,6% in più. Nel frattempo, la regione in cui il valore medio delle abitazioni nuove e usate è aumentato di più rispetto al minimo post-crisi è la Comunità di Madrid (+68,3%), seguita dalle Isole Baleari (+60,5%) e dalla Catalogna (+51,9%).

Inoltre, lo studio indica che, per la prima volta, la provincia di Santa Cruz de Tenerife e la città di Malaga hanno superato i prezzi massimi storici delle abitazioni.

"In questo trimestre, Santa Cruz de Tenerife si unisce alle Isole Baleari (+12,6%) come uniche province a superare i valori di picco del ciclo precedente. La provincia delle Canarie è attualmente dello 0,7% al di sopra dei suoi massimi precedenti. Anche la provincia di Madrid è vicina - a -6,7% - mentre Barcellona rimane più indietro a -20,3%. La maggiore distanza dai massimi è nella provincia di Toledo, che è attualmente -38,3% al di sotto del suo picco", sottolinea lo studio.

Nel caso dei capoluoghi di provincia, il documento rivela che le città che "superano i massimi della bolla del 2007" sono Palma di Maiorca (+10,1%) e, per la prima volta, Malaga (+1,3%). Vicine a raggiungere questi massimi sono Santa Cruz de Tenerife (3,1% sotto il picco) e Madrid (-3,5%).

Alla fine di settembre, i capoluoghi di provincia più cari in Spagna erano San Sebastián (4.268€ al metro quadrato), Madrid (3.895€ al metro quadrato) e Barcellona (3.849€ al metro quadrato), seguiti da Palma di Maiorca (2.929€ al metro quadrato) e Bilbao (2.791€ al metro quadrato).

Al contrario, la società di valutazione fa notare che sei capoluoghi di provincia devono far fronte a sforzi teorici per l'accesso agli alloggi superiori al 50% del reddito disponibile: Barcellona, Palma di Maiorca, Cadice, San Sebastián, Malaga e Madrid.