Tudo o que deves saber sobre o processo de doação como pagamento

Na sequência da COVID-19, várias famílias estão a lutar para pagar as suas prestações hipotecárias.

Dada a difícil situação financeira, a mais grave desde a Grande Depressão, é previsível que muitos dos beneficiários de empréstimos registem atrasos nos pagamentos aos seus financiadores em Espanha num futuro próximo.

Para todos aqueles que se encontram em situação de atraso no pagamento das hipotecas em Espanha, ou que provavelmente o venham a estar, e estão a pensar em devolver as chaves do seu imóvel como solução, existe um procedimento legal formal para o fazer conhecido como "dación en pago" (datio pro soluto) – doação como pagamento. O artigo 140º da Lei Hipotecária espanhola permite a um mutuário anular a dívida mediante a entrega do ativo hipotecado.

Esta solução põe fim ao crescente pesadelo de muitos, uma vez que a dívida hipotecária aumenta exponencialmente com o tempo, acabando por ser insuportável.

Não se pode simplesmente devolver as chaves a um financiador; isto deve ser feito seguindo um procedimento formalmente estabelecido legalmente, testemunhado por um notário público. Se o devedor simplesmente deixa as chaves, o credor é obrigado a seguir um procedimento de reapropriação completo, o que acarreta grandes despesas. O credor acabará por colocá-lo numa lista negra com todas as principais agências de rating de crédito, o que prejudicará seriamente a sua capacidade de contrair empréstimos no futuro no seu país de origem, ou noutro local.

Um procedimento doação como pagamento põe um fim a este pesadelo, delimitando os teus bens.

Definição

Uma doação como pagamento significa devolver as chaves a um mutuante e, em troca, este liberta totalmente a responsabilidade hipotecária e não responsabiliza o mutuário no futuro. O credor renunciará à cobrança da dívida no seu país de origem, ou em qualquer outro lugar, contra quaisquer outros ativos que possa deter.

Porquê devolver as chaves? Responsabilidade pessoal ilimitada

A razão pela qual os mutuários em dificuldades recorrem a uma doação deve-se ao fato de que a propriedade pode ser reapropriada em Espanha, se cair em capital negativo (o que significa que se deveria mais dinheiro do que o valor do imóvel), e o credor pode, efetivamente, exigir ao mutuário a diferença (art. 579 LEC), mesmo no estrangeiro.

A "dación" é um procedimento particularmente interessante para quem possui um imóvel, seja em Espanha ou no estrangeiro. O que um mutuário hipotecário procura ao seguir este processo é estabelecer uma barreira jurídica que evita que o credor ponha em risco o resto do seu património. Trata-se basicamente de delimitar os ativos financeiros da família, de forma legal.

Nos termos do artigo 1911 do Código Civil espanhol, a responsabilidade do mutuário é pessoal e ilimitada com todos os seus bens, tanto agora como no futuro. Por outras palavras, a dívida é pessoal e ilimitada para com o mutuário em relação ao saldo devedor a um credor espanhol. A propriedade em si, a garantia, é acessória e apenas garante o empréstimo bancário, que é o capital.

Muitos mutuários insolventes percebem, com choque e horror após o leilão, que apesar de que o credor tenha recuperado os seus bens, continua a exigir-lhes pagamentos, no seu país de origem ou em qualquer outro, graças à dívida pendente. Para além da insuficiência do empréstimo hipotecário, as despesas associadas à reapropriação, os honorários de advogados, os honorários de agentes judiciais e os juros compostos de mora devem ser pagos pelo devedor. Os juros compostos de mora são, em média, superiores a 20% ao ano, o que só acrescenta problemas a longo prazo, à medida que a dívida global aumenta exponencialmente ao longo do tempo.

É por esta razão que muitos mutuários em situação de incumprimento, em vez de optarem pela reapropriação e enfrentarem todas as consequências legais e financeiras acima referidas, preferem vender o empréstimo hipotecário em situação de incumprimento como um ativo em dificuldades (venda em caso de incêndio) ou seguir um procedimento de doação se não conseguem encontrar um comprador a tempo de evitar a reapropriação.

Requisitos

• Regra da equidade não-negativa: o imóvel não deve estar em equidade negativa (de fato, deve ter pelo menos mais de 20% de equidade).
• Não pode estar em curso qualquer processo de reapropriação: é fundamental que o credor não tenha iniciado um processo de reapropriação contra o imóvel.

