Gemeinschaftsgebühren in Spanien: Was ist das und wie viel kosten sie?

Wenn Sie in Spanien eine Immobilie kaufen, die Teil einer Wohnanlage ist, dann müssen Sie sogenannte Gemeinschaftsgebühren zahlen. Diese zählen zu den monatlichen Kosten eines Eigenheims in Spanien, wenn sich die Immobilie in einer Wohnanlage befindet. Alle Grundstückseigentümer innerhalb der Wohnanlage müssen Gemeinschaftsgebühren für die Instandhaltung gemeinsam genutzter Einrichtungen, wie Swimmingpools, Gärten und Zufahrtsstraßen, bezahlen. Diejenigen, die Immobilien mit zusätzlichen Extras, wie einem Portier, Golfplätzen oder sogar Spas in luxuriösen Wohnanlagen besitzen, müssen mit höheren Gemeinschaftsgebühren rechnen.

Es sei darauf hingewiesen, dass alles, was mit der Eigentümergemeinschaft in Spanien zusammenhängt, durch das Wohneigentumsgesetz geregelt wird, das die Rechte und Pflichten von Eigentümern der Immobilien, die das Gebäude oder die Gemeinschaft bilden, festlegt. Wir wissen, dass dieses Thema etwas verwirrend sein kann, insbesondere für Ausländer, die ein Haus in Spanien gekauft haben und oft von diesen verdeckten Kosten in Spanien überrascht werden. Aus diesem Grund erklären wir Ihnen alles, was Sie über die Gemeinschaftsgebühren in Spanien wissen müssen, einschließlich der Frage, was das ist und wie viel sie kosten.

Wie hoch ist die Gemeinschaftsgebühr in Spanien?

Zunächst einmal ist es wichtig zu wissen, dass die Gemeinschaftsgebühren in Spanien je nach den in Ihrer Gemeinschaft angebotenen Dienstleistungen stark variieren. Sie sollten diese Zahl jedoch kennen, bevor Sie Ihre Immobilie kaufen, damit die monatliche Gebühr keine Überraschung ist. Der Betrag, den Sie zahlen, kann sich auf 50 Euro pro Monat belaufen, aber auch mehrere hundert Euro betragen, etwa bei exklusiveren Wohnanlagen. Die Höhe hängt zudem von Ihrer individuellen Immobilie ab, und wird anhand eines Beteiligungskoeffizienten berechnet. Dieser legt fest, inwiefern jede Immobilie, jedes Grundstück oder jede Garage an den Vorteilen und Kosten der Eigentümergemeinschaft beteiligt wird.

Nicht für alle Immobilien müssen dieselben Gemeinschaftsgebühren gezahlt werden, sondern es kommt auf die Beteiligungsquote an, die für jede Immobilie in den Grundstücksverträgen festgelegt wurde und die von mehreren Faktoren beeinflusst wird, wie z. B. der Grundfläche des Eigentums, der Höhe, der Lage innerhalb eines Gebäudes und der Innen- und Außenlage der einzelnen Immobilien, aus denen die Wohnanlage besteht.

Wer muss in Spanien Gemeinschaftsgebühren zahlen?

In Bezug auf die Frage, wer die Gemeinschaftsgebühr zu zahlen hat, schreibt das spanische Wohneigentumsgesetz diese Verpflichtung allen Eigentümern einer Gemeinschaft zu, die nicht nur diese Gebühr, sondern auch die Kosten für die Nutzung und Instandhaltung der Immobilie zu tragen haben, unabhängig davon, wer in der Immobilie lebt. Mit anderen Worten: Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen die Mieter diese Gemeinschaftsgebühr nicht zahlen, da sie nicht die Eigentümer der Immobilie sind.

Trotzdem erlaubt das spanische Mietrecht (LAU) einem Vermieter, der seine Immobilie vermietet, dem Mieter bestimmte Kosten für die Instandhaltung der Immobilie in Rechnung zu stellen, wie z. B. einen Beitrag zu den Gemeinschaftsgebühren, zur Grundsteuer (IBI) oder zur Müllabfuhr, auch wenn dies nicht sehr häufig vorkommt.

Wie setzen sich die Gemeinschaftsgebühren zusammen?

Zur Festsetzung der Gemeinschaftsgebühr wird der bereits erwähnte Beteiligungskoeffizient berechnet, also der Prozentsatz, der den Anteil des Eigentümers an den Anlagen und Gemeinschaftsflächen der Immobilie bestimmt.

