Què passa si et divorcies vivint de lloguer? O què passaria si el titular d'un contracte d'arrendament morís? Per fer front a aquests i a d’altres escenaris existeix la subrogació del contracte de lloguer. T'expliquem com funciona.
Què és la subrogació d’un contracte de lloguer?
És la cessió del contracte d'arrendament a una altra persona que no en sigui el titular. A través de la subrogació del contracte, el llogater d'un habitatge transmet a un tercer totes les obligacions i els drets que es van pactar en el contracte de lloguer original.
Com se subroga un contracte?
Per poder subrogar un contracte de lloguer cal tenir l'aprovació de l'arrendador, és a dir, el llogater ha de tenir el consentiment exprés i per escrit del propietari de l'habitatge. En cas de cessió, el cessionari se subrogarà en la posició del cedent davant de l'arrendat.
Subrogació del contracte en cas de mort
Què passa si el llogater mor mentre té vigència el contracte? Encara que l'arrendatari no hi sigui, no desapareix del contracte forçosament, sinó que es pot subrogar a altres llogaters.
Qui pot subrogar un lloguer?
L'article 16 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) estableix que, en cas de mort de l'arrendatari, es podran subrogar al contracte:
- El cònjuge de l'arrendatari que en el moment de la mort hi convisqués.
- La persona que hagués conviscut amb l'arrendatari de manera permanent en anàloga relació d'afectivitat a la de cònjuge, amb independència de la seva orientació sexual, durant almenys els dos anys anteriors al temps de la mort, llevat que haguessin tingut descendència en comú, cas en el qual n'hi haurà prou amb la mera convivència.
- Els descendents de l'arrendatari que en el moment de la seva mort estiguin subjectes a la seva pàtria potestat o tutela o bé hi hagin conviscut habitualment durant els dos anys precedents.
- Els ascendents de l'arrendatari que hi haguessin conviscut habitualment durant els dos anys precedents a la seva mort.
- Els germans de l'arrendatari en qui concorri la circumstància prevista a la lletra anterior.
- Les persones diferents de les esmentades a les lletres anteriors que pateixin una minusvalidesa igual o superior al 65 %, sempre que tinguin una relació de parentiu fins al tercer grau col·lateral amb l'arrendatari i hi hagin conviscut durant els dos anys anteriors a la mort.
Si l'inquilí mor i no hi ha aquestes persones, automàticament el contracte de lloguer queda extingit .
I si els parents no es posen d’acord?
En els casos en què hi ha molts parents amb dret a la subrogació d'un contracte, cal arribar a un acord per unanimitat per veure qui és el nou llogater de la casa.
En cas que no hi hagi acord, la preferència, llevat que els pares siguin septuagenaris, quedarà així:
- Cònjuge o parella de fet
- Fills
- Ascendents o germans
Com se subroga el lloguer per mort?
En cas que el llogater es mori, caldrà tenir en compte els terminis que estableix la LAU per no perdre el lloguer ni patir penalitzacions. Els parents tenen un termini de tres mesos des de la mort per comunicar al propietari la subrogació aportant una còpia del certificat de defunció expedit pel Registre Civil. Aquesta comunicació es farà identificant la persona convivent que se subrogui al contracte i el seu parentiu.
D'altra banda, si passen els tres mesos de termini després de la mort sense que s'hagi produït notificació, el contracte s'extingirà i tots els convivents seran responsables solidaris del pagament de les rendes meritades des de la mort fins a l'extinció.
Perquè no passi això, s'ha de comunicar de forma fefaent (burofax) al propietari de l'habitatge la voluntat de no subrogar el lloguer.
Model de subrogació de contracte de lloguer per defunció
A _______________, a _____de_____________ de 202__
Nom i cognoms de qui sol·licita la subrogació:
Adreça:
Nom i cognoms de l'arrendador:
Adreça:
Benvolgut Sr.;
Poso en el seu coneixement que el dia________ (data de la defunció del titular del contracte) va morir el/la Sr./Sra.______, segons acredito pel certificat de defunció adjunt, amb qui tenia vostè formalitzat contracte de lloguer des del dia _____.
En la meva qualitat de________ (cònjuge, pare, mare o fill amb dos anys de convivència amb el difunt, parents amb minusvalidesa del 65 %, etc. –cal acreditar aquestes dades amb els certificats corresponents), segons em faculta la Llei d'Arrendaments Urbans, desitjo ocupar el lloc deixat pel/per la mort/a i em comprometo a complir tots els drets i obligacions que es deriven del contracte de lloguer subscrit per ell/a.
Atentament,
Signatura:
(Cal adjuntar el certificat de defunció expedit pel Registre Civil de l'arrendatari i el llibre de família).
Les persones que al·leguin minusvalidesa han d'aportar el certificat en què s'acrediti el grau de minusvalidesa.
Subrogació per separació o divorci
L'article 15 de la Llei d'arrendaments urbans (LAU) és el que regula el comportament del lloguer en els casos de divorci. Depenent de la sentència, el lloguer es podrà subrogar al cònjuge que no sigui el titular del contracte.
Concretament, l'article 15 estableix que “en els casos de nul·litat del matrimoni, separació judicial o divorci de l'arrendatari, el cònjuge no arrendatari podrà continuar en l'ús de l'habitatge llogat quan li sigui atribuït d'acord amb allò que disposa la legislació civil que resulti aplicable. El cònjuge a qui s'hagi atribuït l'ús de l'habitatge arrendat de manera permanent o en un termini superior al temps que quedi per complir el contracte d'arrendament passarà a ser el titular del contracte”.
La voluntat del cònjuge de continuar en l'ús de l'habitatge haurà de ser comunicada al propietari en el termini de dos mesos des que es notifiqui la resolució judicial corresponent acompanyat d’una còpia d'aquesta resolució judicial o de la part que afecti l'ús de l'habitatge.
Com s’inclou algú al contracte de lloguer?
Per afegir una persona al contracte de lloguer cal avisar el propietari, ja que es necessita el seu permís. Amb l'aprovació, cal deixar constància per escrit i adjuntar-ho al contracte original i signar-ho ambdues parts.
Com es canvia un llogater?
La LAU estableix que, per canviar un llogater per un altre, el propietari ha de donar el seu consentiment i després deixar reflectida en un annex del contracte aquesta modificació.