„Dación en pago” explicat (înapoierea cheilor atunci când nu mai poți plăti rata creditului ipotecar)

Fotografie de Maria Ziegler pe Unsplash
Fotografie de Maria Ziegler pe Unsplash

După criza COVID-19, mai multe familii se găsesc într-o situație financiară precară, în imposibilitatea de a-și plăti ratele ipotecare. Având în vedere situația financiară provocatoare, cea mai gravă de la Marea Depresiune încoace, se prevede că mulți debitori vor avea restanțe cu creditorii lor din Spania în viitorul apropiat.

Pentru toți cei care au ajuns să aibă restanțe ipotecare în Spania sau sunt șanse să aibă și se gândesc să înapoieze cheile ca soluție, există o procedură legală formală, cunoscută sub numele de dación en pago ("datio pro soluto"). Articolul 140 din Legea ipotecară din Spania permite unui împrumutat să anuleze datoria unui creditor prin predarea în schimb a bunului grevat.

Această soluție de ultim recurs pune capăt coșmarului în creștere al multor debitori, întrucât datoria ipotecară crește exponențial în timp devenind în cele din urmă insuportabilă.

Nu puteți pur și simplu înapoia cheile unui creditor; aceasta trebuie făcută după o procedură stabilită legal, asistată de un notar public. Dacă pur și simplu lăsați cheile pe masă, creditorul este obligat să urmeze o procedură de executare silită completă, care atrage cheltuieli mari pentru acesta. Împrumutatul se va afla lista neagră a tuturor băncilor și acest lucru îl va afecta pe viitor dacă dorește să mai obțină un credit ipotecar în țara de origine sau în altă parte.

O procedură de dación pune capăt acestui coșmar, și-ți consolidează bunurile.

Definiție

Pe înțelesul tuturor, „dación en pago” (sau reglementare a plății) înseamnă înapoierea cheilor unui creditor și, în schimb, acesta desface integral obligația ipotecară, fără a-l mai face pe debitor responsabil în viitor. Banca renunță la urmărirea datoriei în țara de origine sau în altă parte, împotriva oricăror altor bunuri pe care le deține împrumutatul.

De ce să înapoiezi cheile? Răspundere personală nelimitată

Motivul pentru care împrumutații cu probleme financiare urmăresc o astfel de procedură este pentru că, odată executată silit o proprietate în Spania, dacă proprietatea trece în capitaluri negative (ceea ce înseamnă că datorezi mai mulți bani decât face proprietatea), un creditor poate urmări efectiv împrumutatul pentru a obține diferența (art. 579 LEC), chiar și în străinătate, în țara de origine.

O dación en pago este o procedură deosebit de interesantă pentru cei care dețin proprietăți, în Spania sau în străinătate. Ceea ce caută un debitor ipotecar în urma unei astfel de proceduri este să creeze un firewall legal prin care să evite ca un creditor să pună mâna pe restul activelor sale. Practic, este de a asigura activele financiare ale familiei prin a trage (legal) o limită. Dacă nu dețineți alte proprietăți, este posibil să doriți să săriți acest articol.

După articolul 1911 din Codul Civil Spaniol, răspunderea unui împrumutat este personală și nelimitată cu toate bunurile sale, atât acum, cât și în viitor. Cu alte cuvinte, datoria merge personal împotriva debitorului din soldul datorat unui creditor spaniol. Proprietatea în sine, garanția, este accesorie și garanta doar împrumutul bancar, care este principalul.

Mulți împrumutați datornici realizează cu șoc și groază după executarea silită, că, în ciuda faptului că creditorul a reintrat  în posesia proprietății spaniole, ei sunt încă urmăriți în țara de origine sau în altă parte pentru datoria restantă, deoarece datorează, pe lângă deficitul de împrumut ipotecar, cheltuielile asociate executării silite, onorariile avocatului, onorariile agentului judiciar și, în plus, dobânda aferentă creditul ipotecar. Dobânda implicită compusă în medie este de peste 20% pe an. ceea ce adaugă mai multă durere pe termen lung, deoarece datoria generală se mărește exponențial în timp.

Acesta este motivul pentru care mulți debitori, în loc să fie executați silit și să se confrunte cu toate consecințele juridice și  financiare de mai sus, încearcă mai întâi să vândă imobilul ipotecat, apelând apoi la  procedura dación en pago dacă nu reușesc să găsească un cumpărător la timp pentru a evita executarea silită.

Cerințe

  1. Regula capitalului negativ: proprietatea nu trebuie să aibă capitaluri negative (de fapt, se recomandă să aibă cel puțin peste 20% capitaluri proprii).
  2.  Nu s-a demarat nicio procedură de executare silită: este esențial să nu se fi început procedurile de executare silită.

Procedura dación en pago

Această procedură funcționează în felul următor:

  • Un împrumutat trebuie să fie la zi cu plata ratelor ipotecare, precum și cu taxele comunitare și impozitele locale. Acestea din urmă pot fi negociate cu un creditor.
  • Reprezentantul legal al împrumutatului ia legătura cu creditorul și propune o procedură dacion en pago.
  • Creditorul va solicita reevaluarea proprietății. Vi se va solicita de către creditor să o plătiți în avans, cu valoare de aproximativ 350 de euro.
  • Dacă, în medie, noua evaluare a unei proprietăți acoperă împrumutul ipotecar restant, plus 12% din cheltuielile legale asociate, creditorul acceptă să intre în posesia apartamentului, anulându-ți datoria și va renunța să ia măsuri legale atât în Spania, cât și în străinătate în tara ta de origine. Ca regulă generală, aș recomanda personal ca amortizarea capitalului propriu să se ridice la cel puțin 20% din valoarea proprietății pentru ca aceasta să fie acceptată cu succes. Cu cât este mai mare valoarea tampon pozitivă, cu atât un creditor este mai probabil să se adapteze ideii unei astfel de proceduri de dacion en pago
  • Avocatul dumneavoastră, în tandem cu creditorul, vor redacta un act special în fața unui notar public.
  • Actul este semnat la notar, iar împrumutatul predă formal cheile cu această ocazie, lăsând proprietatea fără mobilier și chiriași. Proprietatea va fi acum pusă pe numele creditorului.

