Tutto quello che c'è da sapere sulla "Dación en pago"

All'indomani del COVID-19, diverse famiglie stanno lottando per sbarcare il lunario e pagare i proprio mutui.

Data la difficile situazione finanziaria, la più grave dai tempi della Grande Depressione, è prevedibile che molti mutuatari cadranno in mora con i loro finanziatori in Spagna nel prossimo futuro.

Per tutti coloro che non sono riusciti a pagare le rete dei mutui in Spagna e stanno pensando di consegnare le chiavi come una soluzione, esiste una procedura legale formale per farlo noto come dación en pago ('dazione in pagamento') . L'articolo 140 della legge sui mutui in Spagna consente a un mutuatario di cancellare il debito di un finanziatore consegnando in cambio l'attività vincolata.

Questa soluzione di ultima istanza pone fine al crescente incubo di molti mutuatari, poiché il debito ipotecario aumenta esponenzialmente nel tempo diventando insopportabile.

Semplicemente non è possibile restituire le chiavi a un prestatore; deve essere fatto seguendo una procedura formalmente stabilita legalmente, testimoniata da un notaio. Se lasci semplicemente le chiavi sul bancone, il tuo prestatore è costretto a seguire una procedura di recupero in piena regola, con conseguenti grandi spese. Il tuo prestatore ti inserirà nella lista nera con tutte le principali agenzie di rating del credito e questo ostacolerà seriamente la tua capacità di indebitamento in futuro nel tuo paese d'origine o altrove.

Una dazione in pagamento mette fine a questo incubo, difendendo i tuoi beni.

Definizione

In parole povere, "dación en pago" (o dazione in pagamento) significa restituire le chiavi a un prestatore, e in cambio un prestatore scarica completamente la responsabilità ipotecaria non ritenendo un mutuatario responsabile in futuro. 
Consiste in un rapporto obbligatorio, nell’esecuzione di una prestazione diversa da quella dovuta. Rinuncerà a perseguire il debito nel tuo paese d'origine, o altrove, nei confronti di qualsiasi altro bene che tu possa detenere.

Perché restituire le chiavi? Responsabilità personale illimitata

Il motivo per cui i mutuatari in difficoltà seguono una dación è che, in caso di pignoramento in Spagna, se la proprietà scivola in un patrimonio netto negativo (il che significa che si deve più denaro di quanto vale la proprietà), un mutuante può effettivamente perseguire il mutuatario per la differenza (art. 579 LEC), anche all'estero, nel tuo paese d'origine.

Una dación è una procedura particolarmente interessante per chi possiede un immobile, sia in Spagna che all'estero. Ciò che un mutuatario ipotecario cerca di fare seguendo una dación è cercare di delimitare il patrimonio finanziario della famiglia tracciando (legalmente) una linea sulla sabbia. Se non si dispone di beni, allora si potrebbe voler saltare questo articolo.

Secondo l'articolo 1911 del Codice Civile spagnolo, la responsabilità del mutuatario è personale e illimitata con tutti i suoi beni, sia ora che in futuro. In altre parole, il debito va personalmente a carico del mutuatario sul saldo dovuto a un prestatore spagnolo. La proprietà stessa, la garanzia collaterale, è accessoria e garantiva solo il prestito bancario, che è il capitale.

Molti mutuatari inadempienti si rendono conto con shock e orrore, dopo l'asta, che nonostante un mutuante si sia ripreso la proprietà spagnola, sono ancora inseguiti nel loro paese d'origine o altrove per il debito in essere. Oltre al deficit del mutuo ipotecario, devono anche le spese di riappropriazione, le spese legali, gli onorari degli avvocati, gli onorari degli agenti giudiziari e, in aggiunta, gli interessi del mutuo. Gli interessi di mora composti sono in media superiori al 20% all'anno, il che aggiunge solo più dolore a lungo termine, poiché il debito complessivo si accumula in modo esponenziale nel tempo.

Questo è il motivo per cui molti mutuatari inadempienti preferirebbero vendere il mutuo ipotecario in sofferenza come attività in sofferenza (vendita a seguito di incendio) o seguire una procedura di dación se non sono in grado di trovare un acquirente in tempo per evitare il riappropriazione.

Requisiti

1. Regola del capitale proprio non negativo: la proprietà non dovrebbe essere in capitale proprio negativo (in effetti, consiglio che abbia almeno il 20% di capitale proprio).
2. Nessuna procedura di riappropriazione in corso: è fondamentale che il mutuante non abbia avviato una procedura di riappropriazione dell'immobile.

Procedura del Dación en pago

Lo schema del suo funzionamento sarebbe il seguente:

• Il mutuatario deve essere aggiornato sulle rate del mutuo, sulle tasse comunali e sulle imposte locali. Queste ultime possono essere effettivamente negoziate con un mutuatario.
• Il rappresentante legale del mutuatario contatta il mutuante e propone una procedura "dacion en pago".
• Il mutuante richiederà una nuova valutazione della proprietà. Il mutuante ti chiederà di pagare in anticipo. L'importo è di circa 350 euro.
• Se in media la nuova valutazione di un immobile copre il mutuo ipotecario in essere più il 12% delle spese legali associate, il prestatore accetta di prendere possesso dell'appartamento, annullando il tuo debito e rinuncerà a intraprendere azioni legali sia in Spagna che all'estero nel tuo paese d'origine. Come regola generale, consiglierei personalmente che il buffer di capitale proprio ammonti ad almeno il 20% del valore dell'immobile affinché sia accettato con successo. Più alto è il buffer di capitale proprio positivo, più è probabile che un prestatore si adatti all'idea di una dación.
• Il tuo avvocato, in tandem con il prestatore, redigerà un atto speciale che sarà testimoniato da un notaio.
• L'atto viene firmato da un notaio, e il mutuatario consegna formalmente le chiavi in questo atto, lasciando la proprietà libera da mobili e inquilini.
  La proprietà sarà ora depositata a nome del mutuatario.

