La Diputación Permanente convalida el decreto de vivienda y rechaza el de alquileres indefinidos

Sin cambios en el guion previsto, la Diputación Permanente ha convalidado con 35 votos a favor y 34 en contra -PSOE, Sumar, PNV, ERC, Bildu y Podemos- y 34 en contra -PP, Vox y Junts- uno de los dos decretos de vivienda que el Gobierno aprobó el pasado 6 de octubre y entró en vigor dos días después, que incluye un abanico de medidas amplio para intervenir en el mercado de la vivienda, sobre todo en el alquiler. Mientras que ha tumbado, esta vez por 34 'síes' frente a 35 'noes'  -gracias al rechazo de los nacionalistas vascos-, el que convertía a los arrendamientos en indefinidos, con medidas que obligarían al propietario a pagar una indemnización al inquilino si decide romper el contrato de alquiler, y que aún no había entrado en vigor.

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El debate se ha producido en un clima de tensión marcado por la situación política y social en España. El Gobierno, que disponía de 30 días para convalidar esta normativa, eligió votarlos justo un día después de la huelga general y en la víspera de la campaña electoral, que comenzará en la medianoche de este viernes. 

El Gobierno aprobó en octubre por segunda vez los dos reales decretos-ley de vivienda -después de que los tumbara el Congreso con el voto en contra del PP, Vox y Junts-, y ha mantenido la esencia de los mismos, pero con algunas modificaciones. 

En esencia, el decreto aprobado incluye un paquete de medidas intervencionistas como la prohibición de los desahucios a personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta 2030 o la regulación de una prórroga automática de los contratos de alquiler para todo el 2028.

También incluye el mecanismo llamado 'Tu Casa', que será gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y contempla préstamos de hasta 50.000 euros para primera vivienda. Este estará dotado con 10.000 millones de euros.

Debate bronco

El primer decreto que se ha debatido ha sido el de los alquileres indefinidos, una medida reclamada por Sumar a su socio de Gobierno, el PSOE, y cuyo debate ha abanderado el ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy,  que ha defendido su texto como"reivindicaciones de mínimos".  

Sin embargo, el debate posterior ha sido bronco, una suerte de aperitivo de lo que puede deparar la campaña electoral, con la vivienda como uno de los asuntos capitales de las elecciones generales del 29N. "Lo que estamos viviendo esta mañana aquí es un fraude a la democracia. El Gobierno ha colado por la puerta de atrás y de espaldas a la voluntad de los españoles unos decretos unos decretos que este Congreso ya rechazó. Y los ha colado aprovechando una configuración final de esta Diputación Permanente que no representa al Pleno. Por tanto, venir aquí en nombre de los españoles a aprobar un decreto en contra de la voluntad de los españoles es un acto de totalitarismo y de absolutismo gubernamental que esta Cámara no puede tolerar. Esto es el epílogo de una degradación democrática e institucional sostenida durante un gobierno incapaz, incompetente y bananero", ha lamentado Sergio Sayas, diputado del PP.

El PNV, por su parte, ha sido la formación decisiva en estas votaciones. Tras la negativa de Junts a apoyar ambos decretos, su voto favorable ha permitido la aprobación e uno de ellos. Sin embargo, han votado en contra de los arrendamientos indefinidos. La portavoz de los nacionalistas vascos, Maribel Vaquero, ha señalado que no aceptan "que para proteger a unos haya que quitar los derechos a otros". "Hay que buscar el equilibrio entre todas las situaciones aunque no sea el camino más rápido. Necesitamos soluciones, no dividir a la sociedad en dos bandos, buscar titulares llamativos o proponer la solución fácil, y no tomar el camino más sencillo requiere valentía", ha zanjado.

El parlamentario de Junts Josep María Crusset, ha acusado a Bustinduy directamente de "mentir". "Sus decretos leyes no resuelven el problema, usted miente, señor ministro, ¿por qué si no, pusieron en el decreto que entraba en vigor el 15 de noviembre, por qué esperar un mes si era una medida, según ustedes, tan urgente? Es populismo. Una estafa política y electoralista", ha remarcado.

Vox, también en contra de ambos textos, ha acusado al Ejecutivo de "inacción" durante las últimas legislaturas respecto a la crisis de la vivienda. "Llevan ustedes en el Gobierno desde 2028 y la realidad es que no han hecho nada, y vienen ahora en el tiempo de descuento con un supuesto decreto ley salvador que va a solucionar todos los problemas que han creado", ha afirmado su diputado José María Figaredo.

"Proteger a los inquilinos y a los pequeños propietarios"

El segundo decreto, que generaba más consenso dentro del Consejo de Ministros lo ha defendido frente a la Diptuación Permanente la ministra de Vivienda, la socialista Isabel Rodríguez. Ha defendido que esta iniciativa permite "proteger a los inquilinos y a los pequeños propietarios" ante la emergencia habitacional y mientras se amplía la oferta de vivienda asequible. 

