Les prix des logements chuteront-ils en Espagne en 2020?

Le marché du logement en Espagne a connu de fortes hausses consécutives depuis 2014 et se prépare à une rupture de tendance. Telle est la prévision partagée par le consensus des experts du secteur immobilier consulté par idealista/news, qui insiste sur le fait que si quelque chose doit caractériser 2020, c'est la modération et la prudence. Voyons ce que les experts ont à dire.

La situation économique

Les jugements des experts sont étroitement liés au ralentissement économique et à l'incertitude générée par les mesures de logement que le gouvernement de coalition récemment formé entre le PSOE (le parti socialiste espagnol) et l'Unidos Podemos (un autre parti espagnol de gauche), ainsi que les régions autonomes et les conseils municipaux, pourraient bientôt mettre en œuvre.

Dans ce scénario, le consensus prévoit une augmentation moyenne des prix nationaux du logement comprise entre 3% et 4%, contre 4,5% en 2019 et 5,4% en 2018. Cependant, les experts insistent également sur le fait que l'évolution dépendra de la demande de chaque zone.

«Évidemment, il y aura des zones où les performances sont stables, comme certaines villes espagnoles telles que Castille-et-León, de Castille-La Manche et d'Estrémadure et, inversement, les villes où la demande est plus élevée, soit en raison du tourisme, des affaires ou de part les deux facteurs, comme c'est le cas à Madrid, Barcelone, Malaga, Valence, les îles Baléares et les îles Canaries, connaîtront des augmentations plus faibles que les années précédentes. En tout cas, c'est une bonne nouvelle que la hausse des prix du logement s'adapte aux augmentations de salaires, qui sont à 2-2,5% au niveau national», explique l'Association des développeurs et constructeurs d'Espagne (Asociación de Promotores Constructores de España - APCE ).

Dans le même ordre d'idées, Carlos Smerdou, le PDG du cabinet de conseil immobilier, Foro Consultores, pense qu'il y aura du mouvement dans les domaines où l'économie va de l'avant, ce qui signifie qu'elle se concentrera sur les grandes villes, où les gens ont leur emploi. et sur les zones limitrophes. «Nous allons continuer sur un marché à deux vitesses, avec des villes à forte activité économique et d'accueil de la population, et d'autres avec moins. Et cela aura un impact sur l'activité immobilière et se traduira par un ajustement des prix», explique-t-il.

Smerdou fait également valoir que la modération des prix des logements répondra à d'autres facteurs tels que le ralentissement des ventes de nouvelles constructions et la maîtrise des terrains et des coûts de construction. «À mesure que le rythme des ventes se modérera, les nouveaux projets devront être adaptés aux besoins du marché et il y aura également une tendance vers des logements de moindre superficie pour compenser les prix, tandis que les coûts du terrain et de la construction, qui ont été les grands architectes des récentes hausses de prix se normalisent déjà également».

Toutes les mesures que le gouvernement pourrait prendre dans le domaine du logement entreront également en jeu. C'est le point de vue de Fernando Encinar, directeur des études chez idealista, qui soutient que «nous vivons à une époque de grande incertitude. Selon les premières mesures du nouveau gouvernement, nous pourrions être confrontés à une année de fort ralentissement si des mesures sont prises pour boycotter la création d'emplois, la croissance économique et l'investissement, ou bien une année modérément positive s'il y a un engagement à maintenir et créer de nouveaux emplois, et que l'on renforce la sécurité juridique et le respect des mesures demandées par l'Union européenne. Au premier trimestre il est possible que le rythme des opérations soit ralenti».

Il en va de même pour Mikel Echavarren, PDG de la société de services immobiliers Colliers International, qui explique qu'« en 2020, nous aurons un marché du logement à 50-60 vitesses. En d'autres termes, chaque ville aura sa propre tendance en fonction des son activité économique, l'ingérence plus ou moins grande du populisme, et tout cela assaisonné de l'impact de la voracité fiscale du gouvernement sur les poches et les esprits des consommateurs ».

