In un momento in cui il prezzo medio degli immobili di seconda mano in Spagna ha raggiunto un livello record, la scelta del luogo in cui vivere può fare una differenza sostanziale nei costi degli alloggi. Secondo i dati di fine 2025, acquistare una casa in un'area urbana è il 99% più costoso rispetto all'acquisto di una in una zona rurale. Questo è evidenziato dall'ultima analisi del mercato immobiliare di idealista/data , la divisione proptech di idealista, che evidenzia ampie disparità tra le province.
L'analisi mostra che il prezzo medio delle case di seconda mano nelle aree urbane, quelle con maggiore densità di popolazione, era di 2.906 euro alla fine del 2025. Al contrario, i prezzi nelle aree rurali, meno densamente popolate e caratterizzate da diverse tipologie abitative, erano in media di 1.459 euro/ m² .
Madrid è in testa alla classifica con il divario più ampio tra i prezzi delle abitazioni urbane e rurali , pari al 131%, seguita da Álava (126%) e Salamanca (115%). Cáceres (114%) e Valladolid (102%) completano il gruppo di province con le disparità più pronunciate, dovute in gran parte ai prezzi rurali molto bassi, che nella maggior parte dei casi rimangono al di sotto dei 1.000 €/ m² .
Nei principali mercati residenziali, il divario si attesta al 73% a Barcellona e al 72% a Siviglia, riflettendo i forti contrasti tra città e campagna. Le differenze sono più moderate a Malaga, al 48%, e a Valencia, al 33%.
Il prezzo medio delle abitazioni urbane a Madrid è di 4.821 €/ m² , rispetto ai 2.085 €/ m² delle zone rurali. I prezzi sono ancora più alti nelle Isole Baleari, dove le case urbane hanno una media di 5.246 €/ m² – la più alta in Spagna – mentre le proprietà rurali raggiungono i 3.801 €/ m² , con un divario ridotto del 38%.
Altre province con alcuni degli alloggi urbani più costosi sono Gipuzkoa (4.452 €/ m² ), Malaga (4.241 €/ m² ) e Santa Cruz de Tenerife (3.626 €/ m² ). Il divario di prezzo tra aree urbane e rurali è del 64% a Gipuzkoa e del 47% a Santa Cruz de Tenerife. In entrambi i casi, anche i prezzi rurali sono relativamente alti, rispettivamente a 2.721 € e 2.461 €/ m² .
Prezzi urbani superiori a 3.000 €/ m² e superiori alla media nazionale si registrano anche a Biscaglia (3.496 €), Barcellona (3.281 €) e Las Palmas (3.086 €).
Anche Lleida si distingue, ma per il motivo opposto. In questa provincia, i prezzi rurali (1.666 €/ m² ) sono più alti di quelli urbani (1.421 €/ m² ), trainati dalla domanda nelle zone montane vicine alle stazioni sciistiche. Ciò si traduce in un sovrapprezzo del 15% per le abitazioni rurali.
All'altro estremo della scala, le abitazioni urbane più convenienti della Spagna si trovano a Ciudad Real (828 €/ m² ) e Jaén (900 €/ m² ), entrambe al di sotto dei 1.000 €/ m² . Seguono Cuenca (1.053 €), Teruel (1.067 €) e Zamora (1.124 €).
Come già accennato, i prezzi medi delle abitazioni in alcune zone rurali sono significativamente più alti rispetto ai mercati urbani del resto del Paese . Oltre alle Isole Baleari, a Gipuzkoa e a Santa Cruz de Tenerife, esempi degni di nota includono Malaga, dove i prezzi medi sono di 2.872 €/ m² , e Biscaglia, con 2.347 €/ m² .
I prezzi rurali superano anche i 2.000 €/ m² a Madrid (2.085 €), così come ad Alicante (2.071 €), Las Palmas (2.069 €) e Girona (2.067 €).
All'altro estremo della scala, i prezzi medi delle abitazioni rurali scendono sotto i 1.000 €/ m² in ben 15 province. I livelli più bassi si registrano a Cáceres (590 €/ m² ), Jaén (615 €), Ciudad Real (640 €) e Cuenca (645 €).
In queste aree rurali i prezzi sono determinati da fattori quali le condizioni e le dimensioni delle case, nonché i livelli di popolazione, la disponibilità di infrastrutture e lo sviluppo economico complessivo di ciascuna area.
In nove province la domanda di alloggi favorisce le aree rurali rispetto alle città
Un'altra dimensione chiave di questa analisi dei prezzi delle case basata sulla localizzazione è la domanda. In media, entro la fine del 2025, quasi il 60% della domanda di alloggi era concentrato nelle aree urbane, rispetto al 40% nelle aree rurali .
Álava è in testa alla classifica, con il 74% della domanda concentrata nelle aree urbane, seguita da Zamora (69%), Burgos e Valladolid (entrambe al 66%) e Huelva e Navarra (entrambe al 65%).
Tra i principali mercati residenziali spagnoli, Siviglia registra il 64% della domanda nelle aree urbane, davanti a Barcellona (59%), alle Isole Baleari (57%) e a Madrid e Valencia (entrambe al 55%).
Al contrario, ci sono nove province in cui la domanda di alloggi rurali è più forte. Tra queste, alcuni mercati con prezzi elevati come Malaga , dove il 57% della domanda è indirizzato verso case rurali, e Santa Cruz de Tenerife (55%). La domanda rurale è ancora più elevata a Girona (59%) e Granada (56%), e supera anche la domanda urbana ad Alicante e Murcia (entrambe al 54%), Castellón (53%), così come ad Almería e Cadice (entrambe al 51%).