La ministra ha insistido en que la vivienda "no es mercancía" ni puede tratarse como "un activo financiero", sino que constituye "un derecho básico". Por ello, ha defendido que ampliar el parque público y asequible con protección permanente evitará que este acabe en manos de fondos buitre y ha subrayado la importancia de incorporar medidas que frenen la especulación. "Proteger al inquilino y dar seguridad al pequeño propietario no es contradictorio, sino una necesidad", ha afirmado.

"Este no es el decreto que hubieramos consensuado, pero lo apoyamos. Todo esto no será suficiente si no construímos más, hace falta modificar la ley del suelo. La vivienda no ha sido el asunto central de la legislatura, sino el que ha dado fin a la misma", le ha respondido Vaquero. "Por culpa de ustedes habrá más dificultades para acceder a una vivienda, habrá más propietarios que no quieran sacar sus casas al alquiler... No escuchan, van a hacer sufrir a la gente porque no han querido negociar, por puro interés electoral", ha mantenido Crusset.

Para el portavoz de Vivienda de Vox, Carlos Hernández Quero en cambio, su aprobación supone "cambiar las reglas del juego en mitad del partido". "Así generas incertidumbre, si generas incertidumbre la gente no pone casa en alquiler y si eso no pasa la gente no puede aspirar ni a ser inquilino", ha señalado durante su intervención

El partido que dirige Santiago Abascal había pedido el día anterior suspender esta votación al considerarla "un fraude de ley" porque, como recogían en su escrito, la Diputación Permanente "no guarda la misma proporcionalidad" que el Congreso. "Sobrerrepresenta al Grupo Socialista", zanjó la portavoz de Vox, Pepa Millán. La petición fue rechazada por la mañana por la Mesa de la Cámara baja.

Su derogación provocó el final de la legislatura

El Gobierno intentó aprobar estas dos normas a principios de octubre este año, pero se encontró con la oposición de PP, Vox, Junts y UPN (formaciones que sumaban una mayoría absoluta de 178 escaños) en los dos decretos. Además, el PNV y Coalición Canaria también votaron en contra del decreto que regulaba la indemnización al inquilino.

La caída de esos decretos provocó el adelanto electoral al 29 de noviembre. Una vez disueltas las Cortes, el Ejecutivo decidió volver a aprobar los textos con pequeñas modificaciones para que no fuesen exactamente iguales, con la diferencia de que se votarían en la Diputación Permanente, donde sí tiene los números para aprobar al menos el decreto más general de medidas.

"Destrozo en el mercado de alquiler"

Las reacciones por parte del sector inmobiliario no se han hecho esperar. A raíz de la aprobación del real decreto de vivienda, Francisco Iñareta, portavoz de idealista [empresa editora de este medio], explica que “el daño ya está hecho. Con los datos en la mano, solo el planteamiento de estas medidas, que primero fueron rechazadas por el Congreso y hoy han sido convalidadas por la Diputación Permanente, ha provocado un destrozo gravísimo en la oferta de alquiler: ha desaparecido el 19% de la oferta disponible en un mes. Este hundimiento tendría que haber sido suficiente para reflexionar sobre el impacto que tendrá en la oferta en el futuro, que previsiblemente seguirá cayendo con igual o más fuerza. La insistencia en políticas que se han demostrado fallidas refuerza la polarización entre la protección de las familias que se encuentran actualmente en alquiler y aquellas que necesitan entrar en el mercado, que se ven prácticamente excluidas del mismo. En estos momentos son necesarias políticas de consenso, que equilibren la relación entre propietarios e inquilinos, que aporten seguridad jurídica y que tengan como objetivo innegociable la multiplicación de la oferta disponible”.

Las medidas que se han aprobado

Función social de la vivienda

Moratoria antidesahucios hasta 2030

Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección frente a determinados procedimientos de desahucio cuando la persona afectada sea vulnerable, no tenga alternativa habitacional y la Administración no le haya ofrecido una solución adecuada.

Compensación a propietarios por la paralización del desahucio

Los propietarios podrán recibir una compensación por la suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. La suspensión durará hasta un máximo de tres años. El mecanismo de compensación no se aplicará a las entidades consideradas 'fondos buitre'.

Enervación extraordinaria

Se establece la figura de la enervación. En desahucios por impago de un inquilino vulnerable, la Administración tiene dos meses para ofrecer alternativa de vivienda o pagar o consignar la deuda. Si no lo hace, se subroga en la deuda y el contrato sigue vigente. El Estado compensará a las comunidades autónomas por el coste.

Límites a la compra de viviendas por parte de los llamados 'fondos buitre'

Se limita hasta el 31 de diciembre de 2030 la adquisición de viviendas por determinadas entidades y grandes tenedores cuando pretendan comprarlas por debajo del 70% de su valor de tasación. La norma contempla varias excepciones vinculadas a vivienda asequible, atención sociosanitaria y colectivos vulnerables.

Prórroga de alquileres

Los inquilinos podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual, cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028, manteniendo las condiciones del contrato.