Um den Beteiligungskoeffizienten zu berechnen, muss Folgendes berücksichtigt werden:

• Nutzbare Fläche der Wohnung oder der Immobilie
• Die beabsichtigte Nutzung bestimmter gemeinsamer Bereiche
• Kosten, die nicht zu gleichen Teilen auf die Eigentümer umgelegt werden: Manchmal ist es nicht notwendig, bestimmte Kosten für Dienstleistungen zu bezahlen, wenn diese nicht genutzt werden, z. B. den Swimmingpool (auch wenn dies unüblich ist).
• Ausnahmeregelungen gelten für Anwohner, die gegen bestimmte Verbesserungen gestimmt haben

Die Gemeinschaftsgebühren können auf Wunsch der Anwohner geändert werden. So kann etwa die Art und Weise, wie die Kosten der Immobilie aufgeteilt sind, abgeändert werden, sofern dies in einer Versammlung der Eigentümer der Gemeinschaft einstimmig beschlossen wird. Anschließend muss der Beschluss mit einer öffentlichen Urkunde in das Grundbuch eingetragen werden, damit er gültig ist.

Arten von Ausgaben in einer Eigentümergemeinschaft in Spanien

In jeder Eigentümergemeinschaft gibt es zwei Arten von Ausgaben: gewöhnliche Ausgaben, d. h. die Grundkosten für das Gebäude, um es in gutem Zustand zu halten, und außerordentliche Ausgaben, die ursprünglich nicht im Jahresbudget vorgesehen sind.

Gewöhnliche Ausgaben

Zu den gewöhnlichen Ausgaben, die gemäß der Quote gezahlt werden, die jedem Hauseigentümer entspricht und in Anwendung der angenommenen Vereinbarungen, des Gesetzes und der Satzung gezahlt werden, gehören:

• Instandhaltungskosten für die üblichen Dienstleistungen (Reinigung, Bankgebühren, Garage, Swimmingpool, Gartenpflege, Wartung von Leitungen, Dächern, Heizkesseln usw.).
• Ausgaben für gemeinschaftliche Nutzung, z. B. der Müllabfuhr
• Reservefonds, der nicht weniger als 10 % des letzten Budgets für gewöhnliche Ausgaben betragen darf und zur Deckung von Arbeiten verwendet wird, die aufgrund unvorhergesehener Umstände anstehen
• Notwendige Arbeiten: Als solche gelten Arbeiten, die für die Bewohnbarkeit und Sicherheit des Gebäudes, die Instandhaltung und Erhaltung des Bauwerks und die Einhaltung der Gesetze und Vorschriften unerlässlich sind.

Wichtig ist, dass alle gewöhnlichen Ausgaben von den Eigentümern getragen werden müssen, unabhängig davon, ob sie diese nutzen oder nicht.

Außerordentliche Ausgaben

Außerordentliche Ausgaben sind solche, die nicht im Jahresbudget der Gemeinschaft enthalten sind. Um sich über diese Art von Ausgaben zu einigen, findet in der Regel eine außerordentliche Versammlung statt, in der die Art dieser Ausgaben beschlossen wird, wobei der Beitrag jedes Eigentümers durch Zahlungen oder durch das vereinbarte System erhöht wird.

Ist man dazu verpflichtet, alle Gemeinschaftsgebühren zu bezahlen?

Die spanischen Gemeinschaftsregeln besagen, dass alle gewöhnlichen Ausgaben für die Eigentümer obligatorisch sind. Jeder muss die gewöhnlichen Ausgaben zahlen, auch wenn er bestimmte Dienstleistungen der Immobilie nicht in Anspruch nimmt.

Anders verhält es sich mit den außerordentlichen Ausgaben, denn wenn die Zahlung einer außerordentlichen Ausgabe genehmigt wird und die durch die außerordentliche Ausgabe abgedeckten Arbeiten für die Instandhaltung des Gebäudes erforderlich sind, ist der Eigentümer zur Zahlung verpflichtet. Handelt es sich bei den Arbeiten hingegen um „Dienstleistungen oder Verbesserungen, die für die ordnungsgemäße Erhaltung, Bewohnbarkeit, Sicherheit und Zugänglichkeit des Gebäudes nicht erforderlich sind und deren Einrichtungsgebühr den Betrag von drei monatlichen Zahlungen für gewöhnliche Ausgaben der Gemeinschaftsgebühren übersteigt", ist der Eigentümer, der gegen den Aufpreis gestimmt hat, nicht zur Zahlung dieses Aufpreises verpflichtet, auch wenn er von der Verbesserung profitieren wird.