Autor: Raúl Alonso (col·laborador d'idealista news)
Imagina que des que penja el cartell de ‘es ven’, el teu pis triga tres setmanes a trobar un comprador i que a més aquest paga entre el 95% i 99% del de sortida en 35 de cada 100 operacions. Si ets un professional de la venda de pisos a Espanya és probable que ja somriguis, però potser ho fas d'enveja al saber que són les mitjanes que maneguen els teus col·legues als Estats Units: són els americans els millors venedors de cases del món?
Abans de buscar la resposta, recordem que a Espanya aquesta propietat necessitaria d'unes 15 setmanes de mitjana de termini de venda per a ser despatxada amb una rebaixa que rondaria el 9%. Dues realitats molt diferents que recull als seus estudis SIRA, organització que difon el model de treball de National Association of Realtors (NAR) a Espanya, una organització dels Estats Units de venedors qualificats coneguts com realtors.
En opinió de Francis Fernández, director general de SIRA, la credibilitat i la utilització d'eines molt precises a l'hora de valorar l'immoble són dos de les principals raons d'aquesta distància, encara que no les úniques. “Les grans diferències es basen en la formació i la responsabilitat exigible a aquests professionals, però també en el profund sentit de pertinença a un grup d'activitat, i sobretot al reconeixement i el prestigi del qual gaudeixen”.
La formació marca la diferència
Un reconeixement i prestigi que en opinió de Fernández es fonamenta en bona part per la formació que la llicència estatunidenca d'activitat exigeix. Així, el bróker, l'homòleg al gerent espanyol, realitza una formació d'unes 800 hores abans d'exercir, havent de demostrar una experiència al sector que en alguns casos arriba ser de cinc anys. En el cas de l'agent s'exigeix unes 200 hores, a més de dos anys d'activitat en el sector en labors professionals de rang inferior.
Aquestes xifres poden variar segons l'estat on aquests professionals s'habilitin, si bé sempre hauran de realitzar a més formació de reciclatge. Per exemple, a Califòrnia s'exigeixen 48 hores cada quatre anys, “coincident amb el temps de vigència de la llicència. Per tant per a renovar, han d'acreditar aquest reciclatge”.
Fernández avança en l'explicació: “Si això es compara que a Espanya qualsevol amb la seva millor intenció, que ningú ho posa en dubte, pot actuar en l'operació patrimonial més important de qualsevol família, hem de dir que, en general, als Estats Units estan més preparats”. Una afirmació que el director general de SIRA consideraria injust generalitzar: “Ara bé, existeix a Espanya un gran nombre d'excel·lents professionals, formats, ètics actualitzats, i preocupats solament per aconseguir el millor per als seus clients”.
Però la veritat és que des que l'any 2000 es liberalitzés la intermediació immobiliària, no és necessari complir cap requisit acadèmic, títol o examen ni llicència o col·legiació. Una situació molt diferent a l'estatunidenca.
Eines per a una taxació més professional
L'altra gran raó “és l'extracció de dades per valorar la propietat”. Fernández s'explica: “Mentre que a Espanya són molt recents els sistemes com MVI (Metodologia de Valoració Immobiliària amb els preus dels Registradors), als EUA s'utilitza des de fa molt sistemes com RPR (Realtors Property Resource), un eficient sistema informàtic amb l'historial de cada propietat. A Espanya, cap col·lectiu de professionals immobiliaris existent posseeix gens similar a aquesta eina dels realtors perquè el valor de sortida està mal fixat i triga a ajustar-se al mercat real”.
Per a l'executiu el factor de la valoració és crític per entendre les diferències entre el mercat espanyol i el nord-americà: “El client és aquí i allí el mateix quant a poder de compra, només que allí es fixa millor el preu de sortida de les propietats. A Espanya molts grans professionals també ronden aquests terminis de venda, si bé ja es veu que no és la tònica general”.
I partint de la importància d'aquest millor ajust entre el preu de sortida i el de venda, Fernández anticipa que l'assessorament professional estarà cada vegada més present. “Molt més ara amb preus estables, si no a la baixa”, explica, “on el pas dels mesos no millora les condicions de venda per al propietari, perquè el temps no corregirà els preus mal fixats a l'espera d'una alça”.
Un sector amb més presència de dones
Continuant amb aquesta comparativa, a nivell socioestadístic no hi ha grans diferències entre els agents immobiliaris estatunidencs i espanyols. Potser la més significativa és que el 67% del col·lectiu de realtors americans sigui femení, amb una mitjana d'edat de 52 anys. Sempre segons l'estudi de SIRA, en el cas espanyol el 70% dels professionals són homes, si bé el rang d'edat és el mateix.
L'experiència immobiliària és en tots dos casos similar. Enfront dels vuit anys de mitjana als Estats Units amb una antiguitat en l'empresa de quatre anys, a Espanya cal parar esment a aquest efecte acordió que el sector sofreix amb cada crisi: “Entre els anys 2007 i 2012 van tancar gairebé el 70% de les agències immobiliàries existents, i no obstant això en els últims cinc anys el nombre de noves empreses ha crescut el 70%”. Així i tot, s'estima que el professional espanyol sumi uns 10 anys d'experiència de mitjana, “fet al qual contribueix que el 80% dels negocis no comptin amb assalariats”.
Quant al salari, en 2018 el col·lectiu americà va tenir uns ingressos mitjans de 41.800 dòlars (uns 37.735 euros). En comparar amb Espanya, s'ha de diferenciar entre la retribució en els primers anys d'activitat (de 20.000 a 30.000 euros a l'any) als 50.000 dels professionals amb experiència en els grans mercats madrileny o barceloní o els 40.000 d'uns altres com el valencià, sevillà o malagueny.
