I prezzi delle case in Spagna diminuiranno nel 2020?

Il mercato immobiliare in Spagna è stato testimone di bruschi aumenti consecutivi dal 2014 e si sta preparando ad una rottura di tendenza. Questa è la previsione condivisa dagli esperti del settore immobiliare consultati da idealista/news, che insistono sul fatto che se qualcosa caratterizzerà il 2020, saranno sicuramente moderazione e cautela. Vediamo cosa dicono gli esperti.

La situazione economica

I giudizi degli esperti sono strettamente legati al rallentamento economico e all'incertezza generata dalle misure per l'edilizia abitativa che il governo di coalizione recentemente formatosi tra il PSOE (il partito socialista spagnolo) e Unidos Podemos (un altro partito spagnolo di sinistra), così come le regioni autonome e i grandi consigli comunali, potrebbero presto attuare. 

In questo scenario, il consenso prevede un aumento medio dei prezzi delle abitazioni a livello nazionale compreso tra il 3% e il 4%, a fronte di un aumento del 4,5% nel 2019 e del 5,4% nel 2018. Tuttavia, gli esperti insistono anche sul fatto che l'evoluzione dipenderà dalla domanda in ogni area.

"Ovviamente ci saranno zone con un andamento piatto come alcune città spagnole di Castiglia e León, Castiglia-La Mancia ed Estremadura e, al contrario, le città con una domanda più alta, sia per turismo, affari o per entrambi i fattori, come nel caso di Madrid, Barcellona, Malaga, Valencia, le Baleari e le Canarie, avranno aumenti più morbidi rispetto agli anni precedenti. In ogni caso, è una buona notizia che l'aumento dei prezzi delle abitazioni si stia adattando agli aumenti salariali, che sono al 2-2,5% a livello nazionale", spiega l'Associazione degli sviluppatori e dei costruttori in Spagna (Asociación de Promotores Constructores de España - APCE).

Sulla stessa linea, Carlos Smerdou, l'amministratore delegato della società di consulenza immobiliare Foro Consultores, pensa che ci sarà movimento in quelle aree in cui l'economia sta avanzando, il che significa che si concentrerà sulle grandi città, dove le persone hanno il loro lavoro, e sulle zone limitrofe. "Proseguiremo in un mercato a due velocità, con città con grande attività economica e accoglienza della popolazione, e altre con meno. E questo avrà un impatto sull'attività immobiliare e comporterà un adeguamento dei prezzi", spiega.

Smerdou sostiene anche che la moderazione dei prezzi delle case risponderà ad altri fattori, come il rallentamento delle vendite di nuove costruzioni e il contenimento dei terreni e dei costi di costruzione. "Con il moderarsi del ritmo delle vendite, i nuovi progetti dovranno essere adattati alle esigenze del mercato e ci sarà anche una tendenza verso abitazioni con una minore superficie per compensare i prezzi, mentre anche i costi dei terreni e delle costruzioni, che sono stati i grandi artefici dei recenti aumenti dei prezzi, si stanno ora normalizzando".

Entreranno in gioco anche le eventuali misure che il governo potrà adottare nel campo dell'edilizia abitativa. Questa è l'opinione di Fernando Encinar, responsabile ufficio studi di idealista, che sostiene che "viviamo in un momento di grande incertezza. A seconda di quali siano le prime misure del nuovo governo, potremmo trovarci di fronte a un anno di forte rallentamento se verranno prese misure per boicottare la creazione di posti di lavoro, la crescita economica e gli investimenti, o a un anno moderatamente positivo se ci sarà l'impegno a mantenere e creare nuovi posti di lavoro, la certezza del diritto e il rispetto delle misure richieste dall'Unione Europea.
Nel primo trimestre è possibile che le operazioni vengano rallentate".

Lo stesso vale per Mikel Echavarren, CEO della società di servizi immobiliari Colliers International, che spiega che "nel 2020 avremo un mercato immobiliare a 50-60 velocità. In altre parole, ogni città avrà il suo trend a seconda della sua attività economica, della maggiore o minore interferenza del populismo, e tutto questo condito dall'impatto della voracità fiscale del governo sulle tasche e sullo spirito dei consumatori".