Cheltuieli implicate

O dación en pago funcționează similar cu o procedură de transfer numai că în loc să fiți plătit în schimbul semnării transferului, sunteți eliberat de răspunderea ipotecară, permițându-vă să vă „îndepărtați” pur și simplu de problemă - fără repercusiuni legale.

  • Impozitul de transferul dreptului de proprietate (ITP) de la 6 la 11% în funcție de regiunea autonomă a Spaniei unde este situată proprietatea
  • Taxa Plusvalía
  • Onorariul avocatului
  • Taxe notariale
  • Taxe de carte funciare
  • Comisioane de tip gestoria (s-ar putea să nu se aplice)

În mod ideal, toate cheltuielile de mai sus ar trebui negociate de avocat pentru a fi plătite de creditor (cu excepția onorariului avocatului). Un creditor, după ce devine noul proprietar, va contribui la taxele comunitare la fel ca orice alt membru dintr-o comunitate de proprietari. Acesta este motivul pentru care trebuie să existe o echitate suficientă în proprietate pentru a compensa, nu numai cheltuielile de finalizare și impozitele asociate, ci și cheltuielile de întreținere în curs și impozitele pe proprietate până când un creditor reușește să vândă proprietatea. Băncile nu sunt agenții imobiliare și nu doresc să aibă stocuri mari de proprietăți nevândute în portofoliile lor; aceasta nu este afacerea lor de bază.

Semnarea actelor la notar și greșeli frecvente

O procedură de dacion en pago se poate semna fie personal, fie de către un avocat care să vă reprezinte și să o semneze în numele dvs.
Cu toate acestea, nu pot sublinia suficient importanța instrucțiunilor date avocatului. El va acționa ca traducător și, de asemenea, va verifica dacă, într-adevăr, datoria dvs. față de creditor este anulată pe deplin la semnarea acestui act prin care renunțați la proprietate. În plus, avocatul dvs. va putea negocia cu creditorul în numele dvs., deoarece unii creditori vor încerca să-i facă pe debitori să plătească pentru unele (sau toate) cheltuielile asociate.

Am asistat la cazuri în care debitorii - acționând fără avocat - au fost păcăliți intenționat să semneze în fața unui notar ceea ce credeau că este o dación, dar nu a fost de fapt decât o cesiune de drepturi și active (datio pro solutionndo) care NU anulează datoria. . Acest lucru nu a eliminat complet obligația ipotecară, care a rămas foarte restantă, în sensul că creditorul îi poate urmări și îi va urmări în străinătate pentru datoriile restante care se acumulează exponențial în timp. Este o practică standard, aceste datorii sunt vândute în bloc către agențiile locale de recuperare pentru o fracțiune din valoarea contabilă. De exemplu. un creditor spaniol vinde împrumutul neplătit unei companii din România, care, la rândul său, vă va urmări în România, încercând să vă ia, pentru plata datoriei, casa și bunurilor principale.

O altă greșeală frecventă este aceea că un notar nu este prezent pentru a vă oferi sfaturi legale, deoarece acționează imparțial față de oricare parte. Rolul lui principal este să asiste la semnarea actului și să se asigure că impozitele sunt plătite . Nu vă bazați pe un notar care să acționeze ca un avocat personal, pentru că acest lucru nu se va întâmpla.

Sfaturi

  1. Un dacion en pago te eliberează pe deplin răspunderea ipotecară.

  2. Un dación en pago evită să-ți pună în pericol bunurile deținute în țara de origine; nu veți fi urmăriți în străinătate cu privire la restanțe și cheltuieli.

  3. În urma unui dacion en pago, nu te afli pe lista neagră a băncilor și creditorilor mari, cum ar fi EXPERIAN, ASNEF, RAI etc.

Dación en Pago - concluzii

O dación en pago înseamnă câștig pentru ambele părți.
În cele din urmă, un împrumutat este liber și fără datorii, fără să trebuiască să plătească cu alte bunuri ale sale, nici în Spania și nici în străinătate, față de un creditor sau orice firmă de avocatură sau agenție de colectare a datoriilor angajate pentru a urmări datoria restantă.

Pe de altă parte, un creditor va deține proprietatea în mod direct și va renunța cu succes la o procedură judiciară îndelungată și costisitoare (executarea silită), fără a fi obligat să anuleze dispozițiile obligatorii în fața Băncii Spaniei pentru a compensa acest împrumut dubios care afectează raportul său de lichiditate. O procedură de executare silită durează minim 2 ani și poate însemna cu ușurință cheltuieli bancare cu până la 20% din valoarea proprietăților.

La LNA vă putem reprezenta pentru înapoierea cheilor pentru o taxă rezonabilă, indiferent de locația proprietății dvs. în Spania, deoarece acționăm la nivel național. Avem 17 ani de experiență cu această procedură, întrebați-ne fără compromis. Larraín Nesbitt Abogados, taxe mici, servicii mari.

2020 © Raymundo Larraín Nesbitt. Toate drepturile rezervate.

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Găsește pe idealista case de vânzare și închiriere pe termen lung