Madrid et Barcelone sont deux bons exemples de l'impact que les décisions politiques peuvent avoir sur le marché résidentiel. En ce sens, Echavarren soutient qu'«à une extrémité, nous aurons Madrid, avec des augmentations de plus de 5%, et à l'autre extrémité, nous aurons Barcelone, le berceau des événements municipaux sur la façon de liquider l'offre de nouvelles constructions. En dans ce dernier cas, le prix du logement ne devrait pas augmenter et pourrait même baisser dans son segment de luxe».

Le secteur résidentiel ne doit pas non plus perdre de vue «l’évolution du taux de chômage, toujours bien supérieur à la moyenne européenne (il est inférieur à 7%), et l’évolution démographique du pays, puisque, à partir de 2030, 30% de la population dépassera les 65 ans alors qu’elle n’est que de 20% aujourd’hui», ajoute Sandra Daza, directrice générale du cabinet de conseil Gesvalt. Selon elle, nous sommes confrontés à une année de croissance modérée et même contenue dans le cas de Madrid ou de Barcelone, même si ce seront toujours les régions qui gagneront le plus de population.

Des baisses de prix occasionnelles pourraient être à l'horizon

En attendant de savoir comment l'économie évolue et quels types de mesures arrivent sur le marché du secteur public, les évaluateurs insistent sur le fait que 2020 est destiné à être une année de modération des prix. La Sociedad de Tasación («La société d'évaluation»), par exemple, place la hausse des prix des logements neufs à 3,2%, tandis qu'une autre société d'évaluation, Tinsa, a analysé plus d'une centaine de municipalités à travers le pays et maintient que dans 54% d'entre elles, le logement enregistrera des variations de prix inférieures à 2% au cours des 12 prochains mois.

Pour une autre proportion de 27%, une augmentation modérée entre 2% et 5% est attendue, tandis que seulement une municipalité sur cinq enregistrera des augmentations annuelles moyennes de plus de 5%. C'est le cas, par exemple, de Huesca, Logroño, Melilla, Oviedo, Palma, Pampelune, Santander et Soria. De plus, un tiers des communes de plus de 50 000 habitants enregistreront des augmentations de plus de 5%.

En revanche, le consensus des experts est convaincu qu'à Madrid et à Barcelone, la hausse des prix sera modérée par rapport aux années précédentes, sans même exclure la possibilité de baisses occasionnelles, après avoir enchaîné une hausse bien supérieure à la moyenne nationale par rapport aux minimums. Comme le rappelle Tinsa, la valeur moyenne des logements a augmenté de 49% à Madrid et de 53% à Barcelone.

Des changements majeurs de prix dans des régions comme la Costa del Sol ou dans d'autres capitales comme Valence ne sont pas attendus non plus, où l'offre stagne face à une baisse de la demande. D'autres zones importantes comme Bilbao, Saint-Sébastien, Séville ou Malaga enregistreront également des augmentations limitées voire des diminutions occasionnelles, afin de pouvoir vendre le stock existant.

Une étape d'adaptation

Comme le souligne Emiliano Bermúdez, directeur général adjoint de l'agence immobilière Donpiso, «pour que le prix moyen augmente d'environ 3% dans l'ensemble du pays, il est clair que les grandes villes, qui sont les pôles économiques, vont souffrir cette année et pourraient voir les prix réels baisser, et que le marché connaîtra au moins deux ans de ralentissement, en ligne avec les ratios et les fondamentaux que nous avons vu récemment».

Pour Jaime Cabrero Garcia, trésorier du Conseil général des associations officielles d'agents immobiliers en Espagne («tesorero del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España»), la performance globale du marché du logement reflète actuellement les symptômes très nets d'une modération. Avec le contexte de ralentissement économique et d'incertitude sur la scène politique, il est logique que la confiance souffre et avec elle, le marché du logement, surtout si l'on considère que les prix ont augmenté bien plus vite que les salaires depuis des années. En outre, il insiste sur le fait que «les agences immobilières enregistrent beaucoup moins d'activité, ce qui suggère qu'il ne semble pas y avoir de vent favorable pour le marché du logement». Par conséquent, il conclut qu'il est difficile pour le marché immobilier de se comporter comme les années précédentes et que l'augmentation des prix pourrait bien dépasser la barre des 3 %.