A l'hora de vendre o comprar un immoble, cal conèixer totes i cadascuna de les seves característiques, fins i tot el règim de propietat en què es troba.
Abans de saber si és possible treure o no l'usdefruit vitalici d'un habitatge, caldrà conèixer aquest terme i el text legal en què està regulat. D'aquesta manera, l'usdefruit vitalici s'entén com el “dret a gaudir de per vida d'un bé aliè amb l'obligació de conservar-ne la forma i la substància, excepte que la llei o el títol de la seva constitució autoritzin una altra cosa”. "L'usdefruit vitalici és el dret a gaudir d'un bé del qual no es posseeix la propietat durant tota la vida", segons estableix l'article 467 del Codi civil espanyol.
És possible treure l'usdefruit vitalici d'un habitatge?
En principi, i per norma general, es pot treure l'usdefruit vitalici en cas de defunció de l'usufructuari. Així mateix, per cancel·lar-lo caldrà acreditar la mort mitjançant el certificat de defunció, a més d'una sol·licitud de l'interessat en la cancel·lació i després d’haver acreditat la liquidació i el pagament dels impostos meritats per aquesta cancel·lació.
Supòsits en els quals s'extingeix l'usdefruit
A més de la mort, hi ha altres causes per les quals l'usdefruit es pot extingir:
- Expiració del termini que es preveia per a l'usdefruit
- Renúncia de l'usufructuari al seu dret
- Reunió de l'usdefruit i la nua propietat en una mateixa persona mitjançant la compra d'aquest dret
- Pèrdua de la cosa objecte de l'usdefruit (si l'habitatge objecte de l'usdefruit és demolit, l'usdefruit existent s'extingeix)
Quant costa treure l'usdefruit d'un habitatge?
Hi ha casos en què treure l'usdefruit d'un habitatge no requereix despeses extra. Tot i això, si es dona la situació en què la legislació referent a un determinat tipus d'usdefruit és complexa, necessitarem l'ajuda d'una gestoria per cancel·lar-lo. Així mateix, aquesta gestió externa ens pot suposar un cost que ronda els 100 euros, procedent del cost de l'imprès de liquidació més l'IVA.
Es pot vendre l'usdefruit?
Una manera de treure l'usdefruit és vendre'l:
Venda de l'usdefruit vitalici a un tercer
Es tracta de l'alternativa menys habitual i es dona quan la persona que vol comprar l'usdefruit no és el nu propietari, és a dir, que no té cap dret sobre l'habitatge.
La diferència principal en aquest cas és el temps de gaudi de l'usdefruit. Per exemple, si la teva veïna del cinquè s'ha quedat vídua i tu li compres l'usdefruit, gaudiràs del bé de la mateixa manera que un usufructuari: podràs llogar la casa, viure-hi o tornar a vendre l'usdefruit, però aquest dret tindrà la mateixa durada que tenia l'usufructuari inicial. És a dir, no serà una adquisició permanent, sinó que durarà fins que la persona usufructuària original mori.
Venda del ple domini d'un habitatge de mutu acord
Consisteix a vendre tant l'usdefruit com la nua propietat a un tercer. La transacció exigeix que totes les parts hi estiguin d'acord, i el nu propietari no pot vendre la casa sense el consentiment de l'usufructuari i viceversa.
S'ha de buscar un comprador i, en el moment en què se signi l'escriptura de compravenda, se celebrarà una reunió davant de notari per transmetre tant l'usdefruit com la nua propietat.
Venda de l'usdefruit d'un habitatge al nu propietari
Aquesta opció és la més freqüent, ja que el nu propietari aconseguiria la plena propietat de l'habitatge després de la renúncia de l'usufructuari al seu usdefruit. D'aquesta manera, els nus propietaris podran fer el que vulguin amb el bé adquirit.
El més habitual és que es produeixi després d'una herència. En aquests casos, si el vidu o la vídua no vol gaudir de l'habitatge heretat, pot vendre l'usdefruit als fills i als hereus.
També es podria donar el cas que les parts arribessin a un acord i l'usufructuari renunciés al dret d'ús a favor dels nus propietaris. Aquesta segona opció requerirà assessorament legal.
Finalment, hi ha una cosa que cal tenir en compte: si el dret d'usdefruit es va generar després d'un divorci i hi ha fills en comú menors d'edat, no es podrà vendre l'habitatge sense autorització prèvia d'un jutge.
Quant costa la venda d'un usdefruit?
Vendre l'usdefruit d'un habitatge implica una sèrie d'impostos dels quals t'has de fer responsable. A més, el preu de l'usdefruit el determinarà la taxació del seu valor:
- Plusvàlua municipal, per al càlcul del qual es tindrà en compte el valor cadastral del sòl, la data d'adquisició del bé i la data de transmissió.
- Impost de Transmissions Patrimonials (ITP): si es paga un preu per l'usdefruit, és a dir, si es tracta d'una adquisició onerosa, la transmissió tributarà per l'ITP i l'adquirent serà qui l’hagi de pagar.
- Impost de Successions i Donacions (ISD): si l'usdefruit es transmet per una herència o donació s'haurà d'abonar l'ISD per part de qui rep l'herència.
- IRPF: qui transmet l'usdefruit per un preu haurà de tributar a la declaració de la renda (IRPF) pel guany patrimonial que hagi obtingut de la transmissió.
El més destacat