Procedimento

As linhas gerais sobre o seu funcionamento seriam as seguintes:

• Um mutuário deve encontrar-se em dia com os pagamentos das suas hipotecas, bem como com as taxas comunitárias e os impostos locais. Estes últimos podem ser negociados com o financiador.
• O representante legal do mutuário contacta o credor e propõe um procedimento de doação como pagamento
• O credor exigirá que a propriedade seja reavaliada e que o mutuário pague essa avaliação antecipadamente. O seu valor é de aproximadamente 350 euros.
• Se a nova avaliação cobrir o empréstimo hipotecário pendente mais 12% das despesas legais associadas, o mutuante aceita tomar a posse do imóvel, cancelando a dívida e renunciará a tomar medidas legais tanto em Espanha como no estrangeiro contra o mutário. Como regra geral, aconselharia pessoalmente que o capital próprio ascenda a pelo menos 20% do valor do imóvel para que este seja aceite com sucesso. Quanto mais elevado for o valor de equidade positivo, maior é a probabilidade de que um credor aceite uma doação.
• O advogado, em conjunto com o credor, redigirá uma escritura especial, testemunhada por um notário público.
• A escritura é assinada em notário e o mutuário entrega formalmente as chaves neste ato, deixando o imóvel livre de mobiliário e inquilinos. O imóvel será então registado sob o nome do credor.

Despesas envolvidas

A doação como pagamento funciona de forma semelhante a um procedimento de transferência no entanto, em vez de ser pago em troca da assinatura do seu imóvel, é totalmente exonerado da responsabilidade hipotecária, podendo simplesmente "afastar-se" do problema - sem repercussões legais.

• 6 a 11% de Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (ITP) dependente da Região Autónoma de Espanha onde o imóvel se encontra
• Imposto Plusvalía
• Honorários dos advogados
• Honorários do notário
• Taxas de registo predial
• Taxas de gestão (podem não se aplicar)

O ideal seria que todas as despesas acima referidas fossem negociadas pelo advogado para serem pagas pelo credor (exceto os honorários do advogado). Um credor, ao tornar-se o novo proprietário, contribuirá para os honorários da associação de condomínio, tal como qualquer outro membro da mesma. Esta é a razão pela qual deve haver equidade suficiente no imóvel para compensar, não apenas as despesas de conclusão e impostos associados, mas também os custos de manutenção contínua do condomínio e os impostos sobre a propriedade até que um credor consiga vender o imóvel. Os bancos não são agências imobiliárias e não apreciam ter grandes stocks de propriedades não vendidas; essa não é a sua atividade principal.

Assinatura da escritura notarial e erros frequentes

Podes assinar pessoalmente uma doação em pagamento ou instruir um advogado para que a assine em teu nome.

Contudo, nunca é demais sublinhar a importância de dar instruções ao teu próprio advogado. Este atuará como tradutor e verificará também se a tua dívida para com o credor ficará, de fato, totalmente saldada com a tua assinatura desta escritura de renúncia à propriedade. Além disso, o advogado poderá negociar com o credor, uma vez que alguns deles tentarão fazer com que os mutuários paguem algumas (ou todas) as despesas associadas.

Testemunhei vários casos nos quais os mutuários - agindo sem um advogado - foram propositadamente enganados a assinar perante um notário o que pensavam ser uma doação, mas na verdade era apenas uma cessão de direitos e bens (datio pro solvendo) que NÃO extingue a dívida. Isto significa que o mutuante pode - e irá - perseguir os proprietários no estrangeiro pela dívida pendente, que se acumula exponencialmente ao longo do tempo. Como prática corrente, estas dívidas são vendidas em bloco a agências locais de cobrança de dívidas por uma fração do valor contabilístico. Por exemplo, um credor espanhol vende o empréstimo em mora a uma empresa local do Reino Unido que, por sua vez, o irá perseguir em Inglaterra por dívidas em atraso contra a sua casa principal e ativos.

Outro erro frequente é que um notário não esteja presente para dar aconselhamento jurídico, uma vez que atua imparcialmente em relação a qualquer das partes. O seu papel principal é testemunhar a escritura e assegurar o pagamento de impostos ao Estado. Não confies num notário para agir como o teu advogado pessoal, porque este não o fará.

Conselhos profissionais

• A doação liberta totalmente a sua responsabilidade hipotecária, encerrando a questão.
• A doação evita comprometer os seus bens no teu país de origem; não serás perseguido no estrangeiro devido a uma dívida.
• A doação evita ser incluído numa lista negra pelas principais agências de rating de crédito, tais como EXPERIAN, ASNEF, RAI, etc.

Doação como pagamento - conclusão

A doação como pagamento é um ganho para ambas as partes.

Um mutuário é livre de ter finalmente conseguido garantir os seus ativos, quer em Espanha quer no estrangeiro, junto de um mutuante ou de qualquer sociedade de advogados ou agência de cobrança de dívidas contratada para prosseguir a dívida pendente.

Um credor, por outro lado, passará a ser proprietário absoluto do imóvel e terá renunciado com êxito a um processo judicial moroso e dispendioso (reapropriação bancária), sem pôr de lado as disposições obrigatórias perante o Banco de Espanha para compensar este empréstimo que afeta o seu rácio de liquidez. Um procedimento de reapropriação dura no mínimo 2 anos e pode, facilmente implicar, para as despesas bancárias até 20% do valor do imóvel. Estas disposições reservadas pelos mutuantes estão a ser atentamente analisadas pelas agências de rating de crédito após a contração do crédito, uma vez que dificultam a sua capacidade de contração de empréstimos e, em última análise, diminuem o seu valor como acionista.