Article escrit per Said Carlos Montes, advocat especialitzat en dret immobiliari a Montes Abogados
Encara que moltes vegades es parla de contracte d'arres, les arres són un element del contracte de compravenda d'immobles, un pacte accessori mitjançant el qual les parts, comprador i venedor, acorden com a prova i garantia del contracte lliurar-se una quantitat de diners en concepte de bestreta del preu com a compensació al perjudici ocasionat en cas de desistiment o per establir una sanció si alguna de les parts incomplís el contracte. A la pràctica, serveixen per intentar garantir que la transacció es durà a terme i permeten a comprador i venedor assegurar-se que l'altra part complirà amb les seves obligacions.
Al document on es pacten les arres se solen establir les condicions en les quals l'operació es durà a terme, com ara la suma total de la compra, el termini per al lliurament de la propietat i les conseqüències en cas d'incompliment. En alguns casos, les arres es poden reemborsar si la transacció no es duu a terme, mentre que en altres casos es podrien perdre si una de les parts incompleix les seves obligacions.
Com s'explica en aquesta publicació, les arres poden ser de tres tipus: penitencials, confirmatòries i penals. Comprador i venedor poden triar el tipus d’arres desitjat.
És important tenir en compte que el document on es pacten les arres és un acord legal vinculant, per la qual cosa és molt convenient llegir-lo amb cura i assegurar-se de comprendre totes les condicions abans de signar-lo. Moltes vegades és recomanable consultar-ho a un advocat especialitzat en dret immobiliari per assegurar-se d'entendre el que s'està pactant i de complir totes les lleis i regulacions aplicables.
En quines situacions pot ser útil signar un contracte amb pacte d'arres?
Un contracte amb pacte d'arres és útil en una varietat de situacions relacionades amb la compra i la venda de béns immobles. Sempre que hi hagi una raó de pes que impedeixi completar l'operació directament, ja sigui mitjançant contracte privat o atorgant escriptura pública davant de notari per tenir accés al Registre de la Propietat, per motius com la manca de realització d'algun tràmit necessari, de documents rellevants o de finançament en aquell moment. Alguns dels casos més comuns en què pot convenir signar un contracte amb pacte d'arres són:
- En comprar un immoble urbà construït, com un habitatge, un local comercial o una plaça de garatge: quan es compren aquest tipus de propietats, és comú signar un document amb pacte d'arres per assegurar-se que les dues parts estan compromeses a dur a terme la transacció. Les arres també es poden utilitzar com a garantia per al comprador en cas que el venedor incompleixi les seves obligacions.
- En vendre un immoble urbà construït com a habitatge, un local comercial o una plaça de garatge: quan es venen aquest tipus de propietats, un document amb pacte d'arres pot ser útil per assegurar-se que el comprador està compromès a dur a terme la transacció i per protegir el venedor en cas que el comprador incompleixi les seves obligacions.
- En adquirir o transmetre una propietat en construcció: quan es compra o es ven una propietat en construcció, és comú signar un document amb pacte d'arres per assegurar-se que les dues parts estan compromeses a dur a terme la transacció i per protegir-les en cas que la part contrària incompleixi les seves obligacions.
- En adquirir o transmetre un terreny: quan s'adquireix o es transmet un terreny, és comú signar un document amb pacte d'arres per assegurar-se que les dues parts estan compromeses a dur a terme la transacció i protegir-les en cas d'incompliment de la part contrària de les obligacions.
Com hem vist, un contracte amb pacte d'arres és útil quan es vol assegurar un compromís per les dues parts, comprador i venedor, en una transacció relacionada amb la compravenda de béns immobles.
Quins cinc aspectes són claus per fer un bon contracte amb pacte d'arres?
Les cinc claus per fer un bon contracte amb pacte d'arres són:
- Definició clara de les parts involucrades: és important identificar clarament les parts que signaran el contracte, el comprador i el venedor de l'immoble. Cal incloure els noms, les adreces i els documents d'identificació. És molt recomanable que tots els pagaments en concepte d'arres es facin a aquestes parts i no a tercers.
- Descripció detallada del bé immoble objecte de la transacció: s'ha d'incloure una descripció detallada de la propietat objecte del contracte que inclogui la ubicació, les dimensions i les característiques específiques.
- Preu, arres i condicions: les arres són una quantitat de diners que es paga com a garantia per assegurar la realització del contracte. És important definir clarament l'import i les condicions tant del pagament com de la devolució de les arres.
- Terminis i dates importants: cal establir dates clares per al pagament de les arres, la signatura de l'escriptura pública, si és el cas, i el lliurament de la propietat.
- Clàusules de resolució: convé incloure clàusules que descriguin les circumstàncies en les quals el contracte pot ser resolt, així com les conseqüències en cas d'incompliment.
Conclusions
És important recordar que un document amb pacte d'arres és un acord legal vinculant. Per això, s'ha de redactar amb atenció i cura i garantint que les parts estiguin d'acord amb els termes abans de signar-lo. L'ajuda d'un advocat especialitzat en dret immobiliari és molt recomanable.