Barcelona torna a situar l'habitatge al centre del debat polític i social. La decisió de l'Ajuntament d'extingir progressivament les 10.000 llicències d'habitatges d'ús turístic (HUT) abans del 2028 coincideix amb el moviment del Ministeri d'Habitatge per ordenar a les plataformes digitals la retirada de milers d'anuncis que no compleixen els requisits del nou registre estatal. Dues mesures que apunten en la mateixa direcció (reduir el pes del lloguer turístic), però que reobren la pregunta de fons al sector: fins a quin punt aquestes polítiques poden alleujar la crisi d'accés a l'habitatge.
Paral·lelament al calendari marcat pel consistori barceloní, el Ministeri ha ordenat retirar desenes de milers d'anuncis de pisos turístics i lloguers de temporada que havien sol·licitat el número de registre obligatori i van ser rebutjats per incomplir els requisits legals. De les més de 412.000 sol·licituds tramitades a tot Espanya, més del 20 % han estat denegades. Barcelona figura entre els municipis amb més anuncis revocats, el reflex de la tensió entre els models més restrictius i les posicions més permissives d'altres territoris.
Per a Iñaki Unsain, personal shopper immobiliari i director general d'ACV Gestión Inmobiliaria, l'abast real d'aquestes decisions sobre el mercat residencial és limitat. "Parlem de l'1,3 % del parc total d'habitatges de Barcelona. Fins i tot si tots tornessin al lloguer, l'efecte estructural seria insuficient per compensar la retirada massiva d'oferta que observem", assenyala. A parer seu, el focus s'hauria de posar en el dèficit d'oferta estable i en la seguretat jurídica dels propietaris. "No ataquen el veritable coll d'ampolla del mercat residencial: la falta crònica d'oferta disponible i la creixent inseguretat jurídica que perceben molts propietaris".
Unsain sosté que, sense un augment rellevant del parc de lloguer de llarga durada i un marc normatiu clar i predictible, les restriccions al lloguer turístic "difícilment es traduiran en un alleugeriment real i sostingut dels preus". En el diagnòstic, el mercat català ha entrat en una fase en què l'escassetat pesa més que el nivell de preus. "A Catalunya el problema principal ja no és tant el preu com la manca d'habitatges disponibles de lloguer. Ens trobem davant d'un mercat extremadament tensionat, no només a Barcelona, sinó a la pràctica totalitat del territori".
L'expert apunta a un efecte dissuasori creixent sobre els propietaris després d'anys de canvis reguladors i ampliació de les zones tensionades. "Els personal shopper immobiliaris veiem com molts propietaris retiren els seus pisos del lloguer per la inseguretat jurídica, especialment davant de situacions d'impagament o incompliment contractual. Això ha provocat un transvasament clar cap a la venda i una contracció històrica del mercat del lloguer", afirma. El resultat és un mercat amb menys contractes signats i una demanda que continua a l'alça per la pressió demogràfica, la mobilitat laboral i els nous hàbits residencials.
La tensió, a més a més, ja no es limita a la capital catalana. Municipis de l'àrea metropolitana i capitals mitjanes catalanes registren dinàmiques semblants. "Les perifèries ja no funcionen com a mercats secundaris. Han absorbit part de la demanda expulsada de Barcelona i s'han convertit en espais altament tensionats, amb una caiguda molt significativa del nombre de contractes i un augment ràpid dels preus relatius", explica.
A aquest desplaçament territorial, s'hi sumen els canvis residencials posteriors a la pandèmia: més mobilitat interurbana, recerca de més espai i consolidació parcial del teletreball. "Aquests canvis han ampliat la pressió sobre mercats que abans actuaven com a vàlvula d'escapament", afegeix.
Sobre l'eliminació de pisos turístics legals, Unsain introdueix un altre matís. "L'experiència internacional demostra que quan s'elimina de forma dràstica l'oferta regulada sense reforçar els mecanismes d'inspecció, el mercat tendeix a desplaçar-se cap a l'economia informal, cosa que afegeix més distorsió i precarietat". També adverteix que la regulació del lloguer de temporada ha reduït l'atractiu per a part dels propietaris. "L'exigència de justificar documentalment la temporalitat, juntament amb el risc de reclassificació automàtica com a habitatge habitual, introdueix un nivell d'incertesa elevat".
Amb l'oferta en reculada i la demanda sostinguda, Barcelona encara una etapa decisiva. El debat ja no gira només al voltant de l'ús turístic dels habitatges, sinó sobre com ampliar de manera estructural el parc disponible i tornar estabilitat a un mercat que, segons els professionals, es mou en nivells de tensió inèdits durant l'última dècada.
