O que é que faz subir ou descer o preço de venda de uma casa em Espanha?

Cada casa é única e ao vender um imóvel em Espanha, é importante estabelecer um preço razoável que se ajuste às características do imóvel e ao estado atual do mercado. Se o preço pelo qual decides colocar a tua casa no mercado for demasiado elevado, isto pode significar um atraso de meses, se não de anos, até que seja encontrado um comprador. A solução é contar com a opinião de um técnico qualificado, especializado em avaliação imobiliária, que poderá esclarecer as coisas que farão subir ou descer o preço de venda da tua casa em Espanha.

Com a calculadora na mão, César Escobar, co-director da Control de Valoración, uma empresa de avaliação imobiliária que faz parte da sociedade de avaliação Tinsa em Espanha, explica que existem vários fatores que podem alterar instantaneamente o valor do imóvel. Por exemplo, a existência ou não de um elevador pode modificar o preço de uma casa em até 30%, a altura de um imóvel pode acrescentar entre 3.000 e 6.000 euros por andar, e um terraço pode acrescentar até 25%.

No entanto, os profissionais sabem diferenciar entre o valor do imóvel e a opinião do proprietário e do comprador. Sabem também que o mercado tem regras e tendências não escritas que apreciam ou depreciam o valor total entre 5% e 15% como um dado adquirido.

Com o objetivo de avaliar um imóvel de forma mais realista e saber que aspetos afetam o preço de um imóvel, César Escobar identificou 27 características baseadas na localização, tipo de imóvel, idade e interior do imóvel que aumentam ou diminuem o valor de um imóvel em Espanha.

Localização do imóvel

Fatores que aumentam o valor da propriedade:

• Transporte público: este é um dos fatores que tem maior impacto nos preços imobiliários "e terá o maior impacto no futuro", explica Escobar. "Tudo parece indicar que as condições de acesso ao transporte privado para o centro da cidade vão ser mais restritivas, razão pela qual as pessoas procuram situações que lhes permitam viajar confortavelmente em transportes públicos", comenta.
• Centro da cidade: o alojamento no centro da cidade tem sempre um preço premium, uma vez que garante a proximidade a um maior número e variedade de serviços a curta distância.
• Espaços verdes próximos: ter um parque a 10 ou 15 minutos a pé é visto como positivo por uma grande maioria de compradores, independentemente do seu perfil.
• Rua principal: os imóveis localizados nas ruas principais de um bairro são sempre mais valorizados do que os localizados em ruas secundárias. A exceção aqui são os afetados por tráfego intenso ou ruído.
• Proximidade a infraestruturas e serviços: entre os fatores que aumentam o valor dos imóveis em Espanha, destaca-se também a proximidade a zonas de serviços, sendo as escolas, hospitais, zonas comerciais e desportivas as mais valorizadas.

Fatores que diminuem o valor dos imóveis:

Poluição rodoviária ou comercial: "O mais comum é que o comprador esteja à procura de paz e sossego, pelo que um excesso de tráfego de veículos ou peões numa área comercial pode ter um efeito negativo na avaliação", explica o perito.

Falta de coerência socioeconómica: este é talvez o mais subtil dos fatores condicionantes. "A deslocação sócio-económica não costuma favorecer a venda, especialmente quando está acima do padrão social do bairro. Por outro lado, um tipo mais modesto de propriedade localizada num bairro socialmente mais ambicioso pode ser favorecido", salienta Escobar.

Qualidade e idade da construção

Fatores que aumentam o valor da propriedade:

• Qualidade do edifício: sobre este ponto, a opinião de Escobar é inequívoca: "Quanto mais elevada for a qualidade do edifício e dos seus acabamentos na fachada e em áreas como a entrada, elevador ou escadaria, mais elevado é o valor de mercado".
• Garagem: este é um fator que geralmente se soma, especialmente em zonas nas quais o estacionamento na rua é difícil de conseguir. A melhor maneira de o avaliar é descobrir o preço de um lugar de estacionamento na zona. "Em Madrid isto não tem o mesmo impacto no preço do imóvel que em zonas onde um lugar de estacionamento custa 60.000 ou 80.000 euros, em comparação com zonas onde um lugar de garagem custa 12.000 euros".
• Inspeção Técnica de Edifícios: dependendo de se é positiva ou negativa, o potencial comprador sabe se vai ou não ter de pagar a prestação seguinte. E, tendo em conta as deficiências indicadas no relatório, o montante da taxa pode ser avaliado.
• Serviços comunitários: um edifício que oferece serviços comunitários acima da média é sobrevalorizado. Por exemplo, uma comunidade com uma piscina no centro da cidade (algo que não é habitual no planeamento urbano espanhol) pode aumentar o preço entre 5% e 15%.
• Edifícios com proteção especial: isto é, normalmente, um sinal de exclusividade e qualidade acima da média, devido à sua arquitetura, idade ou história, e por isso tem um influência favorável. "Estes imóveis podem ter isenções quando se trata do pagamento do imposto predial IBI. Por outro lado, a sua catalogação especial pode levar a maiores exigências na sua conservação", explica.
• Certificado Energético: do ponto de vista das avaliações imobiliárias profissionais, quanto mais elevada for a classificação, mais elevado será o valor. No entanto, o mercado espanhol ainda não valoriza o que uma maior eficiência energética implica, algo que "mudará gradualmente num contexto de aumento das faturas de energia", considera Escobar.

