„Dación en pago“ - Hingabe an Zahlungs statt

Aufrund der Coronakrise sind viele Familien in finanzielle Schwierigkeiten geraten und haben Probleme, die Ratenzahlungen für ihr Hypothekendarlehen zu bedienen. Angesichts der allgemein schwierigen Situation ist absehbar, dass zahlreiche Kreditnehmer in naher Zukunft in Spanien in Verzug geraten werden.

Für alle, die in Spanien eine Hypothek aufgenommen haben und die in Zahlungsrückstand geraten sind oder kurz davor stehen, und die daran denken, das Problem durch die Rückgabe der Immobilie zu lösen, gibt es ein formelles rechtliches Verfahren dafür: dación en pago („datio pro soluto“). Der Artikel 140 des spanischen Hypothekengesetzes ermöglicht es einem Darlehensnehmer, seine Schulden durch Übergabe des belasteten Vermögenswerts an den Gläubiger zu löschen.

Diese Lösung beendet den Albtraum vieler Kreditnehmer, wenn die Hypothekenschulden im Laufe der Zeit exponentiell ansteigen und schließlich unerträglich werden.

Den Schlüssel zu Ihrer Immobilie können Sie nicht einfach so an den Gläubiger zurückgeben. Dies muss nach einem gesetzlich festgelegten Verfahren erfolgen, das von einem Notar bezeugt wird. Wenn Sie die Schlüssel am Bankschalter abgeben, ist Ihr Kreditgeber gezwungen, ein umfassendes Rücknahmeverfahren durchzuführen, das ihm hohe Kosten verursacht. Ihr Kreditgeber wird Sie bei allen wichtigen Ratingagenturen auf die schwarze Liste setzen, was Ihre Kreditfähigkeit in Zukunft in Ihrem Heimatland oder anderswo ernsthaft beeinträchtigen wird.

Die dación en pago beendet diesen Albtraum und schützt Ihr Vermögen.

Definition

Im Klartext bedeutet „dación en pago“ (Hingabe an Zahlungs statt) die Rückgabe der Schlüssel an den Kreditgeber. Im Gegenzug erfüllt der Kreditgeber die Hypothekenhaftung vollständig, ohne dass der Kreditnehmer in Zukunft haftbar gemacht wird. Sie verzichten darauf, die Schulden in Ihrem Heimatland oder anderswo gegen andere Vermögenswerte, die Sie möglicherweise halten, einzutreiben.

Warum die Schlüssel zurückgeben?

Der Grund, warum viele Kreditnehmer mit finanziellen Schwierigkeiten eine dación en pago durchführen, liegt darin, dass der Kreditgeber bei Rücknahme der Immobilie in Spanien, wenn die Verschuldung höher ist als der Immobilienwert, den Restbetrag vom Kreditnehmer eintreiben kann, auch im Ausland.

Die dación en pago ist daher ein interessantes Verfahren für Eigentümer von Immobilien in Spanien oder im Ausland. Dadurch wird hauptsächlich verhindert, dass der Kreditgeber den Restbetrag unter Einbeziehung des Vermögens im Ausland eintreibt. So schützt das Verfahren im Grunde genommen das finanzielle Vermögen der Familie, indem es (legal) einen Strich unter den Kauf zieht.

Nach Artikel 1911 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs haftet jeder Kreditnehmer sowohl jetzt als auch in Zukunft persönlich und unbegrenzt. Mit anderen Worten, der Kreditnehmer persönlich schuldet dem Kreditnehmer den Restbetrag. Die Immobilie selbst dient lediglich als Sicherheit, die nur das Bankdarlehen absichert.

Viele säumige Kreditnehmer stellen nach der Zwangsenteignung mit Entsetzen fest, dass sie, obwohl die Bank die Immobilie in Spanien zurückerhalten hat, immer noch in ihrem Heimatland oder anderswo wegen der ausstehenden Schulden verfolgt werden. Zusätlich zum ausstehenden Darlehensbetrag schulden sie die mit der Rücknahme verbundenen Kosten: Anwaltskosten, die Gebühren des Gerichtsvollziehers und zusätzlich die Zinseszinsen für nicht gezahlten Darlehensraten. Die durchschnittlichen Zinsausfallzinsen liegen bei über 20%, was auf lange Sicht nur mehr Sorgen verursacht, da sich die Gesamtverschuldung im Laufe der Zeit exponentiell erhöht.

