El mercat del lloguer a Barcelona ja no funciona com un sistema equilibrat, sinó com una estructura fragmentada on cada vegada és més difícil trobar habitatge “normal”. Segons l'informe de mercat 2025 d'Amat Immobiliaris, el darrer any ha consolidat una tendència que es gestava des de fa temps: la polarització de l'oferta. D'una banda, augmenten els pisos de grans dimensions, associats a rendes altes; de l'altra, proliferen habitatges petits. Al mig, el producte més demandat, el pis de mida mitjana, pràcticament desapareix.
El fenomen no és casual i respon a un problema estructural: la manca d'oferta. No només això, sinó que el poc habitatge disponible no respon al que necessita la majoria de la demanda.
Segons l'informe, l'oferta de lloguer segueix en nivells molt baixos i condiciona absolutament tot el sistema, des del nombre de contractes fins al perfil dels llogaters i, per descomptat, els preus.
En aquest context, tot i que el nombre de contractes ha crescut un 8,1 % el darrer any, no es pot parlar de normalització. L'activitat augmenta, sí, però dins un mercat estructuralment tensionat on l'oferta continua sent insuficient.
El mapa de preus de lloguer a Barcelona confirma una forta disparitat entre districtes. Les zones més cares es concentren a Gràcia (20,52 euros/m2/mes) i Horta-Guinardó (20,80 euros/m2/mes), amb pujades destacades del 29 % i el 69 %, respectivament, mentre que Nou Barris (13,18 euros/m2/mes) i Sants-Montjuïc (13,73 euros/m2/mes) es mantenen com les opcions més assequibles, encara que amb evolucions molt dispars. Crida l'atenció l'ajust a Sants-Montjuïc (-20 %) davant d'increments significatius a les Corts (+35 %) o Ciutat Vella (+7 %), fet que reflecteix un mercat heterogeni on la pressió de preus no es distribueix de manera uniforme.
El resultat és un mercat que es mou però no millora
La radiografia és clara. El preu mitjà del lloguer ha pujat un 8,9 % en termes d'euros per metre quadrat, ja que ha passat de 15,09 euros/m2 al mes el 2024 a 16,43 euros/m2 el 2025. En termes absoluts, la renda mitjana mensual ha arribat als 1.482 euros, un 7,1 % més que l'any anterior.
Però la dada més reveladora no és tant el preu com el tipus d'habitatge que es lloga. La distribució per trams de renda mostra un desplaçament clar cap a segments més alts. De fet, els contractes per sobre de 2.500 euros mensuals s'han duplicat en tot just un any.
Darrere d'aquesta pujada no només hi ha pressió de demanda, sinó un canvi en el "mix" de producte disponible
La clau rau en la desaparició progressiva de l'habitatge mitjà. El mateix informe assenyala que tot apunta a una polarització de l'oferta, amb un augment del pes d'habitatges grans i, alhora, l'aparició d'unitats més petites, mentre que el producte intermedi és el menys disponible.
Les raons són múltiples i acumulatives. Per una banda, aquests pisos roten menys. De l'altra, quan queden lliures, molts propietaris opten per vendre'ls en lloc de tornar a llogar-los. I en altres casos, directament no tornen al mercat perquè passen a ser utilitzats per familiars, com fills dels propietaris.
El resultat és que l'habitatge que encaixaria millor amb la demanda real, especialment famílies i classes mitjanes, queda fora del circuit.
A aquesta situació s'hi afegeix un altre factor clau: el mercat del lloguer depèn gairebé exclusivament de la rotació del parc existent. La inversió en nou habitatge destinat al lloguer de llarga durada està “sota mínims des de fa anys”.
És a dir, no es genera oferta nova. El sistema s'alimenta únicament dels habitatges que entren i surten, cosa que limita enormement la seva capacitat de creixement.
A més, cada cop més habitatges es comercialitzen fora dels canals tradicionals, cosa que dificulta encara més l'accés per a una part important de la demanda. En molts casos, els pisos es lloguen amb rapidesa extrema, fins i tot sense exposició pública.
El perfil del llogater també canvia. El pes de l'arrendatari estranger continua sent molt elevat, especialment a Barcelona, on representa el 58 % dels contractes, davant del 42 % de llogaters locals.
No és necessàriament un augment de la demanda estrangera, sinó que, en un entorn d'alta competència, aquests perfils solen ser considerats millors candidats pels propietaris.
Paral·lelament, disminueix el pes dels joves en els nous contractes. El llogater local se situa majoritàriament entre els 40 i els 60 anys, mentre que l'estranger es concentra entre els 30 i els 40.
Tot això reforça la idea d'un mercat cada cop més selectiu i menys accessible
L'impacte és clar: el problema d'accés a l'habitatge s'agreuja. La combinació d'oferta insuficient, preus a l'alça i una competència molt elevada per cada pis disponible deixa fora una part creixent de la població.
I el més rellevant és que no hi ha senyals de canvi a curt termini. El mateix informe és contundent: més activitat no vol dir més normalització, i el dèficit estructural d'habitatge continua intacte.
