Una comunitat de propietaris va aprovar un recàrrec de 50 cèntims diaris per endarrerir-se en el pagament de les quotes. Tot i això, la sentència del Tribunal Suprem núm. 1468/2026, de 22 de setembre, ha confirmat la nul·litat de l'acord per considerar-lo desproporcionat, ja que la penalització podia superar l'import de la quota anual, fixada en 135 euros per plaça de garatge.
El recàrrec per impagament que va aprovar la comunitat de propietaris
L'origen del conflicte se situa en una junta celebrada el 28 de novembre del 2018. La comunitat va acordar que qualsevol retard en el pagament de les quotes ordinàries o extraordinàries generaria un recàrrec de 0,50 euros al dia, sense necessitat d'enviar un requeriment previ. A més, la quantitat s'acumulava fins que el veí pagués.
Diversos propietaris van impugnar l'acord davant dels tribunals. El Jutjat de Primera Instància núm. 1 de Castelló de la Plana va donar la raó a la comunitat en considerar que la mesura buscava evitar els impagaments i assegurar que hi hagués fons per mantenir els elements i serveis comuns.
L'Audiència Provincial de Castelló va arribar a una conclusió diferent: una quota anual de 135 euros podia acumular-ne més de 180 de recàrrec després d'un any de retard. Aquesta diferència feia que la penalització resultés desproporcionada. La comunitat va recórrer al Suprem.
Una comunitat de propietaris pot imposar recàrrecs per morositat?
Les comunitats poden aprovar mesures per combatre la morositat, però la seva validesa està subjecta a certs límits. L'article 9.1.e) de la Llei de propietat horitzontal (LPH) obliga cada propietari a contribuir a les despeses generals necessàries per mantenir l'immoble i els seus serveis comuns.
En aquest àmbit també entra en joc el principi d'autonomia de la voluntat, recollit el 1255 del Codi civil, que permet establir pactes sempre que no siguin contraris a les lleis, a la moral ni a l'ordre públic.
Per tant, les decisions de la junta no queden al marge del control judicial, ja que els acords es poden impugnar quan resultin lesius, constitueixin un abús de dret o vulnerin els límits aplicables.
La qüestió no és únicament si una comunitat pot imposar recàrrecs, sinó també com es calculen i quines conseqüències poden tenir per al veí que s'endarrereix al pagament.
Mesures dissuasives davant de propietaris morosos
La Llei 10/2022, de 14 de juny , va incorporar a l'article 21.1 de la LPH la possibilitat d'adoptar mesures dissuasives davant de la morositat, com ara establir interessos superiors a l'interès legal o privar temporalment de l'ús de determinats serveis o instal·lacions, sempre que no siguin abusives, desproporcionades ni afectin l'habitabilitat dels immobles. A més, estableix que els crèdits a favor de la comunitat meriten interessos des del moment en què s'havia d'efectuar el pagament.
No hem de perdre de vista que, en aquest cas, la comunitat va aprovar el recàrrec el 2018, abans d'aquesta reforma, que va entrar en vigor el 16 de juny del 2022. Per tant, la Sala Civil no aplica la nova redacció del 21.1 de manera retroactiva, encara que la va tenir en compte com a manifestació de la voluntat del legislador d'admetre mesures davant.
Quan és desproporcionat un recàrrec per endarrerir-se al pagament?
L'import i l'estructura del recàrrec varen ser determinants per resoldre el cas. La comunitat va aprovar una penalització fixa de 0,50 euros diaris pel retard en el pagament de les quotes sense establir cap distinció per l'import del deute pendent.
Aquesta tarifa plana resultava desproporcionada, ja que en tractar-se d'una quota anual de 135 euros per plaça de garatge, el recàrrec de 50 cèntims sumava 182,50 euros a l'any, de manera que la penalització acabava superant la quota anual, cosa que equivalia a un interès moratori del 135,18 % anual.
A més, el sistema no distingia entre impagaments totals o parcials, per la qual cosa un deute de tan sols 10 euros generava els mateixos 182,50 euros de recàrrec al cap d'un any.
La comunitat va al·legar que, si el deute fos de 1.000 euros, el recàrrec anual de 182,50 només representaria un 18,25 % d'interès, xifra que considerava raonable.
Tot i això, el Suprem va rebutjar aquest plantejament, ja que, tenint en compte que la quota anual per a les places de garatge era de 135 euros, acumular un deute de 1.000 euros exigiria més de set anys d'impagaments. Durant aquest temps, els recàrrecs superarien els 1.277,50 euros, cosa que reforçava la desproporció del sistema.
El Suprem descarta aplicar les regles de les clàusules penals
La comunitat va defensar que el recàrrec s'havia d'analitzar d'acord amb els articles 1152 i 1154 del Codi civil, relatius a les clàusules penals. El seu argument era que, un cop produït l'incompliment, no era pertinent moderar la penalització.
L'Alt Tribunal va rebutjar aquesta interpretació perquè no era una clàusula penal pactada en un contracte, sinó un acord comunitari. Per això, va examinar-ne la validesa d'acord amb el règim d'impugnació de l' article 18.1 de la LPH, i va descartar l'aplicació de la jurisprudència sobre moderació.
Els recàrrecs per impagament de quotes comunitàries han de respectar els límits legals
La sentència continua deixant marge a les comunitats per establir mesures contra la morositat, però aquestes han de valorar-ne els efectes abans d'aprovar-les. En casos com aquest, un recàrrec fix diari pot resultar problemàtic en acumular-se sense tenir en compte la quantia del deute.
Per als propietaris que discrepin d'una liquidació, cal sol·licitar a la comunitat un desglossament de les quantitats reclamades i comprovar per separat les quotes pendents, els interessos i els recàrrecs. També és important revisar l'acord de la junta que serveix de fonament a aquests darrers i no deixar sense atendre un eventual requeriment judicial.
En aquest cas, el Tribunal Suprem ha desestimat el recurs de cassació, ha confirmat la nul·litat del recàrrec i ha imposat les costes a la comunitat.
El més destacat
