Sabies que les societats de lloguer d'habitatges de règim fiscal especial tenen beneficis als impostos? Tenen una disminució del tipus general del 25 % aplicable a l'impost sobre societats a un tipus especial del 3,75 %. T'expliquem tot allò relatiu al règim fiscal d'aquest sector.
Què es considera lloguer d’habitatge?
El primer que cal delimitar és què és el lloguer d’habitatge: és l'arrendament que recau sobre una casa que serà la residència habitual d'un llogater, és a dir, que se li cedeix l'ús i el gaudi del pis a canvi d'un preu i per un temps determinat.
Segons el BOE, a efectes de les rendes derivades de l'arrendament, s'assimilen a cases el mobiliari, els trasters, les places de garatge amb el màxim de dos i qualssevol altres dependències, espais arrendats o serveis cedits com a accessoris de la finca pel mateix arrendador sempre s'arrendin conjuntament amb l'habitatge (els locals de negoci en queden exclosos).
Quan el lloguer és una activitat econòmica?
Però com es pot crear una societat de lloguer d’habitatges? La clau és que hi hagi activitat econòmica.
Segons l'article 5.1 de la llei 27/2014 de l'impost de societats, en el cas d'arrendament d'immobles s'entendrà que hi ha activitat econòmica sempre que hi hagi una persona que hi treballi amb contracte laboral i jornada completa.
Què és el règim especial d’arrendament de cases?
Estar en aquest règim suposa una reducció a la càrrega fiscal, ja que s'aplica una bonificació a la quota de l'impost de societats; s’estalvien impostos en el lloguer d'habitatges si es fa com a empresa que s'hi dedica.
Poden acollir-se al règim especial d'arrendament de cases les societats que tinguin com a activitat econòmica principal el lloguer d'habitatges situats al territori espanyol i que hagin construït, promogut o adquirit. Aquest negoci serà compatible amb la realització d'altres activitats complementàries i amb la transmissió dels immobles llogats una vegada transcorregut el període mínim de manteniment, que és de tres anys.
Requisits per aplicar el règim especial de lloguer
Els requisits per constituir una societat per llogar immobles i aplicar el règim especial són:
- El nombre d'habitatges arrendats o ofertes de lloguer per l'entitat en cada període impositiu sigui en tot moment igual o superior a vuit.
- Els habitatges han d'estar llogats o al mercat durant almenys tres anys. L'incompliment d'aquest requisit implica per a cada habitatge la pèrdua de la bonificació corresponent.
- Cal portar la comptabilitat separada de cada casa per saber la renda corresponent a cada habitatge.
- En el cas dentitats que desenvolupin activitats complementàries a l’activitat econòmica principal d’arrendament d’habitatges, almenys el 55 % de les rendes o dels actius han de complir els requisits per a l’aplicació del règim especial, és a dir, que siguin cases llogades o susceptibles de ser-ho.
Beneficis del règim especial d'arrendament d'habitatges
Per conèixer els beneficis d'aquest règim, cal anar fins a l'article 49 de la llei 27/2014 de l'impost sobre societats. Són els següents:
- Aquest règim ofereix una bonificació del 85 %, que s'aplica sobre la part de quota íntegra que correspongui a les rendes derivades del lloguer d'habitatges.
- Disminució del tipus general del 25 % aplicable a l'impost sobre societats a un tipus especial del 3,75 %.
- Les cases que siguin adquirides per les entitats que es constitueixin sota el règim especial poden gaudir d'un tipus impositiu d'IVA superreduït del 4 % en la seva adquisició.
Com es tributa pel règim especial de lloguer?
L’aplicació d’aquest règim és opcional. L'opció per tributar per aquest règim s'ha de comunicar a l'administració tributària. El règim fiscal especial s'aplicarà en el període impositiu que finalitzi posteriorment a aquesta comunicació i en els successius que concloguin abans que es comuniqui la renúncia al règim.
Incompatibilitats amb el règim especial
Es poden donar dues situacions en què sigui incompatible accedir a aquest règim fiscal:
1. Si a l'entitat li és aplicable qualsevol altre règim fiscal especial, exceptuant el de consolidació fiscal, transparència fiscal i el de les fusions, escissions, aportacions d'actiu, canvi de valors i arrendament financer, no es podrà optar pel règim de les entitats d'arrendament d'habitatges, ja que preval l'altre règim especial sobre aquest darrer.
2. D'altra banda, si la societat de lloguer d'habitatges compleix els requisits per ser considerada empresa de dimensió reduïda, no preval cap règim sobre un altre i el subjecte passiu pot optar per un o altre.
Com es reparteixen els dividends?
Per als dividends que procedeixin de beneficis generats en períodes sota aquest règim especial, el dividend s'integrarà igualment a la base imposable del membre societari i es podrà aplicar només el 50 % de l'exempció per evitar la doble imposició sobre l'import del dividend.
En el cas de les rendes derivades de la transmissió de participacions al capital d'entitats d'aquest règim fiscal, es redueix en un 50 % la part de la renda obtinguda a la transmissió que es correspongui amb beneficis no distribuïts de l'entitat participada que hi hagi gaudit de bonificació.
Cal destacar que aquest mètode de repartiment de dividends només s'aplica a persones jurídiques, no a persones físiques.
