Spese condominali in Spagna: come funzionano e a quanto ammontano?

Se acquisti un immobile in Spagna che fa parte di un complesso edilizio, sarai obbligato a pagare le spese condominiali. Questo è uno dei costi mensili che bisogna sostenere per possedere una casa in Spagna, se l'immobile si trova in un complesso residenziale. Tutti i proprietari di immobili sono tenuti a pagare le spese condominiali per la manutenzione di servizi condivisi come piscine, giardini e strade di accesso. Coloro che possiedono immobili con servizi aggiuntivi come un portiere, campi da golf o persino spa in complessi residenziali di lusso possono essere soggetti al pagamento di spese condominiali più elevate.

Va notato che tutto ciò che riguarda la comunità dei proprietari di immobili in Spagna è regolato dalla Legge sulla proprietà orizzontale, che stabilisce i diritti e gli obblighi dei proprietari degli immobili che abitano l'edificio o che compongono la comunità. Sappiamo che questo argomento può creare un po' di confusione, soprattutto per gli stranieri che hanno acquistato una casa in Spagna e sono spesso sorpresi da questi costi nascosti. Per questo motivo, spiegheremo tutto ciò che devi sapere sulle spese generali in Spagna, incluso come funzionano e quanto costano.

A quanto ammontano le spese condominiali in Spagna?

Prima di tutto, è importante notare che le spese condominiali in Spagna variano considerevolmente a seconda dei servizi offerti all'interno del complesso residenziale, ma dovresti essere a conoscenza di questa cifra prima di acquistare la tua casa, in modo che queste spese mensili non siano una sorpresa. L'importo da pagare potrebbe essere di soli 50 euro al mese, ma potrebbe anche essere di diverse centinaia di euro per sviluppi residenziali più esclusivi. L'importo dipenderà anche dal tuo singolo immobile mediante un coefficiente di partecipazione, che è un modo per determinare come ogni immobile, locale o garage partecipa ai benefici e agli oneri della comunità dei proprietari.

Non tutti gli immobili dovranno pagare le stesse quote condominiali, ciò dipenderà dalla quota di partecipazione che ogni immobile ha stipulato negli atti di costruzione e che è influenzata da diversi fattori, come la superficie dell'immobile, la sua altezza, la sua ubicazione all'interno dell'edificio e l'ubicazione interna ed esterna di ciascuno degli immobili che compongono l'edificio.

Chi deve pagare le tasse comunitarie in Spagna?

Riguardo a chi deve pagare le spese generali, la Legge di Proprietà Orizzontale attribuisce tale obbligo a tutti i proprietari di immobili facenti parte della comunità, i quali dovranno pagare oltre a tale contributo anche le spese derivanti dall'uso e dalla manutenzione dell'immobile, indipendentemente da chi abita dentro. In altre parole, se affitti il tuo immobile, gli inquilini non pagheranno la quota condominiale in quanto non sono i proprietari della casa.

Nonostante ciò, la legge spagnola sulla locazione urbana (LAU) consente a un proprietario che ha la sua casa in affitto di addebitare all'inquilino alcune spese per la manutenzione dell'immobile, come un contributo per le spese condominiali, l'imposta sulla proprietà (IBI) o la tassa sui rifiuti.

Come viene stabilita una quota comunitaria?

Per la fissazione del contributo condominiale si calcola il suddetto coefficiente di partecipazione, cioè la percentuale che determina la quota di pertinenza del proprietario degli impianti e delle parti comuni dell'immobile.

Per il calcolo del coefficiente di partecipazione occorre tener conto di:

• Superficie utile dell'appartamento o dei locali;
• La destinazione d'uso di alcuni elementi comuni;
• Spese che non sono imputate equamente ai proprietari: a volte non è necessario pagare alcune spese se non le godrai, come ad esempio la piscina (anche se questo non è normale);
• Esenzioni per i vicini che hanno votato contro alcuni miglioramenti.

Le quote condominiali potrebbero essere modificate se i vicini lo desiderano, cioè il modo in cui vengono distribuite le spese dell'immobile potrebbe essere modificato purché sia deciso all'unanimità da un voto in un'assemblea dei proprietari di casa nella comunità. Successivamente, per essere valido, deve essere iscritto al Catasto mediante atto pubblico.

Tipi di spese in una comunità di proprietari in Spagna

Esistono due tipi di spese in ogni comunità di proprietari: le spese ordinarie, che sono le necessità fondamentali dell'edificio per mantenerlo in buone condizioni; e le spese straordinarie, che sono quelle che inizialmente non sono previste nel budget annuale.

Spese ordinarie

Tra le spese ordinarie, che saranno pagate secondo la quota che spetta a ciascun proprietario di abitazione, in applicazione degli accordi adottati, della legge e dello statuto si annoverano:

• Spese di manutenzione dei servizi abituali (pulizie, spese bancarie, garage, piscina, giardinaggio, manutenzione tubazioni, tetti, caldaie, ecc.).
• Spese delle parti comuni, come la raccolta dei rifiuti.
• Fondo di riserva, che non può essere inferiore al 10% dell'ultimo bilancio ordinario e serve a coprire opere sorte per circostanze impreviste.
• Opere necessarie: saranno considerate tali quelle opere indispensabili per l'abitabilità e la sicurezza dell'edificio, la manutenzione e la conservazione della struttura e il rispetto delle leggi e dei regolamenti.

E' importante sottolineare che tutte le spese ordinarie sono a carico dei proprietari, indipendentemente che ne usufruiscano o meno.

Spese straordinarie

Le spese straordinarie si riferiscono a quelle che non sono incluse nel budget annuale della comunità. Per concordare questo tipo di spesa si organizza solitamente un'assemblea straordinaria dove si decide il tipo di pagamento, incrementando il contributo di ciascun proprietario mediante versamenti o con il sistema concordato.

È obbligatorio pagare tutte le spese condominiali?

È importante chiarire che le regole della comunità spagnola stabiliscono che tutte le spese ordinarie sono obbligatorie per i proprietari. Tutti devono pagare le spese ordinarie, anche se non usufruiscono di alcuni servizi.

Diverso è il discorso per le spese straordinarie, perché se viene deliberato il pagamento di una spesa straordinaria e l'opera coperta dalla spesa straordinaria è necessaria per la manutenzione dell'immobile, il proprietario sarà tenuto a pagarla. Se invece le opere sono per "servizi o migliorie non necessarie per la buona conservazione, abitabilità, sicurezza e accessibilità dell'edificio, il cui canone di installazione supera l'importo di tre mensilità ordinarie delle spese comuni", il proprietario che ha votato contro la maggiorazione non sarà obbligato a pagare, anche se beneficerà della miglioria.