Due buoni esempi dell'impatto che le decisioni politiche possono avere sul mercato residenziale sono Madrid e Barcellona. In questo senso, Echavarren sostiene che "da un lato avremo Madrid, con aumenti superiori al 5%, e dall'altro Barcellona, la culla degli eventi comunali su come liquidare l'offerta di nuove costruzioni". In quest'ultimo caso, il prezzo delle abitazioni non dovrebbe aumentare e potrebbe addirittura diminuire nel suo segmento del lusso. 

Anche il settore residenziale non dovrebbe perdere di vista "l'evoluzione del tasso di disoccupazione, che è ancora ben al di sopra della media europea (è inferiore al 7%), e l'evoluzione demografica del Paese, dato che, dal 2030, il 30% della popolazione avrà più di 65 anni, mentre oggi è solo il 20%", aggiunge Sandra Daza, direttore generale della società di consulenza Gesvalt. Secondo lei, ci troviamo di fronte a un anno di crescita moderata e addirittura contenuta nel caso di Madrid o Barcellona, anche se continueranno ad essere le regioni che guadagnano di più in termini di popolazione". 

Occasionali cali di prezzo all'orizzonte

In attesa di scoprire come si sta evolvendo l'economia e quali misure stanno arrivando sul mercato dal settore pubblico, i periti insistono sul fatto che il 2020 è destinato ad essere un anno di moderazione dei prezzi. La Sociedad de Tasación (Società di valutazione), per esempio, pone l'aumento dei prezzi delle nuove case al 3,2%, mentre un'altra società di valutazione, Tinsa, ha analizzato oltre un centinaio di comuni in tutto il paese e sostiene che nel 54% di essi, le abitazioni registreranno variazioni di prezzo inferiori al 2% nei prossimi 12 mesi.

In un altro 27% si prevede un aumento moderato tra il 2% e il 5%, mentre solo un comune su cinque registrerà aumenti medi annui superiori al 5%. È il caso, per esempio, di Huesca, Logroño, Melilla, Oviedo, Palma, Pamplona, Santander e Soria. Inoltre, un terzo dei comuni con più di 50.000 abitanti registrerà aumenti superiori al 5%.

D'altra parte, il consenso degli esperti è convinto che a Madrid e Barcellona l'aumento dei prezzi sarà moderato rispetto agli anni precedenti, senza nemmeno escludere la possibilità di cadute occasionali, dopo aver incatenato un aumento ben al di sopra della media nazionale dai minimi. Come ricordato da Tinsa, il valore medio delle abitazioni è aumentato del 49% a Madrid e del 53% a Barcellona.

Non si prevedono grandi variazioni di prezzo anche in zone come la Costa del Sol, dove l'offerta ristagna a fronte di una riduzione della domanda, o in altre capitali come Valencia. Anche altre importanti aree come Bilbao, San Sebastian, Siviglia o Malaga registreranno aumenti limitati o addirittura diminuzioni occasionali, per poter vendere le scorte esistenti.

Una fase di aggiustamento

Come sottolinea Emiliano Bermúdez, vicedirettore generale dell'agenzia immobiliare Donpiso, "affinché il prezzo medio aumenti di circa il 3% nel paese nel suo complesso, è chiaro che le grandi città, che sono il fulcro dell'economia, soffriranno quest'anno e potrebbero assistere a un calo dei prezzi reali, e che il mercato subirà almeno due anni di rallentamento, in linea con i rapporti e i fondamentali che abbiamo visto di recente". 

Per Jaime Cabrero Garcia, tesoriere del Consiglio Generale delle Associazioni Ufficiali degli Agenti Immobiliari in Spagna (tesorero del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España), l'andamento complessivo del mercato immobiliare riflette attualmente sintomi di chiara moderazione e, con il contesto di rallentamento economico e di incertezza in campo politico, è logico che la fiducia soffra e con essa l'immobiliare, soprattutto se si considera che i prezzi sono aumentati più dei salari da anni. Inoltre, insiste sul fatto che "le agenzie immobiliari stanno registrando un'attività molto minore, il che suggerisce che non sembrano esserci buoni venti per l'edilizia abitativa". Pertanto, conclude che è difficile per il mercato immobiliare comportarsi come negli anni precedenti e che l'aumento dei prezzi potrebbe superare di gran lunga l'area del 3%.