El cambio en la Ley de Propiedad Horizontal que refuerza la obligación de hacer obras de accesibilidad en viviendas

La instalación de ascensores, la construcción de rampas y la eliminación de barreras arquitectónicas ganan protagonismo con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La Ley 4/2026, de 1 de octubre, publicada en el Boletín Oficial del Estado el pasado 3 de octubre, introduce cambios destinados a reforzar los derechos de las personas con discapacidad y favorecer la accesibilidad universal en los edificios residenciales. La nueva regulación entrará en vigor el 23 de octubre y modifica las condiciones en las que las comunidades de propietarios deben afrontar este tipo de actuaciones.

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Uno de los cambios más relevantes afecta al artículo 10.1.b) de la LPH, que regula las obras de accesibilidad que pueden tener carácter obligatorio. La norma mantiene la posibilidad de solicitar intervenciones cuando en una vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años. Entre las actuaciones contempladas figuran la instalación de ascensores, rampas y otros dispositivos mecánicos o electrónicos que faciliten la orientación y la comunicación con el exterior, además de las intervenciones necesarias para garantizar unas condiciones adecuadas de accesibilidad.

70% vs 75% del coste de las obras

Uno de los aspectos que más puede influir en la decisión de acometer las obras es el coste económico. La nueva modificación mantiene como referencia el límite de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes para el importe que debe repercutirse anualmente, una vez descontadas las ayudas y subvenciones públicas. No obstante, introduce cambios importantes en la forma de valorar cuándo la actuación debe ejecutarse obligatoriamente, especialmente cuando existen subvenciones concedidas o posibilidades de financiación.

En concreto, si las ayudas públicas efectivamente concedidas alcanzan el 70% del coste de las obras solicitadas, su ejecución será obligatoria sin que se apliquen los límites económicos previstos. Este punto supone una modificación respecto a la regulación precedente, que contemplaba un porcentaje del 75% referido a las ayudas públicas a las que la comunidad pudiera tener acceso. 

La ley también establece que la persona interesada podrá facilitar a la comunidad información sobre las convocatorias de ayudas y subvenciones disponibles en materia de vivienda y agenda urbana. Una vez recibida esa información, la comunidad estará obligada a solicitarlas. Esta previsión refuerza la importancia de conocer los programas públicos de financiación antes de descartar una intervención por su coste y de estudiar con detalle qué parte de la inversión puede cubrirse mediante recursos públicos.

La reforma contempla, además, situaciones en las que las ayudas no alcanzan ese 70% o el coste supera el límite económico previsto. En estos casos, las obras podrán seguir teniendo carácter obligatorio si quienes las han solicitado asumen el exceso que corresponda. Por ello, será fundamental contar con presupuestos detallados, conocer las subvenciones concedidas y analizar las opciones de financiación disponibles para determinar el esfuerzo económico que exige cada actuación.

La posibilidad de financiar las obras durante varios años adquiere también relevancia. La nueva redacción señala que, cuando la comunidad solicite financiación para ejecutar las intervenciones de accesibilidad, el periodo de repercusión podrá extenderse durante tantos años como permitan las opciones de financiación disponibles. Esto obliga a valorar no solo el importe total de los trabajos, sino también su impacto anual en las cuentas de la comunidad. 

¿Qué ocurre si la comunidad no ejecuta las obras pese a que sean obligatorias? 

La reforma contempla expresamente que la persona interesada pueda acudir a la autoridad judicial competente para solicitar las decisiones necesarias que obliguen a realizar las actuaciones. De esta forma, se refuerza la capacidad de reclamar el cumplimiento de las obligaciones legales cuando concurran los requisitos establecidos y la comunidad no actúe.

Como novedad, la Ley 4/2026 incorpora una disposición adicional que prevé que la Administración General del Estado y las demás administraciones públicas habiliten créditos suficientes, dentro de sus respectivas competencias, para financiar programas de ayudas destinados a la reforma, rehabilitación y acondicionamiento de edificios residenciales en materia de accesibilidad universal. 

La norma también prevé que el Gobierno elabore, en el plazo de doce meses desde su entrada en vigor, un texto refundido que integre y armonice determinados artículos de la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley 15/1995, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas. Asimismo, contempla la elaboración, en el plazo de un año, de un marco de referencia sobre ajustes razonables en materia de accesibilidad universal.

Para las comunidades de propietarios, este nuevo escenario exige estudiar cada solicitud de forma individualizada, comprobar si concurren los requisitos legales, calcular el coste de las actuaciones y analizar las ayudas y fórmulas de financiación disponibles.