Tener licencia del Ayuntamiento no siempre es el salvoconducto definitivo para llenar de mesas y sillas un patio o un soportal. El Tribunal Supremo lo reafirma en su Sentencia núm. 42/2026, de 20 de enero: la autorización municipal no atribuye por sí sola un título que legitime la ocupación de elementos comunes.
La resolución traza una línea entre dos planos: el administrativo y el civil. Que el Ayuntamiento autorice una actividad no significa que quede alterado el régimen de propiedad del espacio. Si la zona afectada es un elemento común, su utilización queda sujeta a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y a los acuerdos válidamente adoptados por la junta.
La licencia municipal no legitima la ocupación de elementos comunes
La Sala de lo Civil insiste en que la licencia solo acredita el cumplimiento de los requisitos urbanísticos o de actividad, pero no genera un derecho de ocupación sobre un elemento común.
En el caso enjuiciado, un bar instaló su terraza en una zona común del edificio apoyándose en esta concesión. Durante un tiempo no hubo conflicto, pero la junta terminó revocando la autorización y exigió la retirada de mesas, sillas, barriles y sombrillas, además de la reposición del espacio a su estado original.
Del juzgado al Tribunal Supremo: cómo evolucionó el caso
El Juzgado de Primera Instancia n.º 64 de Madrid dio la razón a la arrendataria del local y desestimó la demanda de la comunidad. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esa decisión, condenando tanto a la sociedad propietaria del local como a la arrendataria a retirar el mobiliario instalado en la zona común.
Aquí aparece un elemento decisivo: el acuerdo comunitario que revocaba la autorización de la terraza no fue impugnado dentro del plazo que fija el artículo 18 de la LPH. Al no recurrirse en tiempo y forma, este adquirió firmeza.
Fue entonces cuando la dueña del negocio decidió acudir al Tribunal Supremo mediante un recurso extraordinario por infracción procesal. Su argumento principal no era ya si la terraza era legal o no, sino si podía ser condenada ella misma al no ser propietaria del inmueble.
La legitimación pasiva del arrendatario ante el Supremo
El alto tribunal aprecia que la Audiencia no había respondido expresamente a la excepción de falta de legitimación pasiva planteada por la arrendataria, incurriendo en una incongruencia omisiva que la propia Sala procede a integrar sin alterar el sentido del fallo.
Es aquí donde fija un criterio relevante: la comunidad puede dirigir su acción no solo contra el propietario, sobre quien pesa la obligación del artículo 9.1 a) de la LPH de respetar los elementos comunes, sino también contra quien detenta materialmente el espacio sin cobertura comunitaria vigente. En otras palabras, si el arrendatario explota la terraza y persiste en su utilización, puede ser demandado junto al titular del local.
El Supremo parte de que no se ejercitaba una acción de cesación por actividad molesta del artículo 7, sino una acción real dirigida a recuperar el uso del elemento común ocupado sin respaldo de un acuerdo comunitario vigente. Desde esa premisa, la Sala admite que la acción se dirija también contra quien mantiene la ocupación material del espacio común.
Si el propietario no está facultado para usar el elemento común, el arrendatario tampoco puede oponer frente a la comunidad un derecho autónomo que legitime esa utilización. Por ello, confirma la condena de ambas demandadas.
La firmeza del acuerdo comunitario como factor decisivo
Uno de los aspectos más relevantes de la resolución es el peso que otorga a la firmeza del acuerdo adoptado por la junta. La LPH establece que estas decisiones deben impugnarse dentro de plazo por quienes estén legitimados. El arrendatario no puede impugnar directamente, pero si el propietario no lo hace, el acuerdo se consolida.
El Supremo subraya que los acuerdos solo pueden combatirse a través del cauce y en los plazos del artículo 18. Si no se impugnan oportunamente, adquieren firmeza y no cabe cuestionar su validez de forma indirecta en un procedimiento posterior destinado a exigir su cumplimiento.
¿Qué tener en cuenta al instalar una terraza en un edificio?
Antes de instalar una terraza, es imprescindible comprobar si el espacio que se pretende ocupar es un elemento común. Y si la junta decide revocar la autorización, el acuerdo debe impugnarse dentro del plazo legal si se quiere cuestionar su validez.
Por ello, la licencia administrativa no basta por sí sola: es necesaria una autorización expresa y vigente de la comunidad cuando se pretendan utilizar elementos comunes. La primera habilita la actividad desde la perspectiva pública; la segunda legitima su encaje en el régimen interno del edificio.
El alcance de los acuerdos comunitarios sobre elementos comunes
La sentencia reafirma un principio estructural del régimen de propiedad horizontal: la utilización de los elementos comunes queda subordinada a lo válidamente acordado por la junta de propietarios.
Si el acuerdo no es impugnado en plazo, despliega plena eficacia y puede exigirse su cumplimiento al titular del inmueble y, en su caso, a quien lo esté utilizando sin cobertura comunitaria vigente.
La verdadera clave del caso no residió en la facultad de la junta para revocar la autorización, sino en que el acuerdo adoptado no fue impugnado por quien tenía legitimación para ello (el propietario). Esa omisión procesal consolidó su eficacia y permitió exigir la retirada de la terraza, pese a contar con el visto bueno del Ayuntamiento.
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