"La tokenización no sustituirá al real estate tradicional; lo hará más líquido y transparente"

El mercado inmobiliario con altas rentabilidades está reservado a unos pocos privilegiados. Invertir en activos atractivos exige tickets elevados y capacidad financiera relevante, además de un profundo conocimiento del funcionamiento del sector y los procesos para operar en él. 

Ante este escenario, Balize nace para abrir ese acceso a una nueva generación de inversores cualificados, combinando análisis riguroso, comunidad y tecnología. Así funciona este innovador club privado que busca transformar la forma de invertir en 'real estate'. Entrevistamos a Andrea Pirrotta, managing director de Balize, para conocer más de cerca este club privado y sus objetivos.

¿Qué os llevó a crear un club privado de inversión frente a un vehículo tradicional regulado? 

El club privado de inversión de Balize nace como respuesta a una realidad histórica del mercado inmobiliario: durante décadas, las operaciones con mayor potencial de rentabilidad han estado reservadas a grandes patrimonios, promotores y fondos con acceso directo al mercado. Sin embargo, existe una nueva generación de inversores que quiere participar en este tipo de oportunidades, pero que no cuenta con la red, la estructura o el análisis necesarios para hacerlo con seguridad y criterio profesional. 

En lugar de estructurar un fondo tradicional regulado, donde el inversor delega completamente la gestión dentro de un vehículo cerrado, decidimos construir un modelo de club privado. Un modelo que permite invertir proyecto a proyecto, analizar cada operación y decidir en cuáles participar, entendiendo claramente la estrategia de adquisición, reposicionamiento y salida del activo. 

La articulación de las operaciones con sociedades distintas (SPV), permite acotar el riesgo y ofrecer mejor trazabilidad. No se trata de una cartera agregada, sino de operaciones individualizadas con total visibilidad para el inversor. Nuestro objetivo era reducir las barreras de entrada al real estate profesional sin renunciar al rigor en el análisis y la ejecución. Por eso combinamos este modelo con una plataforma tecnológica que simplifica el proceso de inversión y el seguimiento de cada proyecto. 

¿Qué perfil de inversor buscáis y qué valor diferencial le ofrecéis más allá de la rentabilidad? 

Nuestro perfil de inversor son principalmente High Net Worth Individuals (HNWI),  entre ellos empresarios, directivos y profesionales con capacidad financiera (se estima que en España existen más de 224.000 HNWI, personas que invierten entre 10.000 euros y 1 millón de euros en el sector inmobiliario o en los mercados bursátiles), así como family offices que entienden el real estate como una herramienta de construcción patrimonial a medio y largo plazo. 

Son perfiles con experiencia previa en inversión que buscan diversificar su cartera y estructurar un portfolio inmobiliario con una lógica similar a la de un fondo, pero manteniendo la capacidad de decidir en qué proyectos participar y con acceso a una plataforma tecnológica desarrollada para invertir, realizar seguimiento y tener visibilidad completa sobre cada operación. 

Como bien dices, más allá de la rentabilidad, que en nuestros proyectos cerrados ha superado el 15% de media, el valor diferencial se apoya en tres pilares: acceso, estructura y comunidad. 

El primero es el acceso. Trabajamos operaciones que habitualmente no llegan al mercado abierto y que requieren red, análisis y capacidad de ejecución: activos distressed, reposicionamiento de inmuebles o proyectos de rehabilitación donde existe una palanca clara de creación de valor. 

El segundo es la estructura. Cada operación se analiza en profundidad, con due diligence financiera, técnica y legal, de modo que el inversor entiende exactamente qué se compra, cómo se va a generar valor y cuál es el horizonte temporal. 

Y el tercero, y probablemente el más diferencial, es la comunidad. Balize funciona como un club privado donde los miembros forman parte de una red de empresarios, directivos y profesionales con una visión patrimonial común. Los inversores no solo participan en proyectos: visitan los activos, acuden a jornadas de puertas abiertas, participan en encuentros privados y comparten conocimiento con otros miembros del club. Con el tiempo, esto genera algo difícil de replicar: un círculo de confianza donde surgen nuevas oportunidades y relaciones de inversión a largo plazo. 

En ese sentido, formar parte de Balize no significa solo invertir en real estate, sino pertenecer a una red donde el acceso, la información y las relaciones se convierten en uno de los principales activos del club. 

¿Cómo seleccionáis propuestas inmobiliarias “vanguardistas” y qué criterios utilizáis para evaluarlas? 

