Sinken die Immobilienpreise in Spanien 2020?

Sinken die Immobilienpreise in Spanien 2020?
28 Januar 2020, Redaktion

Der Immobilienmarkt in Spanien verzeichnet seit 2014 von Jahr zu Jahr starke Preisanstiege. In absehbarer Zeit wird dieser Preisanstieg jedoch an Intensität verlieren. Zu diesem Schluss kommt eine Gruppe von Experten, die von idealista/news zu diesem Thema befragt wurde. Nach ihrer Einschätzung wird das Jahr 2020 von einer Mäßigung der Preise und allgemeiner Vorsicht geprägt sein.

Wirtschaftliche Lage

Die Vorhersage steht in engem Zusammenhang mit der Verlangsamung des Wirtschaftswachstums und der Unsicherheit, die durch die Wohnungsbaumaßnahmen hervorgerufen werden, die die kürzlich gebildete Koalitionsregierung zwischen der sozialistischen PSOE und der Linkspartei Unidas Podemos mit den autonomen Regionen und den Verwaltungen der großen spanischen Städte beschloss.

Unter diesen Bedingungen erwarten die Experten einen durchschnittlichen Anstieg der Immobilienpreise in Spanien zwischen 3% und 4% für 2020. Im Jahr 2019 lag der Anstieg bei 4,5% und im Jahr 2018 bei 5,4%. Allerdings betonen die Fachleute, dass diese Entwicklung von der Nachfrage in jeder Region abhängt.

„Natürlich wird es Gebiete mit fast stagnierenden Immobilienpreisen geben, wie z. B. in einigen Städten von Kastilien- León, Kastilien-La Mancha und Extremadura, genauso wie Städte mit einer stärkeren Nachfrage, entweder durch Tourismus, Unternehmen oder beide Faktoren, wie im Fall von Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, den Balearen und den Kanarischen Inseln, auch wenn diese einen geringeren Anstieg als in den vergangenen Jahren verzeichnen werden. Auf jeden Fall ist es eine gute Nachricht, dass der Anstieg der Immobilienpreise an die Lohnerhöhungen angepasst wird, die landesweit bei 2-2,5% liegen“, erklärt die Vereinigung der Bauunternehmer Spaniens (Asociación de Promotores COnstructores de España APCE).

Carlos Smerdou, CEO von Foro Consultores, glaubt, dass es in den Gebieten, in denen die Wirtschaft wächst, Bewegung auf dem Immobilienmarkt geben wird, d. h., dass diese Dynamik sich auf die großen Städte, in denen die Menschen arbeiten, und auf die angrenzenden Gebiete konzentrieren wird. „Wir werden weiterhin in einen Immobilienmarkt der zwei Geschwindigkeiten haben, mit Städten mit großer wirtschaftlicher Aktivität und hoher Bevölkerungszahl und anderen mit weniger. Und das wird sich auf die Immobilienaktivität auswirken und eine Anpassung der Preise bedeuten“, erklärt er.

Smerdou argumentiert auch, dass die Mäßigung der Immobilienpreise von anderen Faktoren, wie der Verlangsamung des Verkaufs von Neubau-Immobilien und die Eindämmung der Grundstücks- und Baukosten beeinflusst wird. „Da sich das Verkaufstempo verlangsamt, müssen neue Projekte an die Bedürfnisse des Marktes angepasst werden, und es wird auch eine Tendenz zu kleineren Wohnungen geben, um die Preise auszugleichen, während sich die Kosten für Land und Bau, die die Motive der jüngsten Preiserhöhungen waren, jetzt ebenfalls normalisieren.“

Die Maßnahmen, die die Politik im Bereich des Wohnungswesens ergreifen könnte, werden ebenfalls ins Spiel kommen. Dies ist die Ansicht von Fernando Encinar, dem Leiter der Marktforschung von idealista, der behauptet, dass „wir in einer Zeit großer Unsicherheit leben. Je nachdem, was die ersten Maßnahmen der neuen Regierung sind, könnte uns ein Jahr der starken Verlangsamung bevorstehen, wenn Maßnahmen zur Boykottierung der Schaffung von Arbeitsplätzen, des Wirtschaftswachstums und der Investitionen ergriffen werden, oder ein mäßig positives Jahr, wenn die Verpflichtung besteht, neue Arbeitsplätze zu erhalten und zu schaffen, Rechtssicherheit zu schaffen und die von der Europäischen Union geforderten Maßnahmen zu respektieren. Im ersten Quartal ist es möglich, dass die Verkaufszahlen rückläufig sind“.

Dasselbe glaubt Mikel Echavarren, CEO von Colliers International Spain. Er erklärt, dass „im Jahr 2020 ein Wohnungsmarkt mit 50-60 Geschwindigkeiten entstehen wird. Mit anderen Worten, jede Stadt wird ihren eigenen Trend erleben, je nach ihrer wirtschaftlichen Dynamik, der mehr oder weniger starken Einmischung des Populismus, und all dies gewürzt mit den Auswirkungen, die die Gierigkeit des Fiskus auf die finanzielle Situation und die Stimmung der Verbraucher hat“.

