El difícil accés a l'habitatge obliga a buscar diverses solucions i alternatives. Les dades notarials mostren un clar increment de les donacions i les herències d'habitatges de gent gran a les generacions següents (fills i néts). Segons els notaris, les donacions d'habitatges van passar de les 32.623 el 2017 a les 54.735 el 2024, i el primer semestre del 2025 s'han donat 26.923 habitatges.
José Mateo Ruescas, advocat de Marin & Mateo Abogados, especifica que, a Catalunya, la donació de diners de pares a fills per a l'adquisició del primera habitatge habitual s'ha consolidat com una de les figures més rellevants a la intersecció entre fiscalitat i mercat immobiliari.
"No és únicament un ajut familiar, sinó una operació jurídicament estructurada i expressament incentivada pel legislador autonòmic. Des de la pràctica professional, es tracta d'una eina habitual de planificació patrimonial en vida. Permet de facilitar l'accés immediat a l'habitatge i, alhora, anticipar part de la futura successió amb un impacte fiscal reduït si es compleixen estrictament els requisits legals".
Donació de diners o habitatge
L'Agència Tributària de Catalunya explica que la donació de quantitats en metàl·lic als fills o altres descendents per a l'adquisició del primer habitatge, que ha de constituir la residència habitual, o d'un habitatge amb aquesta mateixa finalitat, està subjecta a l'impost sobre successions i donacions.
A més a més, aquesta donació dóna dret a l'aplicació d'una reducció del 95% de l'import o del valor de l'habitatge donat, en els termes dels articles 632-20 i 632-21 del Decret legislatiu 1/2024, de 12 de març, pel qual s'aprova el llibre sisè del Codi tributari vigent de tributs vigents de text refós de Catalunya.
A la comunitat, la principal diferència entre donar un habitatge o diners per comprar-lo resideix en el cost fiscal per al donant i les bonificacions per al receptor.
Per a donar un habitatge de pares a fills se segueixen una sèrie de passos:
- Atorgar una escriptura pública de donació a una notaria.
- Autoliquidar l'impost amb el model 651, que es pot tramitar presencialment o telemàtica.
- Inscriure la transmissió de l'immoble al Registre de la Propietat.
- Declarar la donació i valorar els béns immobles
Donar diners per a la compra d'habitatge
És l'opció que sol comportar menys càrregues fiscals per al donant sobre la base de dades de l'Agència Tributària de Catalunya,
- Si els diners provenen d'estalvis, el donant no tributa per IRPF.
- El receptor paga l'impost de successions i donacions (ISD) mitjançant el model 651 de l'ATC.
Reducció del 95%: Es pot aplicar una reducció sobre la base imposable de fins a 60.000€ (incrementable a 120.000€ si el receptor té una discapacitat del 65% o més) per a la compra del primer habitatge habitual.
Requisits: el receptor ha de ser menor de 36 anys (o tenir una discapacitat igual o superior al 65%), i la seva base imposable total a l'últim IRPF no pot superar els 36.000€.
Termini: la compra de l'habitatge s'ha de fer en un termini màxim de 3 mesos des que té lloc la donació.
Donar l'habitatge
Aquesta opció és generalment més costosa pels impostos que el donant ha d'assumir.
IRPF: s'ha de tributar pel guany patrimonial (la diferència entre el valor d'adquisició i el valor actual de mercat), amb un tipus d'entre el 19% i el 28%. Només estan exempts els més grans de 65 anys que donin el seu habitatge habitual.
Plusvàlua Municipal: cal abonar l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys urbans a l'ajuntament.
- El donant paga l'ISD pel valor real de l'habitatge.
- El receptor de l'habitatge no es pot aplicar la reducció del 95% específica per a comprar l'habitatge, ja que l'immoble es rep directament.
Per a José Mateo Ruescas, és fonamental analitzar l'elecció entre donar els diners per a la compra o donar l'immoble directament, ja que les conseqüències fiscals per als donants són substancialment diferents.
"La donació de diners és una via que no genera per al donant cap tributació addicional. En canvi, si s'opta per donar el propi immoble, el donant haurà de declarar al seu IRPF el guany patrimonial que s'hagi pogut generar i, a més, liquidar l'impost de plusvàlua municipal. Aquest aspecte requereix una atenció especial, ja que suposa un cost afegit que ha de ser previst", declara l'expert.
Donar o heretar
Alhora, també hi ha diferències entre donar un habitatge de pares a fills o bé heretar-lo. L'advocat explica que la comparació entre donar en vida o esperar la successió mortis causa no és només fiscal, sinó estratègica. Per això "la donació permet de resoldre una necessitat actual, aplicar una normativa favorable coneguda i ordenar parcialment el patrimoni en vida. A més, ofereix certesa quant al cost tributari i facilita la planificació successòria", comenta.
En canvi, esperar l'herència implica diferir la transmissió a un moment incert i sotmetre-la a la normativa vigent al moment de la mort, amb risc de canvis legislatius. Segons l'advocat, tot i que l'impost sobre successions a Catalunya contempla reduccions rellevants per parentiu, la reducció específica per donació per a primer habitatge constitueix un dels incentius més intensos del sistema.
Ara bé, des del punt de vista civil, la donació s'ha d'integrar adequadament a l'esquema successori global, especialment en relació amb la llegítima en dret civil català, “per evitar desequilibris entre hereus”, indica. I cal, per tant, per evitar conflictes futurs, acomodar aquesta donació a la planificació hereditària, modificant o adequant el testament.
El més destacat
