Упадут ли цены на жилье в Испании в 2020 году?

Упадут ли цены на жилье в Испании в 2020 году?
Упадут ли цены на жилье в Испании в 2020 году?
28 января 2020, Редактировать

На рынке жилья в Испании наблюдается последовательный рост с 2014 года, и он готовится к переломному моменту. Это прогноз, разделяемый советом экспертов в сфере недвижимости, с которыми консультировались idealista/news. Речь шла о том, что если что-то и должно характеризовать 2020 год, так это умеренность и осторожность. Давайте посмотрим, что говорят эксперты.

1. Экономическая ситуация

Рассуждения экспертов тесно связаны с экономическим спадом и неопределенностью, вызванной жилищными мерами, которые недавно приняло коалиционное правительство между PSOE (испанская социалистическая партия) и Unidos Podemos (еще одна левая испанская партия), а также автономные районы и крупные городские советы.

В этом сценарии совет прогнозирует среднее повышение цен на жилье в стране от 3% до 4% по сравнению с ростом на 4,5% в 2019 году и 5,4% в 2018 году. Однако эксперты также настаивают на том, что эволюция будет зависеть от спроса в каждом регионе.

"Очевидно, что будут районы с более предсказуемым поведением, такие как некоторые испанские города в Кастилии и Леоне, Кастилия-Ла-Манче и Эстремадуре и, наоборот, в городах с более высоким спросом из-за туризма, бизнеса или обоих факторов, как в случае с Мадридом, Барселоной, Малагой, Валенсией, Балеарскими и Канарскими островами, рост будет более мягким, чем в предыдущие годы. В любом случае, это хорошая новость, что рост цен на жилье адаптируется к росту заработной платы на 2-2,5% на национальном уровне", объясняет Ассоциация девелоперских и строительных компаний Испании (Asociación de Promotores Constructores de España - APCE ).

В том же ключе, Карлос Смерду, генеральный директор консалтинговой компании по недвижимости Foro Consultores, считает, что в тех областях, где экономика движется вперед, будет рост, сосредоточенный как на больших городах, где у людей находятся рабочие места, так и в прилежащих зонах. "Мы продолжим работу на рынке на двойной скорости с городами с высокой экономической активностью. Это окажет влияние на деятельность в сфере недвижимости и будет означать корректировку цен", - объясняет он.

Смерду также утверждает, что сдерживание цен на жилье будет зависеть от других факторов, таких как замедление продаж нового строительства и сдерживание земли и расходы на строительство. "Поскольку темпы продаж уменьшаются, новые проекты должны будут адаптироваться к потребностям рынка, и также будет иметь место тенденция к жилью с меньшей площадью, чтобы компенсировать цены, в то время как стоимость земли и строительства, которая также были причиной недавнего роста цен, сейчас тоже нормализуется".

Любые меры, которые правительство может принять в области жилья, также будут в игре. Это точка зрения Фернандо Энсинара, руководителя исследований в idealista, который утверждает, что "мы живем во времена большой неопределенности. В зависимости от того, каковы будут первые меры нового правительства, мы можем столкнуться с годом сильного замедления (если будут возникать препятствия созданию рабочих мест, экономическому росту и инвестициям) или умеренно позитивным годом (при сохранении и создании новых рабочих мест, правовой определенности и соблюдении мер, запрошенных Европейским союзом). В первом квартале, вероятно, темп операций замедлится".

То же самое говорит и Микель Эчаваррен, генеральный директор компании по обслуживанию недвижимости Colliers International, который объясняет, что "в 2020 году у нас будет рынок жилья на 50-60 скоростей. Другими словами, у каждого города будет свой тренд в зависимости от его экономической активности, большего или меньшего вмешательства популизма, и все это будет приправлено влиянием фискальной прожорливости правительства на карманы и настроение потребителей".