En el sector inmobiliario, lo “vanguardista” no siempre está en el diseño del activo, sino en la forma de estructurar la operación y detectar valor donde el mercado todavía no lo ha capturado. 

En Balize analizamos en torno a 150.000 oportunidades inmobiliarias al año provenientes de distintas fuentes y solo alrededor de 45 llega al proceso de adquisición. Aplicamos un primer filtro automatizado y, posteriormente, un análisis financiero, técnico, legal y fiscal exhaustivo antes de aprobar cualquier operación. 

Nuestro enfoque se centra principalmente en dos grandes tipologías: operaciones distressed y operaciones value-add, donde existe margen real para generar valor. En el ámbito distressed analizamos activos como REOs, daciones en pago o procesos concursales, donde la complejidad de la operación permite acceder a precios atractivos. En flips y value-add, nos centramos en rehabilitaciones integrales, cambios de uso, reposicionamiento de activos o pequeñas promociones donde podemos intervenir directamente en la creación de valor. 

Además, definimos parámetros claros de inversión: tipología de vivienda (habitualmente unidades de dos o tres dormitorios), ubicaciones con demanda consolidada como capitales de provincia o zonas de costa, y tickets que permitan una estrategia realista de entrada y salida. 

Este enfoque disciplinado se refleja en los resultados. Desde la creación de Balize hemos financiado más de 30 proyectos inmobiliarios, con una TIR media superior al 15% en las operaciones cerradas. 

La clave no está en encontrar activos llamativos, sino en aplicar una metodología rigurosa: comprar bien, ejecutar con control y vender en el momento adecuado. 

¿Qué papel juega la comunidad dentro del modelo de negocio? 

La comunidad es una pieza central dentro del modelo de negocio de Balize. Nuestro club de inversión reúne ya a más de 500 inversores y actúa como la base que permite estructurar y financiar cada operación inmobiliaria. 

Nuestro modelo combina tres elementos: el desarrollo inmobiliario, una plataforma tecnológica propia y una comunidad de inversores que participa en cada proyecto. Esta estructura nos permite identificar oportunidades, estructurarlas a través de vehículos independientes y ofrecerlas a nuestra comunidad para que puedan invertir en ellas de forma ágil y transparente. 

Más allá del capital, la comunidad aporta un factor clave: confianza y alineación a largo plazo. Muchos de nuestros inversores repiten en distintos proyectos, lo que nos permite contar con una base estable para lanzar nuevas operaciones y escalar el modelo. Por eso, además del seguimiento a través de la plataforma, impulsamos encuentros privados, eventos estratégicos y jornadas de puertas abiertas que refuerzan las relaciones entre los miembros y generan conexiones de alto valor.

No entendemos la comunidad sólo como un canal de acceso a inversión, sino como el núcleo que hace posible el modelo: un ecosistema donde inversores, tecnología y operaciones inmobiliarias están completamente conectados. 

¿Creéis que el futuro de la inversión inmobiliaria será más club, más tokenización o más institucional? 

Desde nuestra experiencia en la ejecución de operaciones y en la relación directa con inversores, creemos que el futuro de la inversión inmobiliaria será híbrido. 

La inversión institucional seguirá desempeñando un papel muy relevante porque aporta volumen, estabilidad y capacidad de ejecución. Seguirá siendo una pieza esencial del mercado en términos de escala y profesionalización. 

Al mismo tiempo, el inversor privado es cada vez más sofisticado, más informado y más exigente en términos de transparencia y control. En ese contexto, el modelo club ganará peso porque permite invertir proyecto a proyecto, decidir en qué operaciones participar y entender en detalle la estrategia antes de asumir exposición. 

Por último, la tokenización no sustituirá al real estate tradicional; lo hará más líquido y más transparente. La tecnología blockchain aportará eficiencia, trazabilidad y, progresivamente, mayor liquidez, transformando la forma en que se estructuran y transmiten los activos inmobiliarios. 

En Balize no la entendemos como una moda, sino como una infraestructura que se integrará de forma natural en el mercado, especialmente cuando el ecosistema europeo de activos digitales alcance mayor madurez. Pero es cierto que la liquidez sólo tendrá sentido si está respaldada por proyectos sólidos, bien estructurados y gestionados con rigor. Por eso nuestra apuesta combina los tres elementos: estructura profesional en la selección y gestión de activos, modelo club para generar alineación y comunidad, y tecnología para aportar eficiencia y transparencia. En definitiva, el futuro de la inversión inmobiliaria no será ni más club ni más institucional: será más eficiente.