Persianes baixades, cartells de “es lloga” que s'acumulen durant mesos i eixos comercials que perden força a poc a poc. La transformació del comerç urbà en ciutats com Barcelona fa temps que està en marxa, però ara un nou element se suma al debat: la possible intervenció del preu dels lloguers dels locals comercials. Les últimes setmanes, la regulació del mercat del lloguer ha tornat al centre del focus polític. Diversos grups parlamentaris, entre ells ERC, han plantejat mesures per limitar els preus, congelar pujades o reforçar el control públic sobre les rendes, en línia amb el que ja s'ha aplicat al mercat residencial. Parlem amb un plafó d'experts per desgranar la situació que viuen els locals comercials a Espanya i com podria impactar la norma en aquesta activitat.
Segueix idealista/news al canal de Whatsapp
Tot i que aquestes iniciatives s'han centrat principalment en l'habitatge, el debat també es comença a estendre a l'àmbit comercial, en un context marcat per la pressió sobre el comerç de proximitat, l'auge de l'ecommerce i els canvis en els hàbits de consum. El salt no és immediat ni està sobre la taula en forma de llei concreta, però sí que es comença a perfilar com una possibilitat a mitjà termini.
Les propostes actuals no són menors. ERC ha defensat, entre altres mesures, limitar al 0 % l'actualització dels lloguers mitjançant l'índex de referència (IRAH), a més de prorrogar contractes i reforçar el control de preus. Tot això s'emmarca en una tendència més àmplia cap a un augment de la intervenció pública en el mercat del lloguer, com reflecteix també el Reial decret llei 8/2026, que limita pujades i allarga contractes en habitatge.
En aquest context, sorgeix una pregunta inevitable: què passaria si aquest tipus de mesures es traslladessin al mercat dels locals comercials?
L'experiència recent en l'habitatge ofereix algunes pistes. Quan s'introdueixen límits a les rendes o s'allarguen contractes de manera obligatòria, el mercat tendeix a ajustar-se reduint l'oferta disponible. A nivell comercial, diferents experts coincideixen a apuntar en aquesta mateixa direcció.
Carolina Pérez, directora de l'oficina de Colliers a Barcelona, explica que “una limitació de preus o una congelació de rendes reduiria previsiblement l'oferta de locals comercials a la ciutat, especialment a mitjà i llarg termini”, en desincentivar els propietaris a mantenir els actius al mercat. Segons detalla, quan la rendibilitat esperada cau, molts propietaris opten per retirar el local, destinar-lo a altres usos o fins i tot vendre l'actiu, cosa que acaba reduint l'estoc disponible i deteriorant el parc comercial.
Una visió similar comparteix Ángela Sánchez, associat retail high street de Laborde Marcet, que subratlla que “una limitació de rendes tindria un impacte directe sobre l'oferta, especialment a les millors ubicacions”. Tot i que reconeix que a curt termini podria alleujar la pressió sobre alguns negocis, adverteix d'efectes menys visibles però rellevants: la caiguda de la rendibilitat desincentiva la inversió i pot provocar que els propietaris replantegin l'ús dels seus actius, fet que pot reduir la disponibilitat de locals de qualitat i l'atractiu del mercat per als inversors.
Des de l'àmbit polític, Daniel Sirera, líder del Partit Popular a l'Ajuntament de Barcelona, també apunta en aquesta direcció i adverteix que “una limitació de preus pot semblar una solució ràpida, però a la pràctica redueix l'oferta de locals”, ja que molts propietaris opten per retirar espais del mercat, canviar-ne l'ús o frenar inversions en manteniment.
Però més enllà de l'oferta, l'impacte es podria traslladar al funcionament dels carrers. Un dels elements clau del comerç urbà és la rotació: quan un negoci tanca, un altre ocupa el seu lloc i permet que els eixos comercials evolucionin i s'adaptin a noves demandes.
Una intervenció als lloguers podria alterar aquest equilibri. Segons Félix Chamizo, director de Retail de Colliers, “limitar les rendes pot fer que molts llogaters es quedin en locals que potser ja no són competitius, mentre que els propietaris perden incentius per canviar d'arrendatari o invertir en millores”. Aquest fenomen pot alentir la renovació comercial i dificultar l'entrada de nous projectes.
