Pagar las cuotas pendientes de la comunidad no siempre cierra el problema. Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria ha puesto el foco en una situación muy habitual: propietarios que saldan sus cuentas… pero lo hacen tarde.
El resultado no es menor, y es que el tribunal concluye que ese retraso puede salir muy caro, ya que los gastos generados para reclamar la deuda siguen siendo exigibles, aunque el importe principal se haya abonado.
¿Qué pasa si un propietario paga la deuda después de un requerimiento?
El caso parte de una reclamación de cuotas que ascendía a 3.499,36 euros. La propietaria terminó abonando esa cantidad, pero lo hizo tras recibir un requerimiento mediante burofax y sin atenderlo en el plazo concedido, lo que llevó a la comunidad a continuar con las actuaciones.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia de Santander como la Audiencia de Cantabria coinciden en que ese pago no borra las consecuencias del retraso. En concreto, la propietaria debe asumir 187,28 euros adicionales correspondientes a los costes que la comunidad tuvo que desembolsar para reclamar la deuda. No se trata de una sanción, sino de trasladar a la deudora los gastos que su impago había generado, evitando que recaigan sobre el resto de vecinos.
Gastos de reclamación que puede exigir la comunidad
La resolución analiza qué importes pueden trasladarse al propietario moroso. En concreto, los vecinos reclamaron 5,78 euros por el envío del burofax para comunicar la deuda de forma fehaciente, 60,50 euros de la factura del administrador de fincas por emitir la certificación del saldo pendiente y 121 euros por los honorarios del abogado que redactó el requerimiento.
Lejos de considerarlos gastos accesorios, el tribunal entiende que forman parte de la operativa normal de reclamación, en la medida en que se integran en las actuaciones habituales para articularla.
¿El pago de la deuda resuelve completamente el conflicto?
Aunque la deuda principal quedó saldada, este abono no incluía los gastos derivados de la reclamación. Al no contemplar todos los conceptos, no puede hablarse de una satisfacción íntegra.
Desde el punto de vista procesal, esto impide considerar resuelto el conflicto, lo que permite a la comunidad continuar con el procedimiento por la cantidad restante. Este criterio guarda coherencia con lo previsto en el artículo 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que habilita a la comunidad a reclamar no solo las cuotas impagadas, sino también los gastos para su recuperación, ya que si la comunidad tiene que movilizar recursos para reclamar una deuda, esos gastos formarán parte del perjuicio causado.
¿Influye que otra persona gestione los pagos?
La propietaria trató de justificar el impago alegando que desconocía la deuda. Según su planteamiento, los gastos de la comunidad venían siendo abonados por su hermana, también copropietaria, por lo que no tuvo conocimiento de que se habían dejado de pagar hasta recibir la reclamación. Además, se apuntó que la gestión de los pagos se había delegado en una tercera persona, que dejó de atenderlos sin comunicarlo.
La Audiencia Provincial descarta este argumento, considerando que estas circunstancias carecen de relevancia a efectos de la reclamación, ya que la relación obligacional existe directamente entre la comunidad y los propietarios del inmueble.
El tribunal recuerda que la responsabilidad de pago es directa e indelegable, subrayando que cualquier pacto de gestión con terceros constituye un acuerdo interno o privado que no vincula a la comunidad.
Por tanto, estos arreglos particulares no exoneran al titular de sus obligaciones, ya que los propietarios son los únicos interlocutores válidos y los responsables de asegurar que las cuotas se abonen en tiempo y forma.
Además, la sentencia insiste en el deber de diligencia. No basta con confiar en que otra persona se encargue de los pagos; hay que mantener un control mínimo para comprobar que las obligaciones se están cumpliendo. En este sentido, el desconocimiento de la deuda no evita sus consecuencias.
A ello se suma que la propietaria tuvo conocimiento efectivo de la deuda cuando recibió el burofax. A partir de ese momento, disponía de la información necesaria para regularizar su situación.
Pagar tarde la comunidad: por qué la deuda puede acabar siendo mucho mayor
La resolución de la Audiencia Provincial de Cantabria lanza un mensaje claro: el momento del pago importa tanto como el pago en sí. Saldar la deuda tarde puede evitar problemas mayores, pero no impide que la comunidad reclame los gastos que ya ha tenido que asumir.
En este caso, lo que inicialmente eran 187,28 euros terminó en una condena mucho mayor, al sumarse no solo los gastos de reclamación extrajudicial, sino también los intereses legales y las costas del procedimiento, por lo que una negativa inicial a pagar una cantidad reducida terminó multiplicando el coste final del conflicto.
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