Два хороших примера влияния политических решений на рынок жилья - Мадрид и Барселона. В этом смысле Эчаваррен утверждает, что "с одной стороны, у нас будет Мадрид с увеличением более чем на 5%, а с другой стороны, Барселона, колыбель выдумок муниципальных советов, прежде всего, как ликвидировать новое строительстве. В последнем случае, цены на жилье не должны расти и могут даже упасть в элитном сегменте.

Жилищный сектор также не должен упускать из виду "уровень безработицы, который все еще значительно выше среднего по Европе (ниже 7%), и демографическую эволюцию страны, поскольку с 2030 года 30% населения население будет старше 65 лет, тогда как сегодня оно составляет всего 20%", - добавляет Сандра Даза, генеральный директор консалтинговой фирмы Gesvalt. По ее мнению, мы наблюдаем год умеренного и даже сдержанного роста в случае Мадрида или Барселоны, хотя они по-прежнему будут регионами с наибольшим населением.

Случайные падения цен на горизонте

В ожидании развития экономики и того, какие меры принимаются на рынке со стороны государственного сектора, оценщики настаивают на том, что 2020 год должен стать годом снижения цен. Например, Sociedad de Tasación (Общество оценки) оценивает рост цен на новые дома на 3,2%, тогда как другое общество Tinsa проанализировало более ста муниципалитетов по всей стране и утверждает, что в 54% из них ожидается колебания цен на жилье менее 2% в течение следующих 12 месяцев.

Еще в 27% ожидается умеренное увеличение от 2% до 5%, в то время как только каждый пятый муниципалитет будет регистрировать среднегодовое увеличение более, чем на 5%. Так обстоит дело, например, в Уэске, Логроньо, Мелилье, Овьедо, Пальме, Памплоне, Сантандере и Сории. Кроме того, треть муниципалитетов с населением более 50 000 человек зафиксируют увеличение более, чем на 5%.

С другой стороны, консенсус экспертов убежден, что в Мадриде и Барселоне рост цен будет умеренным по сравнению с предыдущими годами, даже не исключая возможности случайных падений, после того, как волна поднимется значительно выше среднего по стране минимума. Как напоминает Tinsa, средняя стоимость жилья увеличилась на 49% в Мадриде и на 53% в Барселоне.

Значительных изменений цен в таких областях, как Коста-дель-Соль, также не ожидается, там предложение находится в стагнации в условиях сокращения спроса. Или в других столицах, таких как Валенсия. Другие важные области, такие как Бильбао, Сан-Себастьян, Севилья или Малага, также будут регистрировать ограниченное увеличение или даже случайное снижение, чтобы иметь возможность продать существующий запас.

Этап настройки

Как отмечает Эмилиано Бермудес, заместитель генерального директора агентства недвижимости Donpiso, "чтобы добиться среднего роста в целом по стране примерно на 3% очевидно, что крупные города, являющиеся экономическими центрами, будут страдать в этом году и могут ощутить реальное падение цен, и что рынок будет испытывать как минимум два года спада, в соответствии с коэффициентами и фундаментальными показателями, которые мы наблюдали недавно".

Для Хайме Кабреро Гарсиа, казначея Генерального совета Официальных ассоциаций агентов по недвижимости в Испании, общие показатели рынка жилья в настоящее время проявляют явные симптомы сдержанности, и в условиях экономического спада и неопределенности на политической арене логично, что страдает доверие, а вместе с этим и жилье, особенно если учесть, что цены росли больше, чем заработная плата в течение многих лет. Кроме того, он настаивает на том, что "агентства недвижимости проявляют гораздо меньшую активность, что говорит о том, что жилью не дует попутный ветер". Поэтому он приходит к выводу, что рынку недвижимости трудно вести себя так же, как в предыдущие годы, и что рост цен может значительно превысить 3%.

Готовы найти дом вашей мечты?

Готовы найти дом вашей мечты?

Найти лучшие варианты для покупки и долгосрочной аренды на idealista