Desistimiento sin indemnización

Los inquilinos podrán abandonar el contrato, una vez transcurridos al menos seis meses y con 30 días de preaviso, sin tener que pagar una indemnización al propietario.

Límite a la actualización anual de las rentas

Hasta el 31 de diciembre de 2027 se limita la actualización de los alquileres. Cuando la renta supere el límite máximo del índice de referencia, no podrá actualizarse y, en el resto de casos, la subida podrá alcanzar hasta el 2%.

Regulación de los alquileres de temporada

Los contratos deberán acreditar una causa real que justifique su temporalidad. Tendrán una duración superior a 31 días y, con carácter general, no podrán superar los 12 meses. Sin justificación pasarán a ser contratos de vivienda habitual.

Límite al alquiler por habitaciones

La suma de las rentas de las habitaciones no podrá superar el precio que correspondería por alquilar la vivienda completa. En las zonas tensionadas también deberán respetarse los límites previstos en la Ley de Vivienda.

Ayudas directas e impuestos

Incentivos fiscales a los propietarios

Se establecen reducciones en el IRPF de hasta el 100% para determinados propietarios que reduzcan el precio del alquiler y cumplan los requisitos previstos en la norma.

Deducción para inquilinos

Se crea una deducción del 10% en el IRPF para determinados arrendatarios con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales, con distintos límites en función de sus ingresos.

Recargo en el IBI de viviendas vacías

Los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer recargos sobre estos inmuebles. El recargo podrá alcanzar el 50%, el 100% cuando el titular tenga dos o más inmuebles residenciales destinados a uso turístico y el 150% cuando tenga cuatro o más.

Recargo en el IBI a viviendas turísticas

Los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer recargos en el IBI de los inmuebles destinados a uso turístico, de hasta el 150% en determinados casos.

IVA del 10% al negocio de los pisos de alquiler turístico

Hasta ahora, los alquileres turísticos (alquileres de hasta 30 noches) estaban exentos de pagar el IVA.

Ayudas a la compra de la primera vivienda

El nuevo mecanismo ‘TU CASA’ para aquellas personas solventes, pero que no han podido ahorrar lo suficiente para poder hacer frente a los gastos iniciales en la compra de una vivienda.

Se aplicará una financiación a un tipo de interés al 0% con apoyo del Estado para poder acceder a la primera vivienda que cubrirá hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, con plazo de devolución de 10 años. La gestión se realizará a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Fiscalidad de las socimis

Se reordena la fiscalidad de las socimis para que reorienten su inversión hacia la vivienda asequible, no al uso de la inversión en el ámbito de la especulación.

Parque público de vivienda asequible

Se consolida el modelo de Casa 47 y se establece que el patrimonio de la Entidad Estatal de Vivienda se destinará de forma permanente a vivienda asequible y protegida.

Se incluye una definición legal de vivienda asequible, que será aquella cuyo precio de venta o alquiler que no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio, sin incluir los anejos en el precio.

También se incluyen avales y financiación para aumentar el parque de alquiler social y asequible. Además, el presidente Sánchez ha adelantado que Casa 47 va a adquirir miles de inmuebles procedentes de al Seguridad Social para dedicarlos a alquiler asequible.

Además, se reforma la Ley de Hipoteca Mobiliaria para facilitar la financiación de viviendas industrializadas y se crea una línea de avales para pymes fabricantes y promotoras.

Rebaja del IVA a la vivienda pública

El decreto rebaja, además. la fiscalidad de la vivienda de promoción pública y protegida al tipo superreducido del IVA del 4%. Esta medida utiliza el incentivo fiscal con el objetivo de estimular la construcción de inmuebles residenciales asequibles e incrementar progresivamente la oferta pública disponible.

Las medidas que se han rechazado

Aunque el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se ha publicado el 7 de octubre, el propio texto incluía que entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026. Algo que, tras el rechazo de la Cámara baja, ya no sucederá.

Renovación automática de los alquileres

Una vez finalizado el periodo inicial del contrato, el alquiler se prorrogará automáticamente por periodos sucesivos de cinco años, o siete años cuando el propietario sea una persona jurídica, salvo que exista una causa justificada para no renovarlo.

Recuperación de la vivienda

El propietario podrá recuperar el inmueble en determinados supuestos, entre ellos cuando exista una necesidad acreditada de utilizarlo como vivienda habitual para sí mismo o determinados familiares. El arrendador debe avisar al menos con seis meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato de su voluntad de no prorrogarlo, mientras el arrendatario tiene al menos dos meses de antelación. 

Indemnización al inquilino

Si el propietario quiere poner fin al contrato sin una causa justificada, deberá indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente al mayor de los siguientes importes:

12 mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda arrendada en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda;

o una mensualidad calculada conforme al mismo valor por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose por meses los períodos inferiores al año y por días los inferiores al mes. 

Cuando no pueda obtenerse un valor individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, los importes previstos en el párrafo anterior se calcularán tomando como referencia la renta mensual vigente del contrato en la fecha de la comunicación de no prórroga.