El difícil acceso a la vivienda están “obligando” a buscar diversas soluciones y alternativas. Los datos notariales muestran un claro incremento de las donaciones y las herencias de viviendas de personas mayores a las siguientes generaciones (hijos y nietos). Según los notarios, las donaciones de viviendas pasaron de las 32.623 en 2017 a las 54.735 en 2024. Y en el primer semestre de 2025 se han donado 26.923 viviendas.
José Mateo Ruescas, abogado de Marin & Mateo Abogados, especifica que, en Cataluña, la donación de dinero de padres a hijos para la adquisición de la primera vivienda habitual se ha consolidado como una de las figuras más relevantes en la intersección entre fiscalidad y mercado inmobiliario.
“No es únicamente una ayuda familiar, sino una operación jurídicamente estructurada y expresamente incentivada por el legislador autonómico. Desde la práctica profesional, se trata de una herramienta habitual de planificación patrimonial en vida. Permite facilitar el acceso inmediato a la vivienda y, al mismo tiempo, anticipar parte de la futura sucesión con un impacto fiscal reducido si se cumplen estrictamente los requisitos legales”.
Donación de dinero o vivienda
La Agencia Tributaria de Catalunya explica que la donación de cantidades en metálico a los hijos u otros descendientes para la adquisición de la primera vivienda, que debe constituir su residencia habitual, o de una vivienda con esta misma finalidad, está sujeta al impuesto sobre sucesiones y donaciones.
Además, esta donación da derecho a la aplicación de una reducción del 95% del importe o del valor de la vivienda donada, en los términos de los artículos 632-20 y 632-21 del Decreto legislativo 1/2024, de 12 de marzo, por el que se aprueba el libro sexto del Código tributario de Cataluña, que integra el texto refundido de los preceptos legales vigentes en Cataluña en materia de tributos cedidos.
En la comunidad, la principal diferencia entre dar una vivienda o dinero para comprarla reside en el coste fiscal para el donante y las bonificaciones para el receptor.
Para donar una vivienda de padres a hijos se siguen una serie de pasos:
- Otorgar una escritura pública de donación en una notaría.
- Autoliquidar el impuesto con el modelo 651, que puede tramitarse presencial o telemáticamente.
- Inscribir la transmisión del inmueble en el Registro de la Propiedad.
- Declarar la donación y valorar los bienes inmuebles
Dar dinero para la compra de vivienda
Es la opción que suele comportar menos cargas fiscales para el donante en base a datos de la Agencia Tributaria de Catalunya,
- Si el dinero proviene de ahorros, el donante no tributa por IRPF.
- El receptor paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) mediante el Modelo 651 del ATC el receptor.
Reducción del 95%: Se puede aplicar una reducción sobre la base imponible de hasta 60.000€ (incrementable a 120.000€ si el receptor tiene una discapacidad del 65% o más) para la compra de la primera vivienda habitual.
Requisitos: el receptor debe ser menor de 36 años (o tener una discapacidad igual o superior al 65%), y su base imponible total en el último IRPF no puede superar los 36.000€.
Plazo: la compra de la vivienda debe realizarse en un plazo máximo de 3 meses desde que tiene lugar la donación.
Donar la vivienda
Esta opción es generalmente más costosa por los impuestos que debe asumir el donante.
IRPF: se debe tributar por la ganancia patrimonial (la diferencia entre el valor de adquisición y el valor actual de mercado), con un tipo de entre el 19% y el 28%. Sólo están exentos los mayores de 65 años que den su vivienda habitual para el donante.
Plusvalía Municipal: se debe abonar el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos en el ayuntamiento.
- El donante paga el ISD por el valor real de la vivienda.
- El receptor de la vivienda no puede aplicarse la reducción del 95% específica para comprar la vivienda, ya que el inmueble se recibe directamente.
Para José Mateo Ruescas, es fundamental analizar la elección entre donar el dinero para la compra o donar el inmueble directamente, ya que las consecuencias fiscales para los donantes son sustancialmente distintas.
“La donación de dinero es una vía que no genera para el donante ninguna tributación adicional. En cambio, si se opta por donar el propio inmueble, el donante deberá declarar en su IRPF la ganancia patrimonial que se haya podido generar y, además, liquidar el impuesto de plusvalía municipal. Este aspecto requiere especial atención, pues supone un coste añadido que debe ser previsto”, declara el experto.
Donar o heredar
A la vez, también hay diferencias entre donar una vivienda de padres a hijos o bien heredarla. El abogado explica que la comparación entre donar en vida o esperar a la sucesión mortis causa no es solo fiscal, sino estratégica. Por lo que “la donación permite resolver una necesidad actual, aplicar una normativa favorable conocida y ordenar parcialmente el patrimonio en vida. Además, ofrece certeza en cuanto al coste tributario y facilita la planificación sucesoria”, comenta.
Mientras que esperar a la herencia implica diferir la transmisión a un momento incierto y someterla a la normativa vigente en el momento del fallecimiento, con el riesgo de cambios legislativos. Según el abogado, aunque el Impuesto sobre Sucesiones en Cataluña contempla reducciones relevantes por parentesco, la reducción específica por donación para primera vivienda constituye uno de los incentivos más intensos del sistema.
Ahora bien, desde el punto de vista civil, la donación debe integrarse adecuadamente en el esquema sucesorio global, especialmente en relación con la legítima en Derecho civil catalán, “para evitar desequilibrios entre herederos”, indica. Y se hace preciso por tanto para evitar conflictos futuros, acomodar esa donación a la planificación hereditaria, modificando o adecuando el testamento.
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