Zwei gute Beispiele für die Auswirkungen, die politische Entscheidungen auf den Wohnungsmarkt haben können, sind Madrid und Barcelona. In diesem Sinne glaubt Echavarren, dass „am einen Ende Madrid mit Steigerungen von mehr als 5% und am anderen Ende Barcelona stehen werden. In der Mittelmeermetropole hatten zuletzt Maßnehmen der Kommunalpolitik für ein Verschwinden des Angebots an Neubau-Immobilien gesorgt. Die Wohnungspreise werden dort wohl nicht steigen und könnten im Luxussegment sogar sinken.“

Der Immobiliensektor sollte auch „die Entwicklung der Arbeitslosenquote, die immer noch deutlich über dem europäischen Durchschnitt liegt (knapp unter 7%), und die demographische Entwicklung des Landes nicht aus den Augen verlieren, da ab 2030 30% der spanischen Bevölkerung über 65 Jahre alt sein werden, während dieser Anteil heutzutage nur bei 20% liegt“, fügt Sandra Daza, Geschäftsführerin von Gesvalt, hinzu. Ihrer Meinung nach steht Spanien vor einem Jahr mit moderatem und sogar gedämpftem Wachstum im Falle von Madrid oder Barcelona, obwohl beide weiterhin die Regionen mit dem größten Bevölkerungszuwachs sein werden. 

Gelegentliche Preissenkungen möglich

Während die Gutachter abwarten, wie sich die Wirtschaft entwickelt und welche Art von Maßnahmen von der Politik unternommen werden, bestehen die Gutachter darauf, dass 2020 ein Jahr der Preisdämpfung sein wird. Die Sociedad de Tasación beziffert den Preisanstieg für Neubauwohnungen auf 3,2%, während Tinsa mehr als hundert Gemeinden in ganz Spanien analysiert hat und davon ausgeht, dass in 54% von ihnen in den nächsten 12 Monaten Preisschwankungen von weniger als 2% zu verzeichnen sein werden.

In weiteren 27% erwartet sie einen moderaten Preisanstieg zwischen 2% und 5%, während nur jede fünfte Gemeinde einen durchschnittlichen jährlichen Anstieg von mehr als 5% verzeichnen wird. Dies ist zum Beispiel der Fall in Huesca, Logroño, Melilla, Oviedo, Palma, Pamplona, Santander oder Soria. Darüber hinaus wird ein Drittel der Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Anstieg von mehr als 5% verzeichnen.

Auf der anderen Seite sind die Experten davon überzeugt, dass in Madrid und Barcelona der Preisanstieg im Vergleich zu den Vorjahren moderat ausfallen wird, ohne dabei sogar gelegentliche Rückgänge auszuschließen, nachdem ein deutlich über dem nationalen Durchschnitt liegender Anstieg von den Mindestpreisen abgekoppelt wurde. Tinsa erinnert daran, dass der durchschnittliche Wert der Wohnungen in Madrid um 49% und in Barcelona um 53% gestiegen ist, verglichen mit einem durchschnittlichen Wertzuwachs von 17% seit Erreichen des niedrigsten Wertes.

Auch in Gebieten wie der Costa del Sol, wo das Angebot angesichts des Nachfragerückgangs stagniert, oder in anderen Städten wie Valencia erwartet Colliers keine größeren Preisänderungen. Andere wichtige Orte wie Bilbao, San Sebastián, Sevilla oder Málaga werden ebenfalls begrenzte Zuwächse oder sogar gelegentliche Rückgänge verzeichnen, um die vorhandenen Bestände verkaufen zu können.

Phase der Anpassung

Emiliano Bermúdez, stellvertretender Geschäftsführer von donpiso, betont: „Wenn der Durchschnittspreis in ganz Spanien um etwa 3% steigt, ist klar, dass die großen Städte, die die wirtschaftlichen Zentren sind, dieses Jahr leiden werden und einen realen Preisrückgang erleben könnten, und dass der Markt mindestens zwei Jahre lang eine Verlangsamung erleben wird, die den Verhältnissen und Daten entspricht, die wir in letzter Zeit gesehen haben.“

Für Jaime Cabrero Garcia, Mitglied des Generalrats der Vereinigung der Immobilienmakler in Spanien, spiegelt die Gesamtentwicklung des Wohnungsmarktes derzeit Symptome einer deutlichen Mäßigung wider. Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Verlangsamung und der politischen Unsicherheit ist es logisch, dass das Vertrauen und damit der Wohnungsmarkt leidet, insbesondere wenn man bedenkt, dass die Preise seit Jahren stärker als die Löhne steigen. Darüber hinaus besteht er darauf, dass „die Immobilienmakler viel weniger Aktivität verzeichnen, was darauf hindeutet, dass es für den Wohnungsbau keinen guten Wind zu geben scheint.“ Daher kommt er zu dem Schluss, dass es für den Immobilienmarkt schwierig ist, sich wie in den vergangenen Jahren zu verhalten, und dass der Preisanstieg durchaus die Marke von 3% überschreiten könnte.

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