Aus diesem Grund würden viele säumige Kreditnehmer anstelle einer Rücknahme und mit allen oben genannten rechtlichen und finanziellen Konsequenzen das notleidende Hypothekendarlehen lieber als notleidenden Vermögenswert kurzfristig verkaufen oder ein dación-Verfahren anwenden, wenn sie nicht in der Lage sind rechtzeitig einen Käufer zu finden, um eine Rücknahme zu vermeiden.

Voraussetzungen

1. No-Negative-Equity-Regel: Die Immobilie sollte kein negatives Eigenkapital aufweisen (ich rate sogar zu einem Eigenkapital von mindestens 20%).
2. Kein Rücknahmeverfahren läuft: Es ist wichtig, dass ein Kreditgeber kein Rücknahmeverfahren gegen die Immobilie eingeleitet hat.

Das dación-en-pago-Verfahren

Dieses Verfahren zur Hingabe an Zahlungs statt in Spanien verläuft wie folgt:

• Der Kreditnehmer muss mit den Darlehensraten sowie den Gemeinschaftskosten und örtlichen Steuern auf dem Laufenden sein. Letzteres kann jedoch mit dem Kreditgeber ausgehandelt werden.
• Der gesetzliche Vertreter des Kreditnehmers kontaktiert den Kreditgeber und schlägt ein dacion-en-pago-Verfahren vor.
• Der Kreditgeber verlangt eine Neubewertung der Immobilie. Sie werden von Ihrem Kreditgeber aufgefordert, dies im Voraus zu bezahlen. Eine Bewertung kostet etwa 350 Euro.
• Wenn die erneute Bewertung der Immobilie das ausstehende Hypothekendarlehen zuzüglich 12% für die mit dem Verfahren verbundenen Kosten abdeckt, akzeptiert der Kreditgeber die Übergabe der Immobilie, storniert Ihre Schulden und verzichtet auf rechtliche Schritte in Spanien und in Ihrem Heimatland. Als Faustregel würde ich persönlich empfehlen, dass der Eigenkapitalpuffer mindestens 20% des Immobilienwerts beträgt, damit das Verfahren akzeptiert wird. Je höher der Eigenkapitalpuffer ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass ein Kreditgeber der Idee einer dación en pago zustimmt.
• Ihr Anwalt erstellt gemeinsam mit dem Kreditgeber eine Sonderurkunde, die von einem Notar bezeugt werden muss.
• Die Urkunde wird bei einem Notar unterschrieben, und der Kreditnehmer gibt die Schlüssel förmlich ab, so dass das Eigentum frei von Möbeln und Mietern ist. Die Immobilie wird nun unter dem Namen des Kreditgebers hinterlegt.

Anfallende Kosten

Eine dación en pago funktioniert ähnlich wie ein Verkauf, mit dem Unterschied, dass Sie, anstatt dafür bezahlt zu werden, dass Sie Ihr Eigentum übergeben, vollständig von der Hypothekenschuld befreit werden.

• 6% bis 11% Grunderwerbsteuer (ITP) abhängig von der autonomen Gemeinschaft Spaniens, in der sich die Immobilie befindet
• Wertzuwachssteuer (Plusvalía)
• Anwaltskosten
• Notargebühren
• Grundbuchgebühren
• Gestoría-Gebühren

Alle oben genannten Kosten sollten idealerweise von Ihrem Anwalt ausgehandelt und vom Kreditgeber bezahlt werden (mit Ausnahme der Anwaltskosten). Ein Kreditgeber, der neuer Eigentümer wird, leistet wie jedes andere Mitglied einer Eigentümergemeinschaft einen Beitrag zu den Gemeinschaftskosten. Dies ist der Grund, warum die Immobilie durch genügend Eigenkapital gedeckt sein sollte, um nicht nur die damit verbundenen Fertigstellungskosten und Steuern, sondern auch die laufenden Unterhaltskosten und Grundsteuern der Gemeinde zu decken, bis es dem Kreditgeber gelingt, die Immobilie zu verkaufen. Banken sind keine Immobilienagenturen und schätzen es nicht, große Bestände an nicht verkauften Immobilien in ihren Büchern zu haben.

