Un dels problemes que hi ha a Espanya és l'existència d'habitatges amb un ús real que no coincideix amb la titularitat legal. Parlem d'immobles heretats sense adjudicar, propietats compartides sense repartiment efectiu o que són finques transmeses de forma informal. A tot això es detecta un augment dels procediments vinculats a la usucapió immobiliària. Com funciona aquesta figura a Catalunya?
Què és la usucapió a l'immobiliari català
Segons Jorge Martorell, advocat i soci del despatx d'advocats Marín y Mateo, la usucapió és una manera d'adquirir la propietat d'un immoble sense comprar-lo. Es basa en la possessió continuada del bé durant un període de temps fixat per la llei. "Qui es comporta com a amo d'un habitatge durant anys, pot arribar a ser-ho legalment, encara que no tingui títol de propietat".
El regula el Codi Civil als seus articles 1930 i següents, mentre que a Catalunya la figura està regulada pel Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya (CCCat), on es requereix que la possessió sigui en concepte de titular, pública, pacífica i ininterrompuda, sense necessitat de bona fe o títol just. Espinet Advocats esmenta que, en principi, només es poden usucapir els drets reals que comportin possessió sobre els béns, entre els quals destaca el de propietat.
Augment de casos d'usucapió a Catalunya
L'advocat Jorge Martorell afirma que "fa anys que al despatx veiem un increment de consultes i procediments per usucapió". Per tant, no es tracta d'una figura residual: és més freqüent del que la gent imagina, “especialment a immobles heretats que mai no es van regularitzar i a finques rústiques amb dècades d'ús consolidat, l'ús de les quals s'ha prolongat durant dècades”, afirma.
Per a l'expert, la causa més habitual és l'herència formalment no adjudicada. És a dir, algú ocupa i gestiona un immoble durant dècades sense que ningú no hagi passat pel notari. "Mentre la família es comporta bé, el problema no existeix. Quan sorgeix un conflicte, la usucapió apareix com a única sortida. També influeix l'envelliment del parc immobiliari espanyol i la quantitat de propietats rústiques les titularitats real i registral de les quals porten molt de temps sense coincidir".
Requisits de la usucapió a Catalunya
Primer s'ha d'adquirir i tenir la possessió del bé o dret a usucapir. Segons l'art. 521-1 del Codi Civil Català, en assenyalar que la possessió és el poder de fet que s'exerceix sobre una cosa o un dret per una persona, com a titular, o per mitjà d'una altra persona, amb la voluntat aparent externa d'actuar com a titular del dret, mentre que aquest mateix exercici d'un poder de fet sobre una cosa o dret, "sense la voluntat aparent externa d'actuar com a titular del dret, o la mera tinença de la cosa amb la tolerància del titular o titulars, no és pròpiament possessió, sinó un supòsit de detentació", detallen a la web d'Espinet Advocats.
A Antolino Advocats destaquen els següents requisits dins de la comunitat:
- La possessió ha de ser en concepte de titular de dret. S'ha de fer voluntat del concepte possessori exercint com a veritable propietari (ha de ser en concepte de propietari).
- La possessió ha de ser pública, manifestada per l'exteriorització d'actes de possessió.
- La possessió ha de ser pacífica, sense exercir cap mena de violència per adquirir-la i sempre sota la voluntat del veritable propietari.
- La possessió ha de ser ininterrompuda, en un termini únic de 20 anys en el cas d'immobles, i 3 per als béns mobles.
Quan es pot exercir?
A Marín i Mateo afirmen que depèn de la modalitat, segons sigui usucapió ordinària o extraordinària. La usucapió ordinària exigeix bona fe i just títol (com ara una compravenda que va resultar invàlida) i el termini és de 10 anys entre presents i 20 entre absents.
La usucapió extraordinària no requereix bona fe ni títol, però el termini puja a 30 anys de possessió continuada. “Aquesta segona és la que veiem amb més freqüència al despatx, sobretot en conflictes hereditaris prolongats”.
Avantatges i inconvenients de la usucapió
L'avantatge principal és que permet regularitzar jurídicament una situació que ja existeix a la realitat: qui fa dècades que posseeix un immoble sense títol obté per al cap i a la fi reconeixement legal.
L'inconvenient, segons Jorge Martorell, és que gairebé sempre requereix un procediment judicial per obtenir una sentència declarativa de domini, amb la càrrega de provar la possessió durant tot aquest temps mitjançant testimonis, factures, rebuts i documentació.
