El Banc d'Espanya ha estimat un dèficit acumulat d'uns 700.000 habitatges necessaris per equilibrar l'oferta amb la demanda existent al mercat espanyol, una bretxa que s'ha anat engrandint pel ritme insuficient de construcció en els darrers exercicis. Així ho veu Iñaki Unsain, Personal Shopper Immobiliari de referència a nivell estatal i director general d'ACV Gestión Inmobiliaria, que subratlla una disparitat entre potencial i execució efectiva.
Per a l'expert, "que hi hagi sòl no vol dir que s'estigui construint. Avui a Espanya s'estan iniciant al voltant de 90.000, 100.000 habitatges nous a l'any segons les últimes dades del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana, una xifra que, encara que hagi repuntat, segueix molt lluny de cobrir les necessitats actuals".
El dèficit d'habitatge nou a Catalunya
La producció d'obra nova encara és clarament insuficient davant de la demanda, fet que ha impulsat la pressió sobre el mercat de segona mà i l'encariment dels preus a moltes àrees urbanes, especialment a ciutats com ara Madrid, València o Barcelona.
Centrant-nos a la comunitat catalana, Víctor Ruiz Ezpeleta, professor d'OBS Business School, remarca que arrossega un dèficit estructural sever pel que fa a obra d'habitatge nou. Segons dades del Banc d'Espanya i de la Càtedra APCE-UPF, al començament del 2026 el forat acumulat supera els 130.000 habitatges.
El professor veu que el desfasament sorgeix perquè la creació de noves llars duplica sistemàticament el ritme de construcció. "Només a l'últim bienni, la demanda potencial ha superat en més de 50.000 unitats l'oferta finalitzada, tensionant preus i accessibilitat". Les necessitats de la ciutadania, amb més separacions i persones vivint soles, fan que el parc immobiliari hagi de ser més gran, especialment a les capitals i ciutats grans.
Els habitatges d'obra nova necessaris per tenir oferta
Per a Víctor Ruiz Ezpeleta, per estabilitzar el mercat i absorbir el creixement demogràfic, s'estima necessari “construir un mínim de 25.000 a 30.000 habitatges anuals de forma sostinguda durant la propera dècada”. Tenint en compte que la producció amb prou feines arriba a les 10.000-12.000 unitats anuals, "sense triplicar el ritme d'execució, la bretxa entre oferta i demanda continuarà eixamplant-se, impedint qualsevol correcció natural dels preus de compra i lloguer".
El resultat, segons comenta el professor, és que els preus continuaran pujant, fent cada cop més difícil l'accés a un habitatge de propietat, i molta gent haurà de viure tota la vida de lloguer a uns preus molt alts.
En general, a nivell nacional, Unsain adverteix que, amb les taxes actuals d'obra nova, trigaria entre set i nou anys a cobrir-se aquest dèficit estructural, “si no augmentem significativament la producció i no frenem el creixement de la demanda d'habitatge”. Segons els seus càlculs, “ni el sòl disponible ni les xifres potencials no serveixen de res si no es tradueix en habitatges en construcció i finalitzats”.
A quines zones de Catalunya s'han de construir habitatges ara mateix
Tot i que hi ha anuncis governamentals sobre la construcció de nou habitatge, i són un pas necessari, el professor d'OBS opina que són insuficients davant la magnitud del dèficit. “La inversió pública amb prou feines cobreix el 15% de la necessitat real”.
Ezpeleta opina que la construcció ara s'ha de prioritzar a l'Arc Metropolità de Barcelona (Granollers, Sabadell, l'Hospitalet, Terrassa) on la pressió és crítica. És vital mobilitzar sòl finalista allà on hi ha infraestructures i ocupació, fomentant la col·laboració publicoprivada per garantir la viabilitat.
"És un deure pendent de l'administració des de fa dècades, ja que si hi hagués un parc d'habitatges públics molt més gran es podria controlar molt millor el preu del lloguer. Ara cal fer els deures de manera ràpida i amb recàrrecs", remarca.
