L'indicador d'estoc de lloguer, és a dir, el nombre d'immobles en oferta entre el total d'habitatges existents, s'havia situat de mitjana a Espanya per sota de l'1 % el desembre de 2022, exactament en un 0,85 %, el nivell més baix des del maig del 2020 (0,77 %), segons l'estudi d'idealista/data, en ple confinament dels espanyols a casa seva i la paralització de l'economia per la pandèmia.
Però després de la sortida del xoc per la crisi de la covid-19, es va produir un repunt de l'oferta de pisos al mercat, que va arribar a superar l'1,3 % del parc d'habitatges durant pràcticament un any, entre l'agost del 2020 i agost del 2021, i que va aconseguir reduir el preu mitjà del lloguer a Espanya; va passar d'11,5 euros/m2 mensuals al setembre del 2020 als 10,5 euros/m2 del setembre del 2021, una caiguda del 9,5 % en 12 mesos.
En els mesos següents, s'aprecia al gràfic com el descens continu de l'oferta de lloguer anava acompanyat d'un augment dels preus. A l'últim trimestre del 2021, es va poder arribar a pensar que era un ajust del mercat, per tornar a equiparar-se a xifres similars a la prepandèmia. Va baixar per sota d'aquest 1,3 % fins a fregar l'1 %.
Però des de gener de l'any passat, l'oferta de pisos de lloguer ha caigut per sota de l’1 % durant tot el 2022, i els preus no han parat de pujar. Dels 10,6 euros/m2 de gener als 11,4 euros/m2 del desembre del 2022, fet que confirma un nou màxim de la sèrie històrica amb la dada de tancament de gener (11,6 euros/m2/mes), fet que suposa un increment del 9,1 % durant l'últim any.
La menor oferta de lloguers dispara els preus a la província de Barcelona
A la província de Barcelona, la pèrdua de l'estoc d'habitatges de lloguer comença a ser preocupant. L’encapçala la capital, que durant el 2022 no va arribar a superar l'1,2 % dels habitatges de mitjana a tota la província, amb els pics al gener (1,24 %) i l’agost (1,27 %) i valls al maig (1,07 %) i juny (1,08 %). Va tancar el desembre a l'1,15 %, per sota de l'1,39% del mateix mes del 2021, i lluny del pic aconseguit a l'estiu del 2020 (3,15 %), en plena postpandèmia, segons l'anàlisi de l'idealista/data.
Abans de l'esclat de la pandèmia, la mitjana de l'estoc de lloguer a la província catalana es trobava en l'1,93 % el 2019, ja per sota de les necessitats de la demanda a tota la província per la imposició del límit als lloguers a Catalunya. Aquell any, el preu del lloguer tancava l'any en 14,9 euros/m2 al mes, després d'assolir un pic de 15,3 euros/m2 el setembre d'aquell any, amb dades d’idealista.
Després va arribar la crisi de la covid, i durant la part més dura de la pandèmia l'estoc va tocar mínims (l'1,39 % al maig del 2020), que ha acabat resultant superior a tot el 2022. Just en aquell moment, el preu dels habitatges de lloguer a idealista a la província de Barcelona arribava als 15,9 euros/m2 al mes, el seu nou pic de la sèrie històrica, una pujada del 6,7 % en només cinc mesos.
Durant el segon semestre del 2020, sortint del pitjor de la crisi per la pandèmia, l'estoc de pisos de lloguer a Barcelona va repuntar més d'un punt i mig. Va tocar sostre al setembre (3,15 %) i es va mantenir per damunt del 2,8 % fins a final d'aquell any.
De mitjana, l'estoc de lloguer el 2020 va ser del 2,24 %, i mentre l'oferta s'incrementava, els preus del lloguer a Barcelona es van començar a moderar entre finals d'aquell any i mitjans del 2021. Entre el maig del 2020 i el maig del 2021, es va produir un descens del 13,2 % en els preus fins arribar als 13,8 euros/m2.
Durant la resta del 2021, es va mantenir aquesta inèrcia a l'estoc d'habitatges de lloguer i va seguir per sobre del 2 % fins a l'agost. Des d'aquí va anar caient fins a tancar l'any a l'1,39 % i igualar l'estoc del pitjor de la pandèmia, mentre la pressió de la demanda seguia sent intensa. El preu mitjà del lloguer a la província de Barcelona va tancar el 2021 en 14,2 euros/m2.
Aquesta situació de caiguda de l'estoc de lloguer ha suposat un increment més gran dels preus dels habitatges en arrendament, i ja a l'octubre de l'any passat va igualar el preu màxim assolit a Barcelona (15,9 euros/m2). Des d'aleshores ha seguit batent rècords fins a tancar el 2022 en 16,5 euros/m2 al mes, un 16,2 % d'increment interanual.
Després de l'última dada publicada del gener del 2023, el preu mitjà de l'habitatge de lloguer a la província de Barcelona arriba als 16,9 euros/m2, un 17,4 % interanual més.
Madrid frega rècord de rendes amb el seu estoc més baix des de la pandèmia
La caiguda de l'oferta d’habitatges a la província de Madrid ha estat més suau que a la de Barcelona. L'estoc de pisos de lloguer davant del total d'habitatges a la província madrilenya va arribar a les seves cotes més baixes els últims mesos del 2022, amb només l'1,51 % dels immobles existents al mercat el desembre, dada inferior a l’1,64 % del novembre o l'1,78 % de l'octubre. Aquestes dades d'ofertes de pisos de lloguer només han estat superades per l'aturada produïda per la pandèmia (1,49 % el maig del 2020).
La caiguda de l'estoc de lloguer està suposant que els preus dels arrendaments a la regió tornin a estar per sobre dels 15 euros/m2, uns números que es van veure per última vegada durant el pitjor de la pandèmia, quan menys estoc de pisos hi havia al mercat.
Es torna a comprovar a Madrid que quan l'oferta d'habitatges de lloguer al mercat és més alta, les rendes han baixat. A l'anàlisi d'idealista/data s'aprecia que entre l'agost del 2020 i l'agost del 2021, l'estoc d'habitatges de lloguer va superar el 3 %, cosa que va portar als preus del lloguer dels màxims de maig del 2020 (15,4 euros/m2/mes), encara rècord a la província, fins als 13,6 euros/m2 de novembre i desembre de 2021, fet que va suposar una baixada de l'11,7 %.
Tot i això, des de la baixada de l'oferta de pisos de lloguer al mercat que està patint Madrid província, per sota ja del 2 % al gener del 2022, els preus van tornar a repuntar un 8 %, fins als 14,9 euros/ m2 de desembre del 2021, amb pics al setembre (15,2 euros/m2) i l’octubre (15,1 euros/m2).
La darrera dada publicada del gener del 2022 torna a col·locar els preus en 15,1 euros/m2, un 10,6 % més que fa un any, i només un 1,4 % per sota del màxim assolit a la regió.
