Qué es el IBI, cómo se calcula y cuándo se paga este impuesto

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal que afecta a todos los propietarios de bienes inmuebles en España. Te explicamos en qué consiste, cómo se calcula, cuándo se paga y quién debe abonarlo.

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¿Qué es el IBI?

Se trata de un impuesto municipal anual que afecta a viviendas, locales, garajes, terrenos y cualquier otro tipo de inmueble, ya sean rústicos, urbanos o de características especiales.

El pago del IBI corresponde a la persona que, a 1 de enero de cada año, sea:

• Propietaria del inmueble.
• Concesionaria.
• Titular de un derecho de superficie.
• Usufructuaria.

¿Cómo se calcula el IBI?

El importe se obtiene a partir de dos factores:

• Valor catastral de la propiedad: es la valoración económica que asigna la Dirección General del Catastro a cada inmueble. Se obtiene sumando el valor del suelo y el valor de la construcción. 
• Tipo impositivo municipal: cada ayuntamiento establece el porcentaje que se aplica sobre el valor catastral, respetando los márgenes previstos en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales:
  • Entre el 0,4% y el 1,1% para inmuebles urbanos.
  • Entre el 0,3% y el 0,9% para inmuebles rústicos.

Con estos datos, la fórmula para calcular el IBI es:

Valor catastral × tipo impositivo = cuota del IBI

Ejemplo de cálculo del IBI de una vivienda

Imaginemos una casa situada en Madrid cuyo valor catastral asciende a 100.000 euros. Si el ayuntamiento aplica un tipo impositivo del 0,4%, el cálculo sería el siguiente:

100.000 × 0,004 = 400 euros

Por tanto, el propietario tendría que abonar 400 euros anuales en concepto de IBI.

¿Cuándo se paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles?

Cada ayuntamiento establece sus propias fechas de pago. Por ejemplo, el periodo voluntario de pago del IBI en Madrid en 2026 va del 1 de octubre al 30 de noviembre.

En cuanto a quién debe abonar este impuesto:

• El IBI lo paga quien sea propietario del inmueble a 1 de enero, aunque la casa se venda después. 

• No obstante, las partes pueden pactar algo distinto en el contrato de compraventa.

• También puede pagarlo el inquilino si se ha pactado así en el contrato de alquiler. Sin embargo, el responsable de abonarlo frente al ayuntamiento sigue siendo el propietario del inmueble.

En el recibo del IBI que emite cada ayuntamiento aparecen el importe, los plazos de pago, el valor y la referencia catastral de la vivienda.

Exenciones y bonificaciones del IBI

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Entre los inmuebles que pueden quedar exentos del pago del IBI se encuentran:

• Propiedades públicas destinadas a defensa, seguridad, educación o servicios penitenciarios.
• Bienes de la Iglesia y otras confesiones religiosas, así como propiedades de la Cruz Roja.
• Inmuebles diplomáticos, cuando exista reciprocidad.
• Centros educativos concertados, en las superficies destinadas a la enseñanza.
• Monumentos y jardines históricos declarados Bien de Interés Cultural (BIC), si cumplen los requisitos legales.
• Inmuebles de entidades sin ánimo de lucro, conforme a la Ley 49/2002.
• Determinados terrenos forestales y montes destinados a repoblación o regeneración.

Por su parte, las reducciones más habituales que pueden establecer los ayuntamientos son:

• Viviendas de protección oficial (VPO): bonificación obligatoria del 50% durante los tres primeros años desde su calificación definitiva.
• Familias numerosas: descuentos en la vivienda habitual, según los requisitos municipales.
• Instalaciones de placas solares: reducciones por incorporar sistemas de aprovechamiento de energía solar.
• Empresas constructoras y promotoras: bonificaciones de hasta el 90% para determinados inmuebles destinados a la venta.
• Cooperativas agrarias: beneficios fiscales para determinados bienes rústicos.
• Inmuebles de especial interés municipal: descuentos para propiedades vinculadas a actividades de utilidad pública o interés local.
• Domiciliación bancaria: algunos municipios ofrecen reducciones por domiciliar o anticipar el pago.

Para conocer las ayudas disponibles, hay que consultar las ordenanzas fiscales del ayuntamiento correspondiente y comprobar los requisitos, porcentajes y plazos para solicitarlas.

¿Cómo pagar el IBI?

Existen varias formas de pagar este tributo municipal:

• Domiciliación bancaria, en uno o en varios pagos.
• Banca electrónica: a través de la app del banco o desde su web.
• Página web del ayuntamiento.
• Carpeta tributaria del ayuntamiento.
• Por teléfono.
• Presencialmente en oficinas municipales.
• Mediante giro postal a través de Correos.

Las formas de pago pueden cambiar en función del municipio.

¿Para qué sirve el recibo del IBI?

El recibo del IBI sirve para:

• Acreditar el pago del impuesto: demuestra que el propietario ha abonado el IBI correspondiente a un inmueble y un ejercicio concreto.
• Justificar la titularidad catastral: permite identificar el inmueble y consultar datos como su referencia catastral y valor catastral, aunque no acredita por sí solo la propiedad.
• Comprobar que no existen deudas pendientes: al vender la casa, sirve para verificar que el impuesto está al corriente de pago.
• Realizar trámites administrativos y dar de alta los suministros.
• Calcular otros impuestos: el valor catastral que figura en el recibo puede utilizarse como referencia para calcular determinados tributos, como la plusvalía municipal.