
El usufructuario de una vivienda o de cualquier otro tipo de bien cuenta con determinados derechos relativos a la propiedad, pero también con limitaciones que es necesario conocer. Si te planteas convertirte en usufructuario de un inmueble, o si legalmente te corresponde el usufructo de un piso, toma nota del concepto de usufructuario y cuáles son tus obligaciones como tal.
¿Qué es ser usufructuario?
Lo primero que debemos tener claro es qué significa ser usufructuario y, para ello, es importante desgranar el concepto de propiedad. La propiedad se divide en dos conjuntos de derechos distintos: usufructo y nuda propiedad.
- Usufructuario es quien tiene derecho a poseer, usar y disfrutar de un bien que no es de su propiedad, eso sí, con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.
- El nudo propietario ostenta la propiedad de un bien, pero con la limitación de no poder poseerlo y disfrutarlo. Este tampoco puede disponer de los frutos o rentas relativos al bien. Simplemente es su dueño, pero sin el uso y disfrute de la cosa. Eso sí, puede vender la nuda propiedad, así como hipotecarla.
¿Cuáles son los derechos y deberes del usufructuario?
El usufructuario ostenta un derecho real sobre una cosa ajena que consiste en su disfrute y explotación a tiempo completo, salvo que se indique otra cosa. Se trata de un bien cuya nuda propiedad pertenece a otra persona, y consiste en un derecho siempre temporal, si bien esta temporalidad puede (y suele) definirse como vitalicia. En cuanto a si el usufructo puede venderse, la respuesta es positiva.
Si hablamos del usufructo de un bien inmueble, el usufructuario podrá disponer de él y arrendarlo o alquilarlo, así como venderlo. En caso de que el nudo propietario venda la propiedad, el derecho del usufructuario deberá respetarse y, en su caso, compensarse económicamente.
Obligaciones del usufructuario por Ley
El usufructuario no solo cuenta con ciertos derechos sobre el bien, sino que también debe cumplir con ciertas obligaciones que vienen definidas en el Código Civil:
- Antes de comenzar a disfrutar del usufructo, el usufructuario deberá realizar inventario y, en el caso de los bienes inmuebles, describir su estado. También deberá prestar fianza y comprometerse a cumplir con sus obligaciones. Sin embargo, puede pactarse liberar al usufructuario de estos dos puntos.
- El usufructuario "deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia", así como realizar y costear las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo (deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación). Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario, pero el usufructuario está obligado a darle aviso.
- El usufructuario deberá hacer frente al pago de las cargas y contribuciones anuales, así como gravámenes de los frutos durante todo el tiempo que dure el usufructo.
- El usufructuario estará obligado a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero del que tenga noticia que pueda lesionar los derechos de propiedad.
- También deberá pagar los gastos de los pleitos que surgieran sobre el usufructo.
- Por último, deberá entregar el bien objeto de usufructo al nudo propietario cuando corresponda.
¿Qué diferencia hay entre propietario y usufructuario?
Teniendo en cuenta lo anterior, la principal diferencia entre propietario y usufructuario es que, mientras que el propietario ostenta tanto la nuda propiedad como el usufructo de un bien, el usufructuario carece de la nuda propiedad.
Por tanto, el usufructuario solamente dispone de una parte de los derechos relacionados con la titularidad de la propiedad, que se encontrará dividida de forma que una parte disfrutará del usufructo y otra de la nuda propiedad, sin que ambas coincidan en la misma persona o grupo de personas.

¿Cuándo eres usufructuario de una vivienda?
Existen situaciones en las que puedes convertirte en usufructuario legal de una vivienda o cualquier otro tipo de bien inmueble. Se trata del llamado usufructo viudal, que consiste en el derecho del cónyuge viudo a disfrutar de parte del caudal hereditario.
Por ejemplo, es frecuente el usufructo vitalicio de la vivienda familiar. En estos casos, el usufructuario no podrá vender la cuota de propiedad de la que sea usufructuario, ya que la nuda propiedad no le pertenece.
Otro supuesto frecuente es la venta del usufructo por parte de quien cuenta con el pleno dominio de un inmueble: vender el usufructo es muy frecuente al alcanzar la tercera edad y permite al propietario disfrutar de su inmueble de forma vitalicia a cambio de una renta que le abonará el nuevo nudo propietario. Este último pasará a adquirir la propiedad completa del bien cuando el usufructuario fallezca.
¿Cuándo se deja de ser usufructuario?
Existen determinados supuestos en los que se dejará de ser usufructuario, y éstos vienen recogidos en el artículo 513 del Código Civil:
- Fin del plazo por el que se constituyó el usufructo, o cumplimiento de la condición resolutoria consignada en el título constitutivo
- Muerte del usufructuario
- Reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona (por ejemplo, en caso de venta de la nuda propiedad al usufructuario, o al revés)
- Renuncia del usufructuario
- Pérdida total de la cosa objeto del usufructo
- Resolución del derecho del constituyente (si el otorgante pierde su derecho, también se pierde el derecho concedido)
- Prescripción
¿Cómo saber quién es el usufructuario de una propiedad?
Saber si alguien es usufructuario de un piso o una vivienda es relativamente sencillo cuando este derecho se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, aunque hay que recordar que la inscripción de estos derechos es voluntaria.
Con todo, es frecuente que cualquier derecho real relativo a un bien inmueble quede debidamente registrado para que tenga efecto frente a terceros, de forma que el usufructuario vea protegidos sus derechos.
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