El Banco de España ha estimado un déficit acumulado de alrededor de 700.000 viviendas necesarias para equilibrar la oferta con la demanda existente en el mercado español, una brecha que se ha ido agrandando por el ritmo insuficiente de construcción en los últimos ejercicios. Así lo ve Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario de referencia a nivel estatal y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, quien subraya una disparidad entre potencial y ejecución efectiva.
Para el experto, “que exista suelo no significa que se esté construyendo. Hoy en España se están iniciando alrededor de 90.000, 100.000 viviendas nuevas al año según los últimos datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, una cifra que, aunque haya repuntado, sigue muy lejos de cubrir las necesidades actuales”.
El déficit de vivienda nueva en Catalunya
La producción de obra nueva continúa siendo claramente insuficiente frente a la demanda, lo que ha impulsado la presión sobre el mercado de segunda mano y el encarecimiento de los precios en muchas áreas urbanas, especialmente en ciudades como Madrid, Valencia o Barcelona.
Centrándonos en la comunidad catalana, Víctor Ruiz Ezpeleta, profesor de OBS Business School, remarca que arrastra un déficit estructural severo en cuanto a obra de vivienda nueva. Según datos del Banco de España y de la Cátedra APCE-UPF, a inicios de 2026 el agujero acumulado supera las 130.000 viviendas.
El profesor ve que el desfase surge porque la creación de nuevos hogares dobla sistemáticamente el ritmo de construcción. “Solo en el último bienio, la demanda potencial ha superado en más de 50.000 unidades a la oferta finalizada, tensionando precios y accesibilidad”. Las necesidades de la ciudadanía, con más separaciones y personas viviendo solas hace que el parque inmobiliario deba ser mayor, especialmente en las capitales y ciudades grandes.
Las viviendas de obra nueva necesarias para tener oferta
Para Víctor Ruiz Ezpeleta, para estabilizar el mercado y absorber el crecimiento demográfico, se estima necesario “construir un mínimo de 25.000 a 30.000 viviendas anuales de forma sostenida durante la próxima década”. Teniendo en cuenta que la producción apenas alcanza las 10.000-12.000 unidades anuales, “sin triplicar el ritmo de ejecución, la brecha entre oferta y demanda seguirá ensanchándose, impidiendo cualquier corrección natural de los precios de compra y alquiler”.
El resultado, según comenta el profesor, es que los precios sigan subiendo, haciendo cada vez más difícil el acceso a una vivienda de propiedad, teniendo que vivir toda la vida de alquiler a unos precios muy altos.
En general, a nivel nacional, Unsain advierte que, con las tasas actuales de obra nueva, tardaría entre siete y nueve años en cubrir ese déficit estructural, “si no aumentamos de forma significativa la producción y no frenamos el crecimiento de la demanda de vivienda”. Según sus cálculos, “ni el suelo disponible ni las cifras potenciales sirven de nada si no se traduce en viviendas en construcción y finalizadas”.
En qué zonas de Catalunya deben construirse viviendas ya
Aunque hay anuncios gubernamentales sobre la construcción de nueva vivienda, y son un paso necesario, el profesor de OBS opina que son insuficientes ante la magnitud del déficit. “La inversión pública apenas cubre el 15% de la necesidad real”.
Ezpeleta opina que la construcción ahora debe priorizarse en el Arco Metropolitano de Barcelona (Granollers, Sabadell, L'Hospitalet, Terrassa) donde la presión es crítica. Es vital movilizar suelo finalista allí donde hay infraestructuras y empleo, fomentando la colaboración público-privada para garantizar la viabilidad.
“Es un deber pendiente de la administración desde hace décadas, ya que si hubiera un parque de viviendas públicas mucho mayor se podría controlar mucho mejor el precio del alquiler. Ahora hay que hacer los deberes de manera rápida y con recargos”, remarca.
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