Fatores que diminuem o valor do imóvel:

• Idade: a regra geral diz que quanto mais antiga é a propriedade, mais baixo é o seu valor. Evidentemente, existem exceções quando a conservação é exigente.
• Elevador: a falta de elevador é um dos fatores que mais pode desvalorizar o preço de um imóvel, em percentagens tão significativas como 30% para casas sem elevador no centro de Madrid. Em zonas onde o edifício padrão não ultrapassa 3 andares, a redução do preço tende a ser de cerca de 7%.
• Taxas comunitárias: "Num local com elevado poder de compra, isto não é muito relevante", esclarece Escobar, "mas no resto dos segmentos imobiliários, quanto menos custos fixos, melhor".
• Défice de serviços: uma situação relativamente nova é a de uma propriedade cuja associação de proprietários oferece serviços abaixo da média dos que são oferecidos na sua vizinhança. Por exemplo, num ambiente imobiliário de habitação, um imóvel situada numa comunidade sem instalações desportivas é desvalorizada em valor.
• Rés do chão comerciais: negócios localizados no rés do chão de um bloco de apartamentos podem também influenciar o preço: o comprador rejeita negócios que estejam associados a ruído, cheiros, trânsito ou vida noturna. 

Interior do imóvel

Fatores que aumentam o valor do imóvel:

• Apartamento exterior: é normal que um apartamento exterior, que normalmente fica de frente para a rua e tem mais luz natural, seja sempre mais caro. Esta afirmação pode mudar quando o imóvel está de frente para uma rua com tráfego ou ruído excessivos ou quando um apartamento interior está de frente para um pátio grande e bem iluminado.
• Qualidade dos acabamentos: a qualidade dos acabamentos de um imóvel conta entre 5% e 10% do valor da casa, "mas os avaliadores valorizam-no sempre para um comprador médio em condições médias", explica Escobar. "Mesmo que tenha colocado algumas torneiras de ouro ou que o design interior seja realmente único, não o vamos ter em consideração porque nem todos os compradores o vão apreciar como uma melhoria".
• Casas mais pequenas: uma coisa importante a ter em conta é que comparar o valor por metro quadrado na zona é um erro. Por exemplo, o preço será sempre mais elevado num apartamento de 60 m2 do que num apartamento de 120 m2.
• Varanda ou terraço: "Com a pandemia, há uma verdadeira obsessão por casas com terraços", salienta o perito. "Quando a sua superfície é superior a 15 m2 pode acrescentar entre 20% e 25% ao valor do imóvel.
• Terraço: este é um autêntico tesouro imobiliário atualmente, uma vez que é o mais cobiçado.

Fatores que diminuem o valor da propriedade:

• Número de andares: isto é muito importante: "Na nova construção, o preço do mesmo apartamento sobe por andar entre 3.000 e 6.000 euros". Os peritos em avaliação de Tinsa explicam que os mezzaninos e apartamentos do primeiro andar têm sempre preços mais baixos do que o resto do edifício, e as caves, semi-caves e rés do chão têm grandes problemas de comercialização como casas.
• Estado de conservação: uma reabilitação padrão de uma propriedade de 90 metros quadrados pode custar cerca de 60.000 euros. Após 10 a 15 anos, é considerado pago pelo inspetor, a menos que ofereça uma conservação muito cuidadosa ou que os seus acabamentos sejam de qualidade especial.     
• Disposição interior: o avaliador presta especial atenção aos metros quadrados úteis de um imóvel: "as áreas de passagem para conectar divisões sem uso, as casas com estrutura tubular para o seu grande corredor, sótão ou com dificuldades de ventilação, são penalizadas".
• Falta de anexos: num contexto de espaço reduzido na casa, a não adição de espaços como armazéns ou salas de bicicletas comuns à propriedade retira valor ao imóvel.