Els habitatges ocupats o sense possessió en venda augmenten. Segons un estudi d'idealista, ja suposen el 3% de tots els habitatges que hi ha en venda a Espanya. L'estudi mostra que en aquest període hi va haver 23.010 habitatges anunciats al portal que reconeixien patir un procés d'ocupació, encara que l'estadística encara no permet de veure l'evolució de la dada i l'estudi en dóna diferents mètriques.
Catalunya concentra el 39% de tots els habitatges ocupats en venda a Espanya, amb 8.926 immobles en aquesta situació. Girona és la capital espanyola on el fenomen de la venda d'habitatges ocupats és més acusat, ja que el 8,9% dels habitatges que es venen a la ciutat s'anuncien sense possessió.
Vendre un habitatge ocupat és legal?
Arantxa Goenaga, advocada especialitzada en dret immobiliari i sòcia d'AF Legis, explica que vendre un habitatge sense possessió és una pràctica legal, però amb riscos importants. "Comporta que no s'hi pugui accedir immediatament, que no puguem tenir coneixement de l'estat en què es troba i els problemes que pot portar que algú, sense el consentiment de la propietat, hi resideixi", assenyala.
A més, l'advocada subratlla que el comprador assumeix un risc considerable: "No podrà reclamar vicis ocults ni disconformitats perquè no s'ha pogut accedir a l'immoble, i per obtenir la possessió haurà d'iniciar un procediment judicial".
Per la seva banda, Sandra Aurrecoechea, sòcia de Marín & Mateo Abogados, declara que la compravenda d'habitatges ocupats està permesa a la legislació espanyola, però el comprador adquireix la propietat sense la possessió efectiva de l'immoble. "Això significa que fins que no aconsegueixi la recuperació judicial de la possessió, no podrà gaudir de l'habitatge ni obtenir rendibilitat immediata (ni lloguer, ni venda, ni ús propi). A més, es farà càrrec d'impostos, despeses de comunitat i altres costos associats des del moment de la compra".
Tipus d'habitatges ocupats
La gestió de compra d'aquests habitatges depèn sempre del tipus. Sandra Aurrecoechea parla de realitats molt diferents, cadascuna amb les seves pròpies vies legals i terminis de resolució:
- Ocupació sense títol (“ocupes” purs): persones que entren sense permís i sense relació jurídica. El desallotjament es pot tramitar per via penal (usurpació/violació de domicili) o via civil (desnonament).
- Ocupació en precari: persones que residien amb permís, però sense pagar renda ni regularitzar la seva situació. S'ha de sol·licitar judicialment el desnonament per precari (via civil).
- Ocupació amb títol discutit: llogaters amb contracte vençut, hereus sense adjudicació formal, etc. El procés es pot dilatar perquè l'ocupant té algun títol, encara que controvertit.
- Deutors hipotecaris: antics propietaris que continuen ocupant l'habitatge després d'una execució hipotecària. Si se'ls reconeix vulnerabilitat social, el llançament està suspès fins el 15 de maig del 2028.
Com es fa la compravenda d'un habitatge ocupat o sense possessió?
Eva González-Nebreda, secretària general de FIABCI España, respon que en el cas dels habitatges ocupats il·legalment s'ha de donar publicitat que l'immoble que es transmet es troba en aquesta situació i que el transmitent no disposa de la possessió del mateix, tant des del moment en què es publicita el producte com a la documentació posterior (contracte privat de compravenda).
En aquest cas, "el comprador haurà d'estar informat en tot moment de la situació i de les negociacions o intents de negociació amb l'ocupant de l'habitatge, i és recomanable informar alhora de l'origen d'aquesta ocupació il·legal (si es tracta d'una ocupació il·legal, sobrevinguda, o els ocupants són antics tenidors que el algun moment disposaven de títol)", assenyala.
A Marín & Mateo Abogados desglossen que les escriptures de compravenda solen incloure clàusules on el comprador declara conèixer i acceptar l'estat possessori de l'immoble, assumint expressament els riscos i les gestions necessàries per regularitzar la possessió. Aconsellen, a més, revisar i negociar bé aquestes clàusules, perquè una renúncia mal redactada podria ser discutida judicialment i deixar desprotegit el comprador al procés de recuperar la possessió.
Els advocats reflecteixen un exemple: el cas de la Laura, que compra un pis per un 30% menys del valor de mercat a una entitat bancària o a un fons d'inversió, perquè està ocupat de manera il·legal. A l'escriptura, accepta expressament que coneix l'ocupació i assumeix els tràmits per desallotjar. "No obstant, després d'adquirir l'habitatge, descobreix que els ocupants tenen menors al seu càrrec i està en vigor la suspensió de llançaments per a col·lectius vulnerables segons el Reial decret llei 1/2024, per la qual cosa haurà d'esperar fins, almenys, maig del 2028 per poder recuperar la possessió".
Sandra Aurrecoechea reconeix que comprar un habitatge ocupat mai no és una operació senzilla ni lliure de riscos. Serà necessari, com a mínim:
- Auditoria possessòria: identificar qui ocupa l'immoble i sota quin títol (fins i tot amb declaració notarial).
- Revisió documental: sol·licitar tots els contractes, rebuts de pagament, notificacions prèvies i certificacions registrals.
- Clàusules clares: exigir que el contracte especifiqui qui assumeix els riscos i les responsabilitats de l'ocupació i que l'exoneració de sanejament per evicció estigui ben redactada.
- Notificació formal: si hi ha arrendataris o copropietaris, assegureu-vos de fer la notificació preceptiva per evitar el retracte.
- Cobertura de riscos: algunes asseguradores ofereixen pòlisses específiques per a propietaris d'habitatges ocupats (protecció jurídica, defensa legal, etc.).
- Assessorament professional: comptar des del principi amb advocats i experts immobiliaris especialitzats que facin una anàlisi prèvia completa.
"Convé recordar que aquest és un àmbit molt exposat a canvis normatius i sensibilitat social. La legislació sobre protecció a col·lectius vulnerables i sobre temps i procediments de llançament es pot modificar, afectant enormement la inversió en aquest tipus d'immobles", destaca l'experta.
Preus inferiors i riscos
Segons l'estudi d'idealista, els habitatges sense possessió es venen fins a un 50% més barats que els lliures d'ocupació. A FiABCI tenen clar que, com que no es pot transmetre la possessió de l'immoble per un període indefinit, és una incògnita que fa que la venda d'aquests immobles sigui plantejada com una oportunitat de compra a un preu inferior. "La diferència anirà en funció del risc i del temps que presumiblement costarà recuperar la possessió", declaren.
Per a l'advocada de Marín & Mateo, els habitatges ocupats són una nova “categoria de producte” al mercat immobiliari, amb preus atractius, sí, “però també amb riscos jurídics latents que exigeixen màxima prudència”.
Per tant, comprar un habitatge ocupat pot, en efecte, esdevenir una inversió rendible a llarg termini, però requereix una avaluació legal exhaustiva. "L'èxit resideix a identificar el tipus d'ocupació i anticipar totes les conseqüències jurídiques. Quan s'adquireix un habitatge ocupat, no es compra només un immoble, sinó una situació jurídica complexa que exigeix prevenció, paciència i protecció legal", sentencia Sandra Aurrecoechea.
El més destacat
