Un estudi d'Alfa Immobiliaria confirma que hi ha un descens del nombre de compravendes d'habitatges destinats a la inversió dins de les operacions intermediades per la companyia des del 2021 fins a l'actualitat.
Segons aquesta anàlisi interna, les adquisicions destinades a inversió per part d'inversors particulars i petits estalviadors han baixat a un ritme aproximat del 10% anual, passant de ser al voltant del 10% del total el 2021 a situar-se per sota del 5% el 2025 a tot Espanya.
Les inversions en habitatge també baixen a Catalunya
Madrid, Màlaga, València i Barcelona concentren el volum més gran d'operacions intermediades per la xarxa, encara que amb una composició clarament diferent de la d'anys anteriors. En aquests mercats, la compra d'habitatge per a ús propi ha guanyat pes de manera progressiva, en detriment de la inversió al detall, especialment des del 2022.
Tot i que Catalunya és un mercat tradicionalment fort en inversió immobiliària residencial "s'ha observat una reducció similar, o superior, a l'existent a nivell nacional. En concret, i segons les nostres dades, la desinversió al mercat del lloguer català, entre el 2019 i el 2024 és del 30%", segons ens comenta Jesús Duque, vicepresident d'Alfa Inmobiliaria.
Aquesta caiguda respon tant a factors estructurals (menys seguretat jurídica, més pressió regulatòria sobre el lloguer (incloent-hi controls de preus), l'encariment d'impostos com l'ITP dins de Catalunya, i en base a l'expert, la pressió contra els habitatges turístics i un entorn financer que desplacen el capital cap a alternatives com a Lletres del Tresor o renda fixa.
D'acord amb les dades d'Alfa Immobiliaria, el 2021 una de cada deu operacions gestionades per la xarxa tenia com a destinació la inversió particular, un comportament afavorit per un entorn de tipus d'interès excepcionalment baixos, liquiditat elevada i per la percepció de l'immoble com a actiu refugi davant la inflació. Des del 2022, però, aquesta dinàmica s'ha anat corregint de manera progressiva.
"La reducció del pes del petit inversor no respon a un fenomen conjuntural, sinó a un ajustament estructural del mercat", explica Jesús Duque, vicepresident d'Alfa Inmobiliaria. "La combinació de més inseguretat jurídica, l'increment de preus tant d'habitatge nou com usat, la pressió reguladora sobre el lloguer, la limitació de preus i un entorn financer menys expansiu han reduït de manera notable l'atractiu de la inversió residencial tradicional per a l'estalviador particular".
Les conseqüències de la inversió en habitatge a Catalunya
Com no podia ser altrament, les dificultats que s'han introduït els darrers anys per frenar la inversió en habitatge han acabat per agreujar enormement la falta estructural d'oferta.
Segons Duque, a la comunitat es calcula que hi ha un dèficit d'entre 120.000 i 150.000 habitatges, ja que cada any es construeixen al voltant de 15.000 unitats privades davant d'una demanda estimada de 75.000 noves llars.
Parlem d'un “desequilibri que continua pressionant a l'alça els preus -amb previsions de pujada del 3% al 5% a Barcelona durant el 2026- i està canviant el comportament del mercat: a zones tensionades augmenta la demanda més selectiva per a habitatge habitual, es redueix la rotació al lloguer i part de la inversió es desplaça cap al model build-to-rent professional, que ja representa prop del 31% del total, sense que això aconsegueixi resoldre el dèficit d'habitatge assequible”, declara.
Manca de producció d'habitatge
A més, a la immobiliària especifiquen que "No estem davant d'un problema d'excés de demanda inversora, sinó de manca de producció d'habitatge nou". I quan construir deixa de ser rendible o viable pels costos, “els terminis administratius i la inseguretat normativa, la conseqüència inevitable és una oferta insuficient i una pressió sostinguda sobre els preus”.
La desinversió al mercat del lloguer català anirà a més?
El lloguer a Catalunya el 2026 estarà condicionat per tres factors clau: regulació, escassetat estructural d'oferta i canvis a la tipologia de contractes. Jesús Duque comenta que això apunta a un mercat més intervingut, amb preus més continguts en alguns segments, i amb una forta tensió de fons.
"Després de l'aplicació dels índexs de contenció a zones tensionades, com ara Barcelona i altres municipis, els preus han mostrat certa moderació o ajustaments puntuals. Tot i això, aquesta estabilització no implica una millora clara de l'accés a l'habitatge", respon. La demanda encara és molt elevada i les mesures regulatòries han contribuït a reduir part del parc de lloguer tradicional.
A més, apunta que el mercat està cada cop més segmentat. D'una banda, es manté el lloguer residencial tradicional com a opció prioritària per a les llars locals, amb preus més continguts als nous contractes. "I, de l'altra, continuarà creixent el lloguer professionalitzat i de projectes build-to-rent", impulsats per la necessitat d'augmentar l'oferta a entorns urbans amb alta pressió demogràfica.
