El problema d'accés a l'habitatge s'accentua a Espanya, i per això algunes famílies se centren amb tràmits com ara donacions i herències com a possibles solucions. Ara bé, cada terme és diferent. Els experts tenen clar que a Catalunya surt més rendible heretar habitatge que donar, però anuncien matisos.
La donació d'un habitatge és, segons la Llei 29/1987, del 18 de desembre, “l'adquisició de béns i drets a títol gratuït intervius”. Una transacció de la propietat entre familiars i éssers estimats que, de manera tradicional, té lloc a través de l'herència, però també es pot fer en vida. Té les seves particularitats segons cada comunitat autònoma.
Mentre que el Codi Civil especifica que una herència són els béns, els drets i les obligacions d'un individu, els quals s'estenen més enllà de la seva mort. Així, i després de la mort duna persona, es reparteix el total del que li ha pertangut, béns, immobles, i també deutes. Heretar suposa uns pagaments, tributs i deduccions que també varien en funció de cada regió, com a Catalunya.
Herència vs donació
Ana Busquets, advocada i sòcia de Busquets Law & Finance, reconeix que, amb caràcter general, sol ser fiscalment més favorable heretar un habitatge que rebre'l mitjançant una donació en vida, encara que sempre s'ha d'analitzar cada cas concret atenent el parentiu, el valor de l'immoble, la situació familiar i el compliment dels requisits legals.
"La diferència és que la normativa catalana preveu reduccions especialment rellevants a l'impost sobre successions quan es transmet l'habitatge habitual del mort a determinats familiars. En canvi, els avantatges fiscals existents per a les donacions tenen un àmbit més limitat i estan sotmesos a requisits més estrictes".
Per això, quan es tracta d'un habitatge habitual del causant i els hereus són familiars directes, com ara el cònjuge o els fills, l'herència sol oferir un tractament fiscal més favorable.
Herència segons habitatge habitual
Per analitzar-ho, Jorge Fernández, advocat i soci d'AF Legis, expert en successions, assenyala que, si es tracta d'un habitatge habitual, és millor heretar-lo que rebre'l en vida via donació. En cas de fills o cònjuges, el tractament fiscal és més favorable a l'impost de successions que al de donacions.
Per exemple, si un pis té un valor real de mercat de 190.000 euros, pertany a un progenitor i el transmet a un fill que té 25 anys i es tracta de l'habitatge habitual del progenitor:
Per donació, es tributaria al 5%. Si la donació no és perquè el donatari (qui rep el bé donat) adquireixi el seu primer habitatge habitual, no hi hauria cap reducció. Tot i això, “si és per adquirir el que serà el seu primer habitatge habitual, podria aplicar una reducció a la base imposable del 95% amb el límit de 60.000 euros”, assenyala Fernández.
En aquest cas, si es parteix d'un habitatge de 190.000 euros, es podrien reduir a la base imposable 60.000 euros, de manera que el valor de l'immoble que computaria serien 130.000 euros als que caldria aplicar el 5%, és a dir, 6.500 euros d'impost de donacions.
Per herència, si l'habitatge és l'habitatge habitual del difunt, segons l'expert, es pot aplicar una reducció del 95% amb el límit de 500.000 euros, que s'estableix a Catalunya, “és a dir, s'aplicaria reducció íntegra del 95%”, de manera que el valor de l'immoble seria de 9.500 a efectes de l'impost més el 3% de 190.000 euros, en concepte d'aixovar, tindríem una base imposable de 5.700 euros més 9.500 euros, de manera que la base imposable seria de 15.200 euros.
"A aquesta base s'aplicaria la reducció de parentiu de 100.000 euros de manera que l'impost seria 0, no caldria aplicar cap bonificació a la quota", assenyala l'advocat, "en aquest supòsit surt a compte heretar més que donar".
L'herència és fiscalment més favorable a Catalunya
Per a Ana Busquets, les donacions tenen uns avantatges fiscals més restringits que les herències a Catalunya. La reducció del 95% prevista es vincula principalment a l'adquisició del primer habitatge habitual per part de descendents, o a determinats supòsits relacionats amb diners o terrenys destinats a aquesta finalitat, i està sotmesa a límits econòmics i requisits específics.
"Encara que cada situació s'ha d'analitzar individualment, quan parlem d'un habitatge habitual que passa a cònjuge o fills després de la mort, la via successòria acostuma a resultar fiscalment més eficient que una donació en vida. La donació pot ser una alternativa adequada en determinats casos, però requereix una planificació prèvia per comprovar que realment es compleixen els requisits i que l'estalvi fiscal esperat compensa respecte de l'herència".
Fernández matisa que, a les adquisicions via hereditària, no es generen increments patrimonials en renda, i a les donacions, al donant, “tot i que no rebi res, se li pot generar un increment patrimonial, un guany patrimonial per la diferència entre el valor d'adquisició i el valor de l'immoble en el moment d'efectuar-se la donació”.
L'expert també fa referència a l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana o de plusvàlua municipal. "A les herències, tractant-se de l'habitatge habitual cal també aplicar una bonificació considerable del 95% com és el cas de l'Ajuntament de Barcelona, que no aplica en el cas de les donacions".
"El problema és a l'IRPF del que dóna"
El motiu pel que heretar habitatge és més favorable a Catalunya, no és tant l'impost de donacions, segons Abel Marín, del despatx de Marín y Mateo Abogados. "A Catalunya, una donació de pares a fills formalitzada en escriptura pública tributa a una tarifa reduïda, del 5% al 9%. No és una barbaritat. El problema és en un altre impost que gairebé ningú veu venir: l'IRPF del que dóna".
Quan dones una casa, Hisenda considera que l'has transmès. L'expert analitza que si aquesta casa val avui més del que et va costar, aquest guany tributa a la renda, encara que no hagis cobrat un cèntim. "Donar un pis comprat fa vint anys per 100.000 euros que avui val 300.000 pot generar un guany de 200.000 euros que tributa a l'IRPF del donant. Regales la casa i a sobre pagues. Dos impostos a la mateixa operació: el fill per rebre i el pare per donar", assenyala.
A l'herència, aquest guany acumulat desapareix. És el que s'anomena "plusvàlua del mort": "la revaloració de tota una vida s'extingeix amb la mort i ningú hi tributa. A més, l'habitatge heretat gaudeix de la reducció del 95% i de les bonificacions que la donació no té", ens remarca l'expert.
I un parany que convé conèixer, segons l'advocat: donar poc abans de morir no esquiva res. Les donacions dels quatre anys anteriors a la mort s'acumulen a l'herència per calcular-ne l'impost. Hisenda té memòria.
Marín remarca que hi ha una excepció: donar diners -no el pis- perquè un fill menor de 36 anys compri el seu primer habitatge habitual té una reducció del 95% fins a 60.000 euros, i no genera cap tributació per al donant. "Però el benefici té condicions: el fill ha d'entrar-hi a viure en un any i quedar-s'hi almenys tres. Si ven o lloga abans, l'avantatge s'ha de tornar, amb interessos. I els més grans de 65 anys que donen el seu propi habitatge habitual estan exempts d'aquest guany a l'IRPF".
L'advocat conclou que l'herència esborra el guany acumulat a l'IRPF i la donació la fa tributar immediatament.