Unterzeichnung der Notarurkunde und häufige Fehler

Sie können die Urkunde beim Notar entweder persönlich unterschreiben oder einen Anwalt bevollmächtigen, in Ihrem Namen zu unterschreiben.

Ich kann jedoch nicht genug betonen, wie wichtig es ist, Ihren eigenen Anwalt zu unterweisen. Er wird als Übersetzer fungieren und auch überprüfen, ob Ihre Schulden gegenüber dem Kreditgeber tatsächlich vollständig beglichen sind, wenn Sie diese Urkunde unterzeichnen und das Eigentum aufgeben. Außerdem kann Ihr Anwalt in Ihrem Namen mit dem Kreditgeber verhandeln, da einige Kreditgeber versuchen, die Kreditnehmer dazu zu bringen, einige (oder alle) der damit verbundenen Kosten zu bezahlen.

Ich habe Fälle gesehen, in denen Kreditnehmer - die ohne Anwalt handelten - absichtlich dazu verleitet wurden, vor einem Notar ein Dokument zu unterschreiben, das sie für eine dación en pago hielten. Tatsächlich handelte es sich jedoch um eine Abtretung von Rechten und Vermögenswerten (datio pro solvendo), die die Schulden NICHT auslöscht. Damit wurde die noch ausstehende Hypothekenschuld nicht vollständig beglichen. Dies bedeutet, dass der Kreditgeber sie im Ausland für die ausstehenden Schulden verfolgen kann und wird, die im Laufe der Zeit exponentiell ansteigen. Es ist üblich, dass diese Schulden zu einem Bruchteil des Buchwerts blockweise an lokale Inkassobüros verkauft werden. Zum Beispiel verkauft ein spanischer Kreditgeber das ausgefallene Darlehen an eine deutsche Firma, die Sie in Deutschland wegen der ausstehenden Schulden verfolgt.

Ein weiterer häufiger Fehler ist, anzunehmen, dass der Notar auf Ihrer Seite ist. Ein Notar ist nicht dafür da, Sie rechtlich zu beraten, da er für beide Parteien unparteiisch handelt. Ihre Hauptaufgabe ist es, den Vorgang zu bezeugen und sicherzustellen, dass die anfallenden Steuern an den Staat gezahlt werden. Verlassen Sie sich nicht auf einen Notar, der als Ihr persönlicher Anwalt fungiert, da dies nicht der Fall ist.

Tipps vom Experten

1. Eine dacion en pago befreit Sie vollständig von Ihrer Hypothekenhaftung und bringt die Angelegenheit zum Abschluss.
2. Eine dación en pago vermeidet die Gefährdung Ihres Vermögens in Ihrem Heimatland. Sie werden nicht wegen Fehlbeträgen im Ausland verfolgt.
3. Wenn Sie eine dación en pago durchführen, vermeiden Sie es, von großen Ratingagenturen wie EXPERIAN, ASNEF, RAI usw. auf die schwarze Liste gesetzt zu werden.

Dación en pago - Fazit

Eine dación en pago ist für beide Seiten eine Win-Win-Situation.

Der Kreditnehmer wird von seinen Schulden befreit und muss nicht mit Forderungen durch einen ausländischen Anwalt oder ein Inkassobüro rechnen.

Der Kreditgeber hingegen gelangt in den vollständigen Besitz der Immobilie und kann auf ein langwieriges und teures Gerichtsverfahren verzichten. Ein Rücknahmeverfahren dauert mindestens 2 Jahre und kann leicht zu Bankkosten führen, die bis zu 20% des Immobilienwerts betragen. Diese von den Kreditgebern aufgehobenen Bestimmungen werden von den Ratingagenturen nach der Kreditkrise genau geprüft, da sie ihre Kreditfähigkeit beeinträchtigen und letztendlich ihren Aktienwert beeinträchtigen.