I prezzi degli immobili diminuiranno in Spagna nel 2023? È probabile che ciò accada, poiché i prezzi delle case in Spagna e nella maggior parte dell'Europa avranno una tendenza al ribasso nel 2023 e in alcuni Paesi anche nel 2024. Tutto questo in un contesto di aumenti dei tassi di interesse da parte delle banche centrali, sebbene non ci sarà un crollo del mercato, secondo l'agenzia S&P Global Ratings, che indica in Portogallo (-4,4%), Regno Unito (-3,3%), Spagna e Olanda (-2,5%) i Paesi in cui si verificheranno i cali più intensi dei prezzi delle abitazioni.
Allo stesso modo, per il prossimo anno, l'agenzia prevede che la Spagna e la Germania saranno i mercati europei dove i prezzi delle case scenderanno maggiormente in termini nominali, anche se il calo stimato nel 2024 sarà limitato all'1%, mentre per il 2025 prevede una lieve ripresa dell'1,5%.
A questo proposito, Sylvain Broyer, capo economista per Europa, Medio Oriente e Africa (EMEA) di S&P Global Ratings ha sottolineato che c'è "poca o nessuna prospettiva di un forte rimbalzo fino al 2025".
Nella sua analisi, S&P ritiene probabile che sia i prezzi delle abitazioni che gli investimenti saranno influenzati dal rapido aumento dei tassi ipotecari, anche se sottolinea che ci vorrà del tempo prima che il mercato si adegui completamente a tassi di interesse più elevati, con alcuni Paesi che impiegano più tempo di altri.
Finora, l'agenzia sottolinea che i prezzi delle case si sono a malapena adeguati a tassi di interesse più elevati, probabilmente riflettendo i vincoli dell'offerta piuttosto che il calo della domanda e hanno continuato a salire a un ritmo costante durante la prima metà del 2022 a una media del 10% all'anno nei 12 Paesi europei analizzati.
"Abbiamo scoperto che l'aggiustamento a tassi di interesse più elevati può durare fino a dieci trimestri ed è in genere due volte più pronunciato rispetto a un regime di tassi di interesse bassi", ha spiegato Broyer, sebbene storicamente i prezzi delle case in Europa si siano dimostrati piuttosto anelastici.
A questo proposito, l'agenzia ha aggiornato le sue aspettative sull'andamento dei tassi di interesse e ora si aspetta che la Banca centrale europea (BCE) alzi il tasso sui depositi al 3%, in rialzo rispetto al 2,25% delle previsioni dello scorso novembre, mentre vede poche probabilità di un tasso taglio entro la fine del 2024, che si tradurrà in tassi ipotecari più elevati in alcuni Paesi.
Tuttavia, sebbene in termini nominali i tassi ipotecari siano aumentati rapidamente, raggiungendo il livello più alto in un decennio circa, in termini reali, corretti per l'inflazione, rimangono negativi e probabilmente lo rimarranno fino alla metà del 2024.
L'agenzia rileva inoltre che l'impatto degli aumenti dei tassi di interesse sui prezzi delle abitazioni e sugli investimenti può anche variare da Paese a Paese, riflettendo le differenze nei mercati immobiliari in Europa, con un effetto più grave e accelerato nei Paesi con una quota più elevata di mutui a tasso variabile, lasciando Svezia e Portogallo più esposti a un rapido aggiustamento dei prezzi.
Fattori che sostengono la domanda
D'altra parte, escluso l'impatto relativo all'andamento dei tassi di interesse, S&P sottolinea che ci sono fattori che possono sostenere anche la domanda di alloggi in Europa, tra cui la migliore posizione finanziaria delle famiglie supportata da livelli record di occupazione, aumento dei salari e risparmi rimanenti dal sostegno del governo durante la pandemia.
Pertanto, l'agenzia osserva che le attuali tendenze salariali suggeriscono che il potere d'acquisto delle famiglie potrebbe riprendersi già all'inizio del 2024.
Avverte inoltre che l'aumento della popolazione causato dall'afflusso di rifugiati dall'Ucraina ha già aumentato la domanda di alloggi, mentre non è ancora chiaro se le preferenze abitative delle famiglie siano cambiate in modo duraturo a causa della pandemia.