Articol scris de Carmen Giménez – Carmen este avocat din 1984 și agent imobiliar autorizat din 1989. Este directorul G&G Abogados și este specializată în drept imobiliar și bancar. Primul său succes major în dreptul bancar a venit în 1999, la Curtea Supremă de Justiție a Spaniei, unde a obținut anularea unei executări silite ipotecare.
Intrarea în vigoare a Legii organice 1/2025, din 2 ianuarie, privind măsuri pentru îmbunătățirea eficienței Serviciului Public de Justiție, urma să schimbe regulile legate de alegerea celei mai potrivite proceduri judiciare pentru recuperarea posesiei asupra unei locuințe ocupate.
Până la 3 aprilie 2025, data la care a intrat în vigoare, procedura utilizată cel mai des a rămas evacuarea pentru posesie precară, chiar dacă există două procese alternative despre care vorbește acest articol.
Începând cu 3 aprilie 2025, proprietarii trebuie să încerce mai întâi să rezolve conflictul prin măsurile extrajudiciare prevăzute de lege. Astfel, procedura de evacuare pentru posesie precară poate fi prelungită, recuperarea proprietății durând între 30 de zile și trei luni.
Totuși, două proceduri, prin natura lor sumară sau „scurtă”, nu impun o încercare prealabilă de soluționare extrajudiciară înainte de a deschide un proces împotriva ocupanților ilegali.
Pe de o parte, există procesul de apărare a posesiei, cunoscut inițial ca „evacuare expresă”, iar pe de altă parte, procedura specială prevăzută la articolul 41 din Legea ipotecii, care protejează drepturile reale înscrise în registru.
Deși ambele proceduri urmăresc același rezultat – evacuarea ocupanților care nu au drept legal să rămână în imobil – ele diferă în ceea ce privește modul de desfășurare, cine le poate folosi și termenele în care poate fi introdusă acțiunea în instanță.
Proces pentru protejarea posesiei asupra bunului ocupat
Dreptul protejat este dreptul de posesie, nu dreptul de proprietate, deși în multe situații ambele aparțin aceleiași persoane.
Această procedură ar trebui să fie una rapidă, fără a lua în calcul întârzierile instanțelor cauzate de supraîncărcarea sistemului. Termenul limită de depunere este de un an de la data ocupării locuinței sau a tulburării posesiei.
Prin posesor se înțelege nu doar persoana care ocupă în mod obișnuit proprietatea, ci și oricine are dreptul legal de a o deține. De aceea, procedura este potrivită și în cazul ocupării ilegale a locuințelor secundare.
În fața instanței, trebuie dovedit prin fapte sau documente că reclamantul deține sau folosește bunul și, prin urmare, are dreptul să îl posede. Trebuie demonstrat că posesia reclamantului este protejată legal, continuă, publică și stabilă.
Procedura poate fi intentată exclusiv de către:
- Persoane fizice care sunt proprietari sau posesori legitimi – poate fi inclusă și o persoană care nu este proprietar, cum ar fi un chiriaș, un comodatar sau un uzufructuar
- Entități non-profit care au drept de proprietate asupra imobilului
- Entități publice care dețin sau posedă în mod legitim locuințe sociale
Proprietarii sau posesorii care sunt persoane juridice sau societăți sunt excluși, deoarece nu pot folosi acest tip de procedură.
Nu este necesar să fie cunoscută identitatea ocupanților, iar acțiunea poate fi introdusă împotriva unor persoane necunoscute, cu notificarea celor care se află în imobil la acel moment.
Prin această acțiune se poate cere restituirea imediată a posesiei, situație în care instanța va solicita ocupanților să facă dovada dreptului lor de a ocupa imobilul în termen de cinci zile de la primirea notificării.
Ocupanții ilegali pârâți au o posibilitate de apărare limitată, deoarece pot dovedi doar că au un drept superior de a ocupa și de a poseda proprietatea față de reclamant.
Dacă nu reușesc să justifice acest lucru, instanța va dispune evacuarea și restituirea imediată a posesiei, cu condiția ca reclamantul să își fi dovedit suficient dreptul prin documente, cu excepția situațiilor în care se știe că ocupanții ilegali se află într-o stare de excluziune socială.
O hotărâre judecătorească favorabilă permite executarea imediată, fără perioadă de așteptare, spre deosebire de alte proceduri judiciare.
Această procedură are avantajul specific de a face hotărârea judecătorească eficientă și împotriva terților abuzivi.
Opozabilitatea împotriva terților a fost introdusă pentru a preveni o practică frecventă a ocupanților ilegali: după ce erau identificați, părăseau imobilul și erau înlocuiți de alte persoane.
În prezent, este stabilit că prezența unor terți ocupanți în momentul evacuării nu împiedică executarea ulterioară a hotărârii, chiar dacă aceștia nu au fost părți în proces.
Procedura articolului 41 din Legea Ipotecară pentru protejarea drepturilor reale înregistrate
Dreptul protejat este întotdeauna un drept real înscris în Registrul Proprietății, cum ar fi dreptul de proprietate sau uzufructul.
Este o procedură strict formală, iar nerespectarea oricărei cerințe legale poate duce la respingerea cererii de către instanță.
Termenul de raportare este de până la 30 de ani, fiind vorba despre o acțiune reală, și poate fi inițiată atât de persoane fizice, cât și de persoane juridice, inclusiv societăți comerciale și cooperative.
Fiind o procedură sumară sau „scurtă”, aceasta începe printr-o cerere însoțită de un certificat de la Registrul Proprietății, care dovedește valabilitatea înscrierii dreptului real, fără contradicții.
Reclamantul poate solicita ocupanților să furnizeze o garanție pentru a acoperi eventualele profituri sau beneficii obținute necuvenit, daunele produse și cheltuielile de judecată. În plus, reclamantul poate solicita măsuri considerate necesare pentru a asigura eficacitatea hotărârii judecătorești, care, de regulă, includ interzicerea transferului folosinței imobilului către alte persoane.
Dacă pârâtul nu depune cauțiunea necesară, nu va putea formula răspuns sau opoziție la cerere.
La fel ca în procedura anterioară, pârâtul care ocupă ilegal are o apărare foarte limitată. Dacă depune cauțiunea solicitată, poate formula răspuns sau opoziție doar pentru unul dintre următoarele motive:
- Falsificarea certificatului de registru sau omisiunea unor drepturi înscrise ori a unor condiții care ar invalida pretenția
- Deținerea bunului sau exercitarea dreptului contestat în baza unui contract sau a altui raport juridic direct cu proprietarul actual ori anterior sau prin prescripție, cu condiția să nu fie afectat proprietarul înscris în registru
- Dovada că proprietatea sau dreptul este înscris în favoarea pârâtului, susținută prin certificat emis de Registrul Proprietății
- Dovada că bunul înscris nu este cel deținut efectiv de pârât
Hotărârea poate fi atacată cu apel în termen de 20 de zile lucrătoare. Dacă nu se formulează apel, aceasta poate fi pusă în executare după expirarea termenului.