Spese coinvolte

Una dación en pago funziona in modo simile a una procedura di trasferimento solo che invece di essere pagati in cambio della firma della tua proprietà si è completamente assolti dalla responsabilità ipotecaria essendoti permesso di 'allontanarti' semplicemente dal problema - senza ripercussioni legali.

• Imposta sul trasferimento di proprietà (ITP) dal 6 all'11% condizionata alla regione autonoma della Spagna in cui si trova l'immobile
• Tassa Plusvalenza
• Spese legali
• Spese notarili
• Tasse catastali
• Tasse di Gestone (potrebbero non essere applicate)

Tutte le spese di cui sopra dovrebbero idealmente essere negoziate dal tuo avvocato e pagate dal prestatore (ad eccezione degli onorari dell'avvocato). Un prestatore, diventando il nuovo proprietario, contribuirà alle spese della Comunità come qualsiasi altro membro di una Comunità di Proprietari. Questo è il motivo per cui ci deve essere sufficiente equità nella proprietà per compensare, non solo nelle spese di completamento associate e nelle tasse, ma anche nei costi di manutenzione continuativa della comunità e nelle tasse di proprietà fino a quando il prestatore non riesce a vendere sulla proprietà. Le banche non sono agenzie immobiliari e non amano avere grandi scorte di immobili invenduti nei loro libri contabili; questo non è il loro core business.

Firma dell'atto notarile ed errori frequenti

Puoi firmare personalmente una dichiarazione di pagamento oppure incaricare un avvocato di firmarla a nome tuo.

Tuttavia, non potrò mai sottolineare abbastanza l'importanza di istruire il proprio avvocato. Egli fungerà da traduttore e verificherà anche che il tuo debito con il creditore sia completamente estinto quando firmerai l'atto di cessione della proprietà. Inoltre, il tuo avvocato potrà negoziare con il prestatore a tuo nome, poiché alcuni prestatori cercheranno di far pagare ai mutuatari alcune (o tutte) le spese associate.

Ho assistito a casi in cui i mutuatari - agendo senza un avvocato - sono stati intenzionalmente ingannati a firmare davanti a un notaio quello che pensavano fosse un dación, ma in realtà era solo una cessione di diritti e beni (datio pro solvendo) che NON estingue il debito. Questo non ha estinto completamente il debito ipotecario, che è rimasto molto in sospeso. Ciò significa che il mutuante può - e lo farà - perseguirli all'estero per il debito residuo che si accumula in modo esponenziale nel tempo. È prassi comune che questi debiti siano venduti in blocco alle agenzie di recupero crediti locali per una frazione del valore contabile. Ad esempio, un creditore spagnolo vende il prestito in sofferenza a una società locale del Regno Unito che a sua volta ti perseguirà in Inghilterra per gli arretrati nei confronti della tua casa e dei tuoi beni principali.

Un altro errore frequente è che un notaio non sia presente per fornirti una consulenza legale, in quanto agisce in modo imparziale nei confronti di entrambe le parti. Il loro ruolo principale è quello di assistere all'atto e di garantire il pagamento delle tasse allo Stato. Non affidarti a un notaio affinché agisca come tuo avvocato personale, perché non lo farà.

Consigli

1. Una dación scarica completamente la tua responsabilità ipotecaria, chiudendo la questione.
2. Una dación en pago evita di mettere a repentaglio i tuo beni nel tuo paese d'origine; non sarai inseguito all'estero per debiti o spese.
3. Seguendo una dación en pago si evita di essere inseriti nella lista nera delle principali agenzie di rating del credito, come EXPERIAN, ASNEF, RAI ecc.

Dación en Pago - conclusioni

Una dación en pago è una vittoria per entrambe le parti.

Un mutuatario è finalmente libero di assicurarsi con successo i propri beni, sia in Spagna che all'estero, da un prestatore o da qualsiasi studio legale o agenzia di recupero crediti assunto per perseguire il debito in essere.

Un mutuante, invece, sarà ora proprietario dell'immobile e avrà rinunciato con successo a una lunga e costosa procedura giudiziaria (pignoramento bancario) senza dover accantonare le disposizioni obbligatorie davanti alla Banca di Spagna per compensare questo dubbio prestito che incide sul suo rapporto di liquidità. Una procedura di pignoramento dura almeno 2 anni e può facilmente comportare per le spese bancarie fino al 20% del valore dell'immobile. Questi fondi accantonati dai finanziatori vengono esaminati attentamente dalle agenzie di rating del credito dopo la crisi del credito, in quanto ostacolano la loro capacità di indebitamento e, in ultima analisi, intaccano il valore della loro quota.