Uno de los problemas que se dan en España es la existencia de viviendas cuyo uso real no coincide con su titularidad legal. Hablamos de inmuebles heredados sin adjudicar, propiedades compartidas sin reparto efectivo o bien son fincas transmitidas de forma informal. En todo ello se detecta un aumento de los procedimientos vinculados a la usucapión inmobiliaria. ¿Cómo funciona esta figura en Catalunya?
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Qué es la usucapión en el inmobiliario catalán
Según Jorge Martorell, abogado y socio del despacho de abogados Marín y Mateo, la usucapión es una forma de adquirir la propiedad de un inmueble sin comprarlo. Se basa en la posesión continuada del bien durante un periodo de tiempo fijado por la ley. “Quien se comporta como dueño de una vivienda durante años puede llegar a serlo legalmente, aunque no tenga título de propiedad”.
Lo regula el Código Civil en sus artículos 1930 y siguientes, mientras que en Catalunya la figura está regulada por el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña (CCCat), donde se requiere que la posesión sea en concepto de titular, pública, pacífica e ininterrumpida, sin necesidad de buena fe o justo título. Espinet Advocats menciona que, en principio, sólo pueden usucapirse los derechos reales que comporten posesión sobre los bienes, entre los que destaca el de propiedad.
Aumento de casos de usucapión en Catalunya
El abogado Jorge Martorell afirma que en el despacho llevan años viendo un incremento de consultas y procedimientos por usucapión. Por tanto, no se trata de una figura residual: es más frecuente de lo que la gente imagina, “especialmente en inmuebles heredados que nunca se regularizaron y en fincas rústicas con décadas de uso consolidado y cuyo uso se ha prolongado durante décadas”, afirma.
Para el experto, la causa más habitual es la herencia no adjudicada formalmente. Es decir, alguien ocupa y gestiona un inmueble durante décadas sin que nadie haya pasado por el notario. “Mientras la familia se lleva bien, el problema no existe. Cuando surge un conflicto, la usucapión aparece como la única salida. También influye el envejecimiento del parque inmobiliario español y la cantidad de propiedades rústicas cuya titularidad real y registral llevan mucho tiempo sin coincidir”.
Requisitos de la usucapión en Catalunya
Primero debe adquirirse y ostentar la posesión del bien o derecho a usucapir. Según el art. 521-1 del Código Civil Catalán, al señalar que la posesión es el poder de hecho que se ejerce sobre una cosa o un derecho por una persona, como titular, o por medio de otra persona, con la voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho, mientras que ese mismo ejercicio de un poder de hecho sobre una cosa o derecho, “sin la voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho, o la mera tenencia de la cosa con la tolerancia del titular o titulares, no es propiamente posesión, sino un supuesto de detentación”, detallan en la web de Espinet Advocats.
En Antolino Advocats destacan los siguientes requisitos dentro de la comunidad:
- La posesión debe ser en concepto de titular de derecho. Debe hacerse voluntad del concepto posesorio ejerciendo como el verdadero propietario (debe ser en concepto de dueño).
- La posesión debe ser pública, manifestada por la exteriorización de actos de posesión.
- La posesión debe ser pacífica, sin ejercer ningún tipo de violencia para su adquisición y siempre bajo la voluntad del verdadero propietario.
- La posesión debe ser ininterrumpida, en un plazo único de 20 años en el caso de inmuebles, y 3 para los bienes muebles.
¿Cuándo se puede ejercitar?
Desde Marín y Mateo afirman que depende de la modalidad, según usucapión ordinaria o extraordinaria. La usucapión ordinaria exige buena fe y justo título (como una compraventa que resultó inválida) y el plazo es de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes.
Mientras que la usucapión extraordinaria no requiere ni buena fe ni título, pero el plazo sube a 30 años de posesión continuada. “Esta segunda es la que vemos con más frecuencia en el despacho, sobre todo en conflictos hereditarios prolongados”.
Ventajas e inconvenientes de la usucapión
La ventaja principal es que permite regularizar jurídicamente una situación que ya existe en la realidad: quien lleva décadas poseyendo un inmueble sin título obtiene por fin reconocimiento legal.
El inconveniente, según Jorge Martorell, es que casi siempre requiere un procedimiento judicial para obtener una sentencia declarativa de dominio, con la carga de probar la posesión durante todo ese tiempo mediante testigos, facturas, recibos y documentación.
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