El proper 28 d'abril el Congrés dels Diputats votarà la convalidació o no del Reial decret llei 8/2026 que estableix la pròrroga extraordinària de dos anys per a contractes de lloguer que vencen fins al 31 de desembre del 2027 i el límit del 2 % en l'actualització anual de les rendes. Mentrestant, els dubtes sobre quins llogaters poden sol·licitar aquesta pròrroga creixen. Advocats com José Ramón Zurdo o Alejandro Fuentes-Lojo assenyalen que per acollir-se a aquesta pròrroga el contracte de lloguer ja ha d'estar en el termini de les dues pròrrogues legals, ja sigui l'obligatòria o la tàcita.
Segueix idealista/news al canal de Whatsapp
José Ramón Zurdo, director general d'Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), recorda que, per acollir-se a aquesta pròrroga extraordinària de dos anys, el contracte d'arrendament s'ha de trobar ja en pròrroga, bé en l'obligatòria establerta a l'article 9 de la Llei d'arrendaments urbans (LAU) o en la tàcita de l'article 10 de la LAU.
"Si un arrendament es va pactar des de l'inici amb una durada de cinc anys (i no com un contracte d'un any prorrogable fins a cinc), quan arribi el venciment del cinquè any i el propietari hagi comunicat al llogater amb quatre mesos d'antelació la voluntat de finalitzar-lo, el contracte s'extingirà i, en aquest cas, no resultarà d'aplicació aquest Reial decret llei".
Què passa si el Reial decret llei es convalida al Congrés
Si aquest RDL es convalida, la norma serà plenament vàlida i estarà en vigor, motiu pel qual tot venciment contractual que vingui d'una pròrroga legal que es produeixi en aquest lapse temporal fins al 2027, si s'ha sol·licitat amb caràcter previ al venciment, es podrà prorrogar fins al 31 de desembre de 2027.
"Evidentment, aquesta pròrroga extraordinària de dos anys no és una pròrroga obligatòria per a l'arrendador com estableix l'article 9.1 de la LAU, sinó que és una pròrroga que ha d'activar el llogater. Per tant, aquest últim ho ha de notificar a l'arrendador amb caràcter previ al venciment. No hi ha un termini de preavís, sinó que pot avisar el dia abans si vol, però ha de notificar per escrit la voluntat de subjectar-se a aquesta pròrroga legal. Si és així, la propietat ho haurà d'acceptar perquè no és facultativa per a la propietat. Però repeteixo que això serà així sempre que el venciment provingui d'una pròrroga legal. Si al contracte s'ha pactat una durada contractual de cinc o set anys i s'han consumit les pròrrogues legals i, per tant, el venciment del termini contractual, la propietat s'hi pot oposar”, subratlla l'advocat Alejandro Fuentes-Lojo, del despatx Fuentes-Lojo.
Què passa si el Reial decret llei no es convalida
Tot apunta que aquesta mesura no es convalidarà al Congrés, ja que el Govern del PSOE i Sumar necessita el suport de Junts per aconseguir la majoria absoluta i la formació de Carles Puigdemont manté el rebuig públic a recolzar aquesta pròrroga. A canvi, ha presentat al Congrés una proposta de rebaixes fiscals amb què planteja una deducció del 15 % a l'IRPF per les despeses de lloguer o hipoteca d'un habitatge habitual, amb un límit de 11.630 euros anuals.
En cas que no es ratifiqui finalment aquesta pròrroga extraordinària de dos anys al Congrés el proper 28 d'abril, la norma haurà deixat de tenir efectes i, en conseqüència, els llogaters s'hauran d'atenir als terminis de durada previstos als contractes. "En cas contrari, podria produir-se un increment significatiu de la litigiositat, ja que els propietaris podrien iniciar procediments de desnonament per expiració del termini contractual davant aquells llogaters que no respectin la durada pactada", alerta l'advocat Zurdo.
Només podran gaudir de la pròrroga extraordinària aquells llogaters els contractes dels quals vencin durant el període de vigència del RDL, és a dir, des de l'entrada en vigor el 22 de març passat fins al 28 d'abril.
“El que és rellevant no és el moment en què se sol·licita la voluntat de subjectar-se a la pròrroga, sinó el moment en què venç el contracte”, sosté Fuentes-Lojo, que afegeix que si aquest venciment és posterior a la data de no convalidació, el propietari s'hi pot oposar perfectament perquè no es pot aplicar una pròrroga quan ja està derogada i, per tant, al meu entendre, el propietari podrà perfectament oposar-se a la pròrroga de tots aquells contractes el venciment dels quals sigui posterior al 28 d'abril, data oficial per votar aquesta norma al Parlament.
L'advocat recorda que aquesta pròrroga s'activa només si l'arrendatari ho sol·licita. "En el moment en què l'arrendatari notifica la voluntat d'acollir-se a la pròrroga, no hi ha un termini per contestar-hi, però evidentment cal contestar abans que venci el contracte. Si no, es pot entendre que el silenci o la manca de contestació significa acceptar la pròrroga, per la qual cosa és molt important que es contesti. Tanmateix, si el contracte no venç ara sinó d'aquí a quatre mesos, no hi ha cap pressa a contestar, ja que es pot contestar al cap d'un mes o al cap de dos mesos. No hi ha un termini legal i, per tant, mentre no hagi vençut el contracte es pot contestar”, sentencia.
La recomanació per als arrendadors tant de Zurdo com Fuentes-Lojo és esperar per part de la propietat per veure què passa finalment el proper 28 d'abril. En cas de derogació i si el llogater decideix quedar-se a la casa més enllà del termini legal, el propietari haurà d'anar als tribunals. I el que és preocupant és que probablement se susciti una elevada litigiositat, però no perquè jurídicament sigui controvertit, sinó perquè s'ha generat políticament una gran confusió, tal com assenyalen els experts.
"Cal esperar que, en cas de no convalidar-se el RDL, el Govern declari expressament —o ho faci constar a la web oficial— que la norma ha deixat de tenir efectes i que, en conseqüència, els llogaters s'han d'atenir als terminis de durada previstos als contractes", conclou el director general d'Agencia Negociadora del Alquiler.
El més destacat
