Se hai un mutuo e vuoi modificare le condizioni iniziali con cui è stato sottoscritto ci sono due opzioni: la surroga e la novazione. Possono sembrare concetti simili, ma quando si tratta di modificare il proprio mutuo è fondamentale conoscere tutte le differenze, in modo da poter fare la scelta più adatta alla propria situazione. Cosa cambia quindi tra surroga e novazione di un mutuo?
Cos'è la novazione di un mutuo?
La novazione del mutuo è la modifica delle condizioni iniziali accettate al momento della sottoscrizione. La novazione consente al soggetto ipotecato di rinegoziare le condizioni del proprio mutuo, per accedere a condizioni più favorevoli dal punto di vista economico. Per poter effettuare la novazione di un mutuo, la banca deve studiare il caso particolare e, solo se darà il via libera, si applicheranno le modifiche.
Le novazioni consentono di apportare modifiche del seguente tipo:
L'importo del mutuo: ciò significa in pratica che le novazioni dei mutui consentono di aumentare il capitale prestato dalla banca. In sostanza, questo significa liquidità extra per la parte ipotecata.
Durata per il rimborso: le novazioni del mutuo possono essere utilizzate anche per modificare il contratto del mutuo al fine di cambiare la durata del rimborso. Vale a dire, le modifiche relative al numero di rate in cui il capitale prestato deve essere restituito alla banca.
Tasso di interesse: le novazioni consentono anche di apportare modifiche rispetto ai tassi di interesse fissati per il mutuo in oggetto. Ad esempio, puoi passare da un tasso di interesse variabile a uno fisso.
Cambio di titolare del mutuo: un'altra modifica permessa dalla novazione di un mutuo è il cambio del titolare, o dei titolari, del mutuo. Questa opzione è molto utile, ad esempio, in caso di divorzio quando solo uno dei coniugi terrà la casa ipotecata.
Che cos'è la surroga di un mutuo?
Anche la surroga di un mutuo consente di apportare modifiche alle condizioni del mutuo. Tuttavia, in questo caso, il cambio consentito è molto specifico: la surroga permette di cambiare il mutuo da un ente ad un altro (o a un nuovo proprietario). In altre parole, il debito che abbiamo contratto con una banca va a un'altra banca. Da quel momento, i pagamenti relativi all'ipoteca dovranno essere effettuati al nuovo soggetto che ha accettato la surroga dell'ipoteca.
Questo può essere utile nel caso in cui, dopo aver confrontato diversi mutui, si trova un'altra banca che offre condizioni migliori di quella scelta in un primo momento. Che ad esempio offre tassi di interesse inferiori rispetto all'entità iniziale con cui è stato sottoscritto il mutuo.
Inoltre, va tenuto presente che, a seconda dei casi, esistono due diverse tipologie di surroga:
Surroga del creditore: è il tipo di surroga che si verifica quando il soggetto ipotecato sposta il proprio mutuo a un'altra banca.
Surroga del debitore: questo è il tipo di surroga che si verifica quando il mutuo rimane nella stessa banca ma cambia il proprietario; cioè, il mutuo passa a qualcun altro. Ad esempio, questo è molto comune quando viene venduta una casa ipotecata e l'acquirente si fa carico del mutuo già sottoscritto su tale immobile.
Quali sono le differenze tra surroga e novazione ipotecaria?
Come abbiamo visto, sia la novazione che la surroga di un mutuo ci consentiranno di modificare le condizioni di un mutuo già sottoscritto.
Tuttavia, in caso di novazione, si tratta di modifiche che vengono effettuate internamente. Cioè, le parti che negoziano le modifiche sono la banca e la parte ipotecata.
In caso di surroga, invece, le modifiche implicano la collaborazione di un terzo esterno al contratto di mutuo iniziale. Cioè, oltre alla banca iniziale e al soggetto ipotecato, ci sarà anche un'altra banca o un altro individuo, che saranno coloro che si assumeranno la surroga del mutuo.
Quali spese sono associate a una surroga e a una novazione ipotecaria?
Attualmente in Spagna, grazie alla legge sui mutui entrata in vigore a giugno 2019, le spese sono a carico della banca, quindi sia la surroga che la novazione sono procedure che solitamente non hanno specifiche spese associate per il richiedente.
Tuttavia, è vero che alcune entità finanziarie, o le situazioni particolari di alcuni richiedenti, possono comportare costi aggiuntivi per il cliente. Per questo motivo la cosa più consigliabile è informarsi adeguatamente delle spese associate alla specifica banca con cui si è sottoscritto il mutuo.