Os preços das casas vão diminuir em Espanha em 2020?

As previsões de 2020 para o mercado imobiliário
As previsões de 2020 para o mercado imobiliário
28 janeiro 2020, Redação

O mercado imobiliário em Espanha tem testemunhado aumentos consecutivos e acentuados, desde 2014, e prepara-se para uma quebra desta tendência. Esta é a previsão partilhada, em consenso, pelos especialistas do setor imobiliário consultados pelo idealista/news, que insistem que a moderação e a cautela caracterizarão o ano 2020. Vejamos o que os especialistas têm a dizer.

A situação económica

Os pareceres dos especialistas estão intimamente relacionados com a desaceleração económica e com a incerteza gerada pelas medidas habitacionais que o governo de coligação, recentemente formado entre o PSOE (partido socialista espanhol) e o Unidos Podemos (outro partido espanhol de esquerda), bem como as regiões autónomas e as grandes câmaras municipais, poderão implementar em breve.

Neste cenário, o consenso prevê um aumento médio do preço da habitação nacional entre 3% e 4%, contra um aumento de 4,5% em 2019 e de 5,4% em 2018. No entanto, os especialistas também insistem que a evolução dependerá da demanda em cada área.

"Obviamente haverá zonas com um desempenho estável, como algumas cidades espanholas em Castela e Leão, Castela-Mancha e Extremadura e, inversamente, cidades com maior procura, já seja por causa do turismo, dos negócios ou de ambos os fatores, como é o caso de Madrid, Barcelona, Málaga, Valência, Ilhas Baleares e Canárias, que terão aumentos mais suaves do que nos anos anteriores. Em qualquer caso, o aumento dos preços da habitação está a ser adaptado aos aumentos salariais, que estão a 2-2,5% a nível nacional", explica a Associação de Promotores e Construtores em Espanha (Asociación de Promotores Constructores de España - APCE).

Na mesma linha, Carlos Smerdou, CEO da empresa de consultoria imobiliária Foro Consultores, pensa que haverá movimento nas áreas onde a economia está a avançar, o que significa que se concentrará nas grandes cidades, onde as pessoas têm os seus empregos, e nas zonas periféricas. "Vamos continuar num mercado a duas velocidades, com cidades com grande atividade económica e receptividade populacional, e outras com menos. E isso terá um impacto na atividade imobiliária e significará um ajuste nos preços", explica.

Smerdou argumenta também que a moderação dos preços da habitação responderá a outros fatores, como o abrandamento das vendas de novas construções e a contenção dos terrenos e dos custos de construção. "Como o ritmo das vendas se moderará, os novos projectos deverão ser adaptados às necessidades do mercado e haverá também uma tendência para a habitação com menos superfície para compensar os preços, enquanto que os custos do terreno e da construção, que têm sido os grandes responsáveis das recentes subidas de preços, estão agora também a normalizar-se".

Quaisquer medidas que o governo possa tomar no campo da habitação também entrarão em jogo. Esta é a opinião de Fernando Encinar, chefe de estudos do idealista, que afirma que "vivemos numa época de grande incerteza. Dependendo das primeiras medidas do novo governo, podemos enfrentar um ano de forte desaceleração se forem tomadas medidas para boicotar a criação de empregos, o crescimento económico e o investimento, ou um ano moderadamente positivo se houver um compromisso para manter e criar novos empregos, segurança jurídica e respeito pelas medidas solicitadas pela União Europeia. No primeiro trimestre é possível que as operações abrandem".

Mikel Echavarren, CEO da empresa de serviços imobiliários Colliers International, defende a mesma posição e explica que "em 2020 teremos um mercado imobiliário a 50-60 velocidades. Por outras palavras, cada cidade terá sua própria tendência, dependendo de sua atividade económica, da maior ou menor interferência da populização, e tudo isto acompanhado pelo impacto da voracidade fiscal do governo sobre os bolsos e os espíritos dos consumidores".

