Una comunidad de propietarios aprobó un recargo de 50 céntimos diarios por retrasarse en el pago de las cuotas. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1468/2026, de 22 de septiembre, ha confirmado la nulidad del acuerdo por considerarlo desproporcionado, ya que la penalización podía superar el importe de la cuota anual, fijada en 135 euros por plaza de garaje.
El recargo por impago que aprobó la comunidad de propietarios
El origen del conflicto se sitúa en una junta celebrada el 28 de noviembre de 2018. La comunidad acordó que cualquier retraso en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias generaría un recargo de 0,50 euros al día, sin necesidad de enviar un requerimiento previo. Además, la cantidad se acumulaba hasta que el vecino pagara.
Varios propietarios impugnaron el acuerdo ante los tribunales. El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Castellón de la Plana dio la razón a la comunidad al considerar que la medida buscaba evitar los impagos y asegurar que hubiera fondos para mantener los elementos y servicios comunes.
La Audiencia Provincial de Castellón llegó a una conclusión distinta: una cuota anual de 135 euros podía acumular más de 180 de recargo tras un año de retraso. Esa diferencia hacía que la penalización resultara desproporcionada. La comunidad recurrió al Supremo.
¿Puede una comunidad de propietarios imponer recargos por morosidad?
Las comunidades pueden aprobar medidas para combatir la morosidad, pero su validez está sujeta a ciertos límites. El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales necesarios para mantener el inmueble y sus servicios comunes.
En este ámbito también entra en juego el principio de autonomía de la voluntad, recogido en el 1255 del Código Civil, que permite establecer pactos siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Por lo tanto, las decisiones de la junta no quedan al margen del control judicial, ya que los acuerdos pueden impugnarse cuando resulten lesivos, constituyan un abuso de derecho o vulneren los límites aplicables.
La cuestión no es únicamente si una comunidad puede imponer recargos, sino también cómo se calculan y qué consecuencias pueden tener para el vecino que se retrasa en el pago.
Medidas disuasorias frente a propietarios morosos
La Ley 10/2022, de 14 de junio, incorporó al artículo 21.1 de la LPH la posibilidad de adoptar medidas disuasorias frente a la morosidad, como establecer intereses superiores al interés legal o privar temporalmente del uso de determinados servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas, desproporcionadas ni afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Además, establece que los créditos a favor de la comunidad devengan intereses desde el momento en que debió efectuarse el pago.
No debemos perder de vista que, en este caso, la comunidad aprobó el recargo en 2018, antes de dicha reforma, que entró en vigor el 16 de junio de 2022. Por tanto, la Sala de lo Civil no aplica la nueva redacción del 21.1 de forma retroactiva, aunque la tuvo en cuenta como manifestación de la voluntad del legislador de admitir medidas frente a la morosidad.
¿Cuándo es desproporcionado un recargo por retrasarse en el pago?
El importe y la estructura del recargo fueron determinantes para resolver el caso. La comunidad aprobó una penalización fija de 0,50 euros diarios por el retraso en el pago de las cuotas sin establecer distinción alguna por el importe de la deuda pendiente.
Esa “tarifa plana” resultaba desproporcionada, ya que al tratarse de una cuota anual de 135 euros por plaza de garaje, el recargo de 50 céntimos sumaba 182,50 euros al año, de modo que la penalización terminaba superando la cuota anual, lo que equivalía a un interés moratorio del 135,18% anual.
Además, el sistema no distinguía entre impagos totales o parciales, por lo que una deuda de tan solo 10 euros generaba los mismos 182,50 euros de recargo al cabo de un año.
La comunidad alegó que, si la deuda fuera de 1.000 euros, el recargo anual de 182,50 representaría apenas un 18,25% de interés, cifra que consideraba razonable.
Sin embargo, el Supremo rechazó este planteamiento, ya que, teniendo en cuenta que la cuota anual para las plazas de garaje era de 135 euros, acumular una deuda de 1.000 exigiría más de siete años de impagos. Durante ese tiempo, los recargos superarían los 1.277,50 euros, lo que reforzaba la desproporción del sistema.
El Supremo descarta aplicar las reglas de las cláusulas penales
La comunidad defendió que el recargo debía analizarse conforme a los artículos 1152 y 1154 del Código Civil, relativos a las cláusulas penales. Su argumento era que, una vez producido el incumplimiento, no correspondía moderar la penalización.
El alto tribunal rechazó esa interpretación porque no se trataba de una cláusula penal pactada en un contrato, sino de un acuerdo comunitario. Por ello, examinó su validez conforme al régimen de impugnación del artículo 18.1 de la LPH, descartando la aplicación de la jurisprudencia sobre moderación.
Los recargos por impago de cuotas comunitarias deben respetar los límites legales
La sentencia sigue dejando margen a las comunidades para establecer medidas contra la morosidad, pero estas deben valorar sus efectos antes de aprobarlas. En casos como este, un recargo fijo diario puede resultar problemático al acumularse sin tener en cuenta la cuantía de la deuda.
Para los propietarios que discrepen de una liquidación, conviene solicitar a la comunidad un desglose de las cantidades reclamadas y comprobar por separado las cuotas pendientes, los intereses y los recargos. También es importante revisar el acuerdo de la junta que sirve de fundamento a estos últimos y no dejar sin atender un eventual requerimiento judicial.
En este caso, el Tribunal Supremo ha desestimado el recurso de casación, confirmando la nulidad del recargo e imponiendo las costas a la comunidad.
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