Ángela Sánchez coincideix en aquest diagnòstic i recorda que “la rotació forma part de l'equilibri natural del teixit comercial i és clau per mantenir carrers vius, actualitzats i alineats amb les noves demandes del consumidor”. Segons la seva opinió, reduir aquesta rotació pot acabar afectant l'atractiu dels eixos comercials i derivar en una certa homogeneïtzació de l'oferta.
En la mateixa línia, Sirera adverteix que “intervenir en excés els lloguers comercials pot acabar frenant l'activitat: menys locals al mercat, menys inversió i carrers amb menys dinamisme”, i subratlla que bloquejar aquest cicle natural es pot traduir en barris més apagats.
Un altre dels punts clau del debat és si aquest tipus de mesures realment beneficia el petit comerç, un dels principals arguments a favor de la intervenció. Tot i això, els experts coincideixen que l'efecte pot no ser l'esperat.
Des de Colliers expliquen que limitar les rendes pot desplaçar el valor cap als traspassos, fet que els encariria i generaria barreres d'entrada noves. "Quan les rendes es congelen, el valor del local tendeix a desplaçar-se cap a traspassos més elevats", apunten, cosa que dificulta l'accés a nous operadors.
Per la seva banda, Ángela Sánchez assenyala que “els operadors més grans o consolidats tenen més capacitat financera per resistir en el temps i es poden assegurar els millors locals durant més anys”, de manera que es reduiria la disponibilitat per a petits comerciants i nous projectes. En aquest sentit, una mesura pensada per protegir el comerç de proximitat podria acabar reforçant els actors amb més múscul financer.
Sirera coincideix en aquesta lectura i afirma que “moltes vegades passa el contrari: les grans cadenes són les que millor se saben moure en mercats intervinguts, mentre que el petit comerciant es pot quedar fora o no trobar local disponible”.
A tot això s'hi suma un element addicional: la incertesa jurídica. Mesures com la limitació de rendes o la pròrroga obligatòria de contractes introdueixen canvis rellevants en les regles del joc, cosa que pot portar a una certa paràlisi al mercat. El mateix Reial decret llei 8/2026 reflecteix aquest escenari, ja que està pendent de convalidació parlamentària.
En el cas dels locals comercials, un context similar es podria traduir en decisions ajornades: propietaris que prefereixen no llogar, operadors que retarden obertures i projectes que queden en espera en espera de més claredat reguladora.
El resultat, segons coincideixen els experts, pot ser un efecte acumulatiu sobre el teixit comercial. Menys oferta, menys rotació i incertesa poden desembocar en un augment de locals buits, especialment en zones més vulnerables o amb menys demanda.
Quan això passa, l'impacte transcendeix l'aspecte econòmic. Els carrers perden activitat, disminueix el trànsit de vianants i s'afebleix el teixit social i comercial dels barris. Recuperar aquesta vitalitat, un cop perduda, és un procés lent i complex.
En paral·lel, el debat també posa en relleu una qüestió de fons: el preu del lloguer només és una peça dins d'un engranatge molt més ampli. L'èxit d'un local depèn de múltiples factors, des de la ubicació i el flux de vianants fins a la barreja comercial de l'entorn o la capacitat d'oferir una experiència diferencial davant del canal en línia.
Des de Laborde Marcet destaquen també la importància de les sinergies entre operadors, la identitat de cada zona o la flexibilitat dels espais per adaptar-se a nous models de negoci. Colliers afegeix variables com ara el perfil del client o la configuració del local, mentre que des de l'àmbit polític s'assenyalen factors com la pressió fiscal, la burocràcia o la seguretat als carrers.
Mentrestant, les propostes per intervenir el mercat del lloguer continuen avançant a nivell polític, i encara que per ara no hi ha una regulació específica per als locals comercials, el debat ja ha començat. Un debat que, si es materialitza, podria tenir un impacte directe en la fesomia i la vitalitat dels carrers de ciutats com Barcelona.
El més destacat