Dois bons exemplos do impacto que as decisões políticas podem ter sobre o mercado residencial são Madrid e Barcelona. Neste sentido, Echavarren sustenta que "num extremo temos Madrid, com aumentos de mais de 5%, e no outro extremo temos Barcelona, o berço dos acontecimentos municipais sobre como liquidar a oferta de novas construções. Neste último caso, o preço da habitação não deve subir e pode até cair no seu segmento de luxo.”

O setor residencial também não deve perder de vista "a evolução da taxa de desemprego, que ainda está bem acima da média europeia ( é inferior a 7%), e a evolução demográfica do país, já que, a partir de 2030, 30% da população terá mais de 65 anos, enquanto que hoje este valor é apenas 20%", acrescenta Sandra Daza, Diretora Geral da empresa de consultoria Gesvalt. Na sua opinião, estamos perante um ano de crescimento moderado e até contido, no caso de Madrid ou Barcelona, embora continuem a ser as regiões que mais ganham população. 

Podem ocorrer descidas ocasionais de preços no futuro

Enquanto esperam para saber como a economia evolui e que tipo de medidas chegam ao mercado a partir do setor público, os avaliadores insistem que 2020 está destinado a ser um ano de moderação de preços. A Sociedad de Tasación (Sociedade de Avaliação), por exemplo, coloca o aumento dos preços das novas construções em 3,2%, enquanto que outra sociedade de avaliação, Tinsa, analisou mais de uma centena de municípios em todo o país e sustenta que, em 54% deles, a habitação registará variações de preços inferiores a 2%, nos próximos 12 meses.

Em outros 27%, espera-se um aumento moderado entre 2% e 5%, enquanto que apenas um em cada cinco municípios registará aumentos médios anuais superiores a 5%. É o caso, por exemplo, de Huesca, Logroño, Melilla, Oviedo, Palma, Pamplona, Santander e Soria. Além disso, um terço dos municípios com mais de 50.000 habitantes registará aumentos de mais de 5%.

Por outro lado, os especialistas estão convencidos de que em Madrid e Barcelona o aumento de preços será moderado em relação aos anos anteriores, sem sequer excluir a possibilidade de descidas ocasionais, depois de um aumento muito superior à média nacional a partir de mínimos. Como recorda Tinsa, o valor médio da habitação aumentou 49% em Madrid e 53% em Barcelona.

Também não se esperam grandes mudanças nos preços em zonas como a Costa del Sol, onde a oferta está estagnada face a uma redução da procura, ou em outras capitais, como Valência. Outras zonas importantes como Bilbau, San Sebastián, Sevilha ou Málaga também registarão aumentos limitados ou mesmo diminuições ocasionais, para poder vender o stock existente.

Uma etapa de ajuste

Como assinala Emiliano Bermúdez, subdiretor geral da agência imobiliária Donpiso, "para que o preço médio aumente cerca de 3% em todo o país é evidente que as grandes cidades, que são os pólos económicos, vão sofrer este ano e podem ver descer os preços reais, e que o mercado vai experimentar pelo menos dois anos de desaceleração, em linha com os rácios e fundamentos a que assistimos recentemente".

Para Jaime Cabrero Garcia, tesoureiro do Conselho Geral das Associações Oficiais de Agentes Imobiliários em Espanha (Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España), o desempenho global do mercado imobiliário reflete, atualmente, sintomas de clara moderação e, com o contexto de desaceleração económica e incerteza na arena política, é lógico que a confiança sofra e, com ela, a habitação, sobretudo se considerarmos que os preços têm vindo a aumentar mais do que os salários nos últimos anos. Além disso, insiste que "as agências imobiliárias estão a registar muito menos atividade, o que não sugere um bom futuro para a habitação". Conclui, portanto, que é difícil para o mercado imobiliário comportar-se como nos anos anteriores e que o aumento de preços pode muito bem exceder os 3%.

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