Les résidences secondaires représentent une part importante du marché immobilier espagnol. Nombreux sont ceux qui acquièrent une résidence secondaire à titre d'investissement, pour disposer d'un lieu de détente ou comme alternative à leur résidence principale.
L'acquisition d'une résidence secondaire peut s'avérer complexe. De nombreuses questions se posent, notamment concernant la fiscalité, la rentabilité de l'investissement et les dépenses déductibles. C'est pourquoi nous allons détailler les frais et les taxes liés à l'achat d'une résidence secondaire.
Quels sont les impôts à payer lors de l'achat d'une résidence secondaire ?
Voici les taxes à payer lors de l'achat d'une résidence secondaire en Espagne :
Taxe de transfert de propriété (ITP) sur les résidences secondaires : elle est payable lors de l’achat d’un bien immobilier d’occasion en Espagne.
Cette taxe foncière est versée aux communautés autonomes et son taux varie entre 6 % et 13 % de la valeur du bien, selon la région. Bien que la plupart des communautés autonomes appliquent des taux réduits pour l'acquisition d'une résidence principale, ces taux ne s'appliquent pas aux résidences secondaires.
TVA sur les résidences secondaires : l’achat d’une résidence secondaire sera soumis à la TVA s’il s’agit d’un logement neuf.
Le taux applicable dans ce cas est de 10 %. Si le bien est situé aux îles Canaries, vous paierez l'IGIC au lieu de la TVA, au taux de 6,5 %.
- Droits d'enregistrement sur une résidence secondaire : Vous devrez également payer des droits d'enregistrement (AJD en espagnol), qui varient de 1 à 1,5 % de la valeur indiquée dans l'acte.
Outre ces taxes, il faut également tenir compte d'autres frais cachés tels que les frais de notaire, les frais d'enregistrement, les frais de gestion et les éventuelles commissions bancaires lors de l'achat d'une résidence secondaire.
Quel est le montant des taxes à payer lors de l'achat d'une résidence secondaire ?
Le montant exact des taxes que vous devrez payer lors de l'achat de votre résidence secondaire dépendra de plusieurs facteurs, dont les principaux sont :
- Que le bien soit neuf ou d'occasion.
- La communauté autonome où elle se situe (si elle est soumise à la taxe sur les mutations immobilières).
- La valeur du bien lui-même.
Ce qui est clair, c'est que l'achat d'une résidence secondaire est plus coûteux que l'achat d'une résidence principale en termes de fiscalité.
Si, en outre, vous avez besoin d'un prêt hypothécaire pour une résidence secondaire, sachez que votre banque ne vous prêtera, au maximum et sauf exceptions, que 70 % de la valeur du bien. De plus, votre profil de risque sera examiné de près et les taux d'intérêt pourraient être plus élevés.
Quels sont les coûts liés à l'achat d'une résidence secondaire ?
Les coûts d'entretien d'une résidence secondaire en Espagne peuvent varier considérablement en fonction de plusieurs facteurs, tels que la localisation, la superficie, l'état du bien, les services disponibles dans la région et vos besoins spécifiques. Voici quelques-uns des coûts les plus courants liés à une résidence secondaire :
- Frais de copropriété : si votre résidence secondaire est située dans un immeuble ou un complexe résidentiel, vous devrez probablement payer des frais de copropriété pour l'entretien des espaces communs, des jardins, des piscines ou autres services.
- Impôts : en plus des taxes payées lors de l'achat du bien, comme l'ITP ou la TVA, les propriétaires doivent prendre en compte la taxe foncière (IBI), qui est payée annuellement et varie selon leur ville ou commune.
- Entretien et réparations : prévoyez un budget pour l'entretien régulier de votre maison, y compris les réparations, le nettoyage, la peinture et les améliorations éventuelles.
- Services publics : l'approvisionnement en eau, en électricité, en gaz et autres services de base doit être pris en compte.
- Assurance : souscrire une assurance pour votre résidence secondaire est essentiel pour la protéger contre d'éventuels dommages ou événements imprévus.
Quelles sont les dépenses déductibles lors de l'achat d'une résidence secondaire ?
Lors de l'achat d'une résidence secondaire en Espagne, certaines dépenses peuvent être déductibles d'impôt.
- Les intérêts hypothécaires et les frais de crédit figurent parmi les principales dépenses déductibles en Espagne, car ils peuvent être déduits de la base d'imposition sur le revenu dans certaines circonstances.
- Les frais liés à la formalisation d'un prêt immobilier, tels que les frais bancaires, peuvent également être déductibles.
- De plus, les frais de notaire et d'enregistrement liés à l'achat d'une résidence secondaire sont déductibles de l'impôt sur le revenu des particuliers.
En revanche, les taxes payées lors de l'acquisition du bien, telles que l'ITP ou la TVA, ne sont pas directement déductibles, mais elles peuvent être prises en compte pour calculer la valeur d'acquisition et l'éventuelle plus-value future.
Comment une résidence secondaire est-elle imposée au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques ?
Il est important de noter que les résidences secondaires, comme tout autre type de bien immobilier, sont soumises à l'impôt en Espagne, même si le traitement fiscal diffère selon que vous louiez le bien ou que vous l'utilisiez à des fins personnelles :
- En Espagne, si vous louez votre résidence secondaire, vous devez déclarer les revenus locatifs. Vous pourrez toutefois déduire certaines dépenses, comme les charges d'entretien et de service.
- En ce qui concerne la taxation d'une résidence secondaire inoccupée, vous devez la déclarer comme un bien non utilisé pour des activités économiques (revenu foncier imputé), et elle sera imposée à 2 % de sa valeur enregistrée.
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