Cataluña lidera las viviendas okupadas a la venta: “Hay riesgos jurídicos latentes que exigen máxima prudencia”

Las viviendas okupadas o sin posesión a la venta aumentan. Según un estudio de idealista, ya suponen el 3% de todas las viviendas que hay en venta en España. El estudio muestra que en este periodo hubo 23.010 viviendas anunciadas en el portal que reconocían sufrir un proceso de ocupación, aunque la estadística todavía no permite la evolución del dato y el estudio de diferentes métricas al respecto. 

Cataluña concentra el 39% de todas las viviendas okupadas en venta en España, con 8.926 inmuebles en esta situación. Girona es la capital española en la que el fenómeno de la venta de viviendas okupadas es más acusado, ya que el 8,9% de las viviendas que se venden en la ciudad se anuncian sin posesión.

¿Vender una vivienda okupada es legal?

Arantxa Goenaga, abogada especializada en derecho inmobiliario y socia de AF Legis, explica que vender una vivienda sin posesión es una práctica legal, pero con importantes riesgos. “Conlleva que no se pueda acceder inmediatamente a ella, que no podamos tener conocimiento del estado en que se encuentra y los problemas que puede llevar que alguien, sin el consentimiento de la propiedad, resida en la misma”, señala. 

Además, la abogada subraya que el comprador asume un riesgo considerable: “No podrá reclamar vicios ocultos ni disconformidades porque no se ha podido acceder al inmueble, y para obtener la posesión deberá iniciar un procedimiento judicial”.

Por su parte, Sandra Aurrecoechea, socia de Marín & Mateo Abogados, declara que la compraventa de viviendas okupadas está permitida en la legislación española, pero el comprador adquiere la propiedad sin la posesión efectiva del inmueble. “Esto significa que hasta que no logre la recuperación judicial de la posesión, no podrá disfrutar de la vivienda ni obtener rentabilidad inmediata (ni alquiler, ni venta, ni uso propio). Además, se hará cargo de impuestos, gastos de comunidad y otros costes asociados desde el momento de la compra”.

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Tipos de viviendas okupadas

La gestión de compra de tales viviendas depende siempre del tipo. Sandra Aurrecoechea habla de realidades muy distintas, cada una con sus propias vías legales y plazos de resolución:

• Ocupación sin título (“okupas” puros): personas que entran sin permiso y sin relación jurídica. El desalojo puede tramitarse por vía penal (usurpación/ allanamiento de morada) o vía civil (desahucio).
• Ocupación en precario: personas que residían con permiso, pero sin pagar renta ni haber regularizado su situación. Debe solicitarse judicialmente el desahucio por precario (vía civil).
• Ocupación con título discutido: inquilinos con contrato vencido, herederos sin adjudicación formal, etc. El proceso puede dilatarse porque el ocupante tiene algún título, aunque controvertido.
• Deudores hipotecarios: antiguos propietarios que siguen ocupando la vivienda tras una ejecución hipotecaria. Si se les reconoce vulnerabilidad social, el lanzamiento está suspendido hasta el 15 de mayo de 2028.

¿Cómo se realiza la compraventa de una vivienda okupada o sin posesión?

Eva González-Nebreda, secretaria general de FIABCI España, responde que en el caso de las viviendas okupadas ilegalmente debe darse publicidad de que el inmueble que se va a transmitir se encuentra en esa situación y que el transmitente no dispone de la posesión del mismo, tanto desde el momento en que se publicita el producto como en la documentación posterior (contrato privado de compraventa, escritura, y demás). 

En este caso, “el comprador deberá estar informado en todo momento de la situación y de las negociaciones o intentos de negociación con el ocupante de la vivienda, y es recomendable informar a su vez del origen de esa ocupación ilegal (si se trata de una ocupación ilegal, sobrevenida, o los ocupantes son antiguos tenedores que en su momento disponían de título)”, señala.

Mientras que desde Marín & Mateo Abogados desglosan que las escrituras de compraventa suelen incluir cláusulas donde el comprador declara conocer y aceptar el estado posesorio del inmueble, “asumiendo expresamente los riesgos y las gestiones necesarias para regularizar la posesión”. Aconsejan además, revisar y negociar bien estas cláusulas, porque una renuncia mal redactada podría ser discutida judicialmente y dejar desprotegido al comprador en su proceso de recuperar la posesión.

Los abogados reflejan un ejemplo, el caso de Laura que compra un piso por un 30% menos de su valor de mercado a una entidad bancaria o a un fonde de inversión, porque está ocupado de forma ilegal. En la escritura, acepta expresamente que conoce la ocupación y asume los trámites para desalojar. “Sin embargo, tras adquirir la vivienda, descubre que los ocupantes tienen menores a su cargo y está en vigor la suspensión de lanzamientos para colectivos vulnerables según el Real Decreto-ley 1/2024, por lo que tendrá que esperar hasta, al menos, mayo de 2028 para poder recuperar la posesión”.

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Sandra Aurrecoechea reconoce que comprar una vivienda ocupada nunca es una operación sencilla ni libre de riesgos. Será necesario, como mínimo; 

• Auditoría posesoria: identificar quién ocupa el inmueble y bajo qué título (incluso con declaración notarial).
• Revisión documental: solicitar todos los contratos, recibos de pago, notificaciones previas y certificaciones registrales.
• Cláusulas claras: exigir que el contrato especifique quién asume los riesgos y responsabilidades de la ocupación y que la exoneración de saneamiento por evicción esté bien redactada.
• Notificación formal: si hay arrendatarios o copropietarios, asegurarse de hacer la notificación preceptiva para evitar el retracto.
• Cobertura de riesgos: algunas aseguradoras ofrecen pólizas específicas para propietarios de viviendas ocupadas (protección jurídica, defensa legal, etc.).
• Asesoramiento profesional: contar desde el principio con abogados y expertos inmobiliarios especializados que realicen un análisis previo completo.

“Conviene recordar que este es un ámbito muy expuesto a cambios normativos y sensibilidad social. La legislación sobre protección a colectivos vulnerables y sobre tiempos y procedimientos de lanzamiento puede modificarse, afectando enormemente la inversión en este tipo de inmuebles”, destaca la experta.

Precios inferiores y riesgos

Según el estudio de Idealista, las viviendas sin posesión se venden hasta un 50% más baratas que las libres de ocupación. En FiABCI tienen claro que, al no poderse transmitir la posesión del inmueble por un periodo indefinido, es una incógnita que hace que la venta de esos inmuebles sea planteada como una oportunidad de compra a un precio inferior. “La diferencia irá en función del riesgo y del tiempo que presumiblemente costará recuperar la posesión”, declaran.

Para la abogada de Marín & Mateo, las viviendas okupadas son una nueva “categoría de producto” en el mercado inmobiliario, con precios atractivos, sí, “pero también con riesgos jurídicos latentes que exigen máxima prudencia”.

Por lo tanto, comprar una vivienda ocupada puede, en efecto, convertirse en una inversión rentable a largo plazo, pero requiere una evaluación legal exhaustiva. “El éxito reside en identificar el tipo de ocupación y anticipar todas las consecuencias jurídicas. Cuando se adquiere una vivienda ocupada, no se compra solo un inmueble, sino una situación jurídica compleja que exige preventiva, paciencia y protección legal”, sentencia Sandra